五问杭州十月楼市

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文丨陈琪栋

调控永远是楼市博弈的主角。过去的九月,杭州楼市迎来了新政补丁,红盘开闸如潮,分流效果明显,「万人摇」确实被消灭了,但改善楼盘却更难摇了。

十月,是迈入政策后的缓和期还是继续加码调控?谁也不能肯定,但这五个问题值得思考。

Tip:文末还有10月楼盘地图,假期看房可以作为参考。

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1

「平庸」的笕桥,能不能真正跟上艮北新城? 

不知何时起,笕桥失去了存在感,淹没在了城东新城、钱江新城、艮北新城的浪潮之中。

但这两天的笕桥很活跃,土拍新房双双「发声」。前天,笕桥单元JG0604-R21-02地块由绿城以楼面价26552.75元/㎡竞得,溢价率25.55%。而上周,绿城·春来晓园刚刚迎来首开,570套房源,1185人报名,中签率48.1%。

不过嘛,限价仍是40800元/㎡,春来晓园的成绩也算不上热盘。

接下来的十月,金隅·森林澜府、合景泰富·揽月臻翠府也将加入战斗。金隅·森林澜府首开99-112㎡高层&123㎡-139㎡洋房,均价40800元/㎡;合景泰富·揽月臻翠府首开105-139㎡洋房&高层,均价40800元/㎡。

金隅·森林澜府,与城东新城仅隔德胜快速路,存在近6000元/㎡的价差;合景泰富·揽月臻翠府,地铁距离优势明显,距离地铁4号线二期(在建)笕新站约400米直线距离。

虽然比艮北新城还要低个1000多单价,但此前的热闹都是属于艮北的,而今天,艮北已经接近清盘。

楼市上空飘荡的房票,会选择更东面也更便宜的丰收湖,还是同价位的笕桥,10月会拉开战场。

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△金隅·森临澜府鸟瞰效果图

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2

九龙仓天玺能否收留养云静舍的落选者?

新政补丁出台,红盘开闸分流,原以为改善楼盘的中签率能相对高一些,结果却是相反,养云静舍就是典型。9月下旬,养云静舍结束了它的第一次也是最后一次开盘,243套房源,2537人报名,中签率低至9.58%,最后选房时仅一人因操作失误弃选。

在这场只属于少数人的「抽奖游戏」结束后,必然有落选者的目光会转移到九龙仓天玺。毕竟,二者之间的位置配套基本一致,均价也都是5.4万/㎡(高层),倒挂明显。

差别主要有以下几点:

1、交房时间上,九龙仓天玺为期房,预计2022年交房,而养云静舍是现房

2、规模上,九龙仓天玺的体量更大,约17万方,而养云静舍仅243户

3、景观上,九龙仓天玺能享受河景资源

4、产品业态上,九龙仓天玺除高层外还规划洋房(6.2万/㎡),不过接下来只有3幢高层

5、外立面上,九龙仓天玺采用真石漆涂料,档次不如养云静舍。

6、户型上,九龙仓天玺门槛更高,起步129㎡,养云静舍119㎡

申花核心板块中,古翠隐秀已经清盘,养云静舍也已尘埃落定,只剩下的九龙仓天玺。因此,总能吸收一点摇过养云静舍的房票,不过也有一部分「心碎客户」早已投向了二手房市场。

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△九龙仓·天玺鸟瞰效果图

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3

王府井接手运营港龙城之后,德信中心能扭转城东新城的「颓势」吗?

上周,王府井入驻港龙城的消息实锤,烂尾6年的商业综合体港龙城确认将由中房接手,王府井运营。

一直以来,城东新城的新房市场不温不火。除了滨江龙湖·东潮府之外,其他项目的热度平平,金地·悦风华5月首开中签率为83.57%,7月加推流摇;中旅·归锦府5月首开中签率86.81%。

如今「超级商业IP」王府井的加入,为板块弥补了商业的缺陷,能否唤醒购房者对板块的信心?城东新城的置业热度能否提升?

即将开盘德信中心,便是最好的「检测仪」。一是德信·宸光里距离港龙城距离较近,约500米直线距离,而且德信中心自带杭州版太古里,可以说是城东新城的真正中心;二是城东新城是德信地产的「大本营」,板块内有德信·东望、德信大家·钱江府、德信浙旅·东宸等,如果行情改变也有参照系。

德信中心,规划住宅+商业街+智慧楼宇,住宅部分名为宸光里,由8幢高层组成,起步户型为112方,户型建面112-150㎡。

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△德信中心鸟瞰效果图

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4

新塘村口的小芳,与仓前宇宙中心的Mary,彩虹天空之城,能追上未来天空之城的热度吗?

杭六条新政后的第一批热点楼盘中,未来天空之城是中签率最低的那个,连西溪公馆、大华风情观止都不及,565套房源,5433人报名,中签率仅10.4%。

而在江的南岸,还有一座的万科地铁·彩虹天空之城,同样是地铁上盖、大盘体量、多种业态。据置业顾问透露,10月可能开盘。万科地铁·彩虹天空之城,紧邻地铁5号线姑娘桥站,户型面积段99-128㎡,均价25600元/㎡。

未来天空之城位于未来科技城核心位置,周边产业文教丰富,5公里范围内涵盖了浙大紫金港、浙师大仓前校区、阿里巴巴西溪园区、云谷园区等一众优质资源。聚集在这里的一批高收入人群提供了强大的购买力,再加上西湖区的外溢和一些投资客,未来天空之城的热度自然不低。

彩虹天空之城,位置处于南站新城板块的核心区外,目前周边彩虹快速路等正在建设,城市界面还有一些杂乱。好在也是车辆段上盖,未来也是杭绍城际铁路的起点站,往西2站就能抵达火车南站,而且25600元/㎡的价格,无论是自主还是投资,性价比都较高。

其实,将一南一北的两个天空之城对比意义并不大。只能说同样带着「天空之城IP」的彩虹天空之城,在同区域内楼盘中的热度肯定不低,但要追上未来天空之城还是比较困难的。

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△地铁万科·彩虹天空之城鸟瞰效果图

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5

星桥会甩开东湖、临平新城?

在临平,星桥、山北、临平新城这三个区域的竞争尤为激烈,已经逐渐进入白热化阶段。星桥原本是最普通的,但现在又面临了一个机会,9月上旬余杭区政府发布的公示中,官宣了阿里数据中心和菜鸟联盟秘书处将落户星桥。

板块内具有代表性的融创·融耀之城,是地铁3号线(在建)星桥站地铁上盖项目,毗邻苏宁易购广场。

融耀之城之受人欢迎,还可以与兄弟楼盘、同为融创旗下的融望之城对比。

南部新城的融望之城,均价25600元/㎡,同样为融创品牌背书,同样拥有大型商业综合体银泰城加持。但是,主城区的外溢通往融望之城,几乎得跨越整个萧山城区;而融耀之城位于的星桥板块与主城区间的距离更近,通过留石高架等快速路,或者地铁3号线到主城非常方便。虽然,最近的主城是十年温吞的丁兰新城。

从中签率和登记人数上,也能看出二者的差距。融望之城有过四次开盘,从第一次到第四次,分别是1563、1065、1172、417户登记。而开过两次盘的融耀之城,第一次和第二次的登记户数分别是1979和1915。

融耀之城即将加推9#、12#,户型建面89-105㎡,均价24000元/㎡,总价门槛200万起。

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△融创·融耀之城鸟瞰效果图

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6

我们整理了10月份可能开的楼盘,没有热点楼盘,可能市场面会安静许多,但对于正在杭飘的房票,或许也是一个落下来的好时机。

主城区

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临安区

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余杭区

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富阳区

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萧山区

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责任编辑 | 牟卫华      总编辑 | 叶建英      监制 | 叶小伊

2021-04-24 原文

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