修缮金不足,管理费不固定?投资日本房产,这两个支出一定要格外注意!
◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 栗川柚柚子
版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。
管理费、修缮金和房产税,是影响日本房产投资收益的三座大山。
咱们都知道,在买日本房产的时候,有两个回报率(利润)是我们必须关注的:表面收益率和实际收益率。

(右上角两个数据分别为表面收益率和实际收益率)
表面收益率是每年预计租金收入除以房价所得到的收益率。
而实际收益率则是(一年的租金收入减去12个月的管理费、修缮金等税费支出),再除以(房价加上买房时的税费等支出),所得到的实际收益。
基本上,实际收益率是衡量一个房子值不值得投资的重要因素之一。
这时候就有人要问了,既然每个月都要交管理费和修缮金,那到底缴费的标准是什么?这些钱都会用在什么地方?
如果交得多,又会不会影响收益呢?
如果你也有以上的疑问,还请看完这篇文章噢!

管理费和修缮金,到底用在哪?
管理费和修缮金虽然听起来有点类似,但其实两者大有不同。
管理费是维护和管理公寓公共区域以及公共设施的费用。
具体会包括:
管理人员和清洁人员的人工费。
事务管理费用(公寓负责人的人工费)。
消防设备、电梯、建筑物等的定期维护费。
停车场、快递柜等的定期维护费用。
植物管理费。
排水管、灯泡等维护费用。
公共区域的火灾保险费、地震保险费和其他保险费。
而修缮金则是维修公共区域的资金。与管理费不同的是,管理费是指每月公寓的维护费用,而修缮金则是为了维修而预留的钱,是为了“必要的情况”而做的准备。
通常情况下,业主会每个月定期缴纳修缮金给大楼的管理组合,大楼的管理组合会在以下情况下,动用这笔修缮准备金:
定期的大规模修缮
由于事故或其他特殊原因而必须进行的维修
公共区域的改建
你看到日本的房子即使3、40年都如不久前建的一样,很大程度上,是这两个费用在维持维护的。

(你能想象这栋楼已经有41年“高龄”了吗?)
一般来说,管理费以及修缮金的金额是由开发商在建房和销售时预先确定的。然而,由于一开始的管理公司往往是开发商的子公司或者关系户,所以开发商要考虑到管理公司的利润,而这部分钱就包含在管理费中,因此设定的时候管理费可能会偏高。
而修缮金则是管理公司和开发商在出售房屋时,一并提出的长期维修计划和维修储备基金。为了容易出售,开发商通常会倾向于压低预计的维修储备金。
这样做在平时日常维修的时候可能没事,毕竟每个月业主多多少少都会交修缮金。但当大楼需要进行大规模维修,需要大笔修缮金的时候,就可能会出现修缮金不足的情况。
之前我们的投资顾问方圆也说过,万一修缮金不足,大楼的管理公司要么去贷款,要么就要业主分摊。
这时候对于买家来说,就是个灾难了——明明每个月都交着修缮金,但到了大规模维修的时候却还得补交,这也太坑了!
所以,开发商和管理组合到底是怎么核定管理费和修缮金费用的?我们投资者又怎么才能知道这两个费用的收费是否合理呢?

合理的缴费区间是多少?
从结论上来说,新建公寓的管理费没有一个统一的收费标准。
由于建筑的规模、结构、设备和公共设施服务不同,管理费的收费以及服务项目也相应不同。
例如,在市中心十几个单元的小型公寓楼中,管理费的项目可能包括:
只能容纳1~2台车的停车场
没有公共设施
清洁工只在垃圾回收日当天工作,工作时长约3小时
反之在郊区的数百单元的大型公寓中,相同的管理费可能会包含更多的项目:
能容纳上百台的机械式停车场
有豪华的聚会室以及供来客使用的客房
不仅有管理人员和清洁人员,还有24小时的保安和门房
管理费相同,但内容却完全不同。换句话说,为了看清管理费是否合适,最好检查管理费的明细,判断每一项的价格是否合理。
根据日本国土交通省2013年的调查结果,最常见的管理费标准是新建成的公寓“每平方米100-150日元(约合人民币5.8至8.8元)”的水平。一般来说,日本管理费的平均值在每平方米152日元左右(约合人民币8.9元)。
按照一套新建公寓70平方米来计算,一个月的管理费大概在7000-10000日元左右(约合人民币412至590元)。
然而,这并不意味着大多数公寓都属于这个价格范围,也有不少公寓的管理费在每平方米150至200日元(约合人民币8.8至11.7元)的区间。
通常人们会认为大型公寓和塔楼的管理费比较便宜,因为分摊管理费和维修储备金的人更多。但其实,虽然户数少的公寓住户分摊的管理费更多,但住在有多种公共设施的公寓里,管理费也不少。
比如,如果住在少于50个单元的小规模公寓,由于分摊的比例高,管理费也会相对高。而如果住在超过300个单元的大规模公寓中,由于需要管理的公共设施数量增加,每个人的负担也变得更重。
一般来说,住在100至200个单元的公寓楼时,负担的管理费是最低的。
与管理费不同的是,修缮储备金是有一个“市场价准则”的。
为了避免修缮储备金与实际修缮金额不符的情况,日本国土交通省制定了一个“维修准备金准则”,以规范开发商和管理组合制定新建公寓的修缮金。

基本上,新建公寓的规模越大,每个月交的修缮储备金就越低。不过也有例外,虽然规模很大,但塔楼的修缮储备金却意外地高。
这是由于塔楼公寓内有各种公共设施,公共设施的维护和修理费用都包括在内,所以修缮金也会相应提高。
以上的价格只是一个参考,一般来说,修缮金价格高的因素有以下几点:
塔式公寓
有特殊的公共设施(如机械停车场)
而且值得注意的是,虽然开发商压低了修缮金,就等于咱们房东可以提高租金收益,但是修缮金太低也不好。
毕竟在日本,每隔一段时间公寓楼就会大修,如果平时交的修缮金太少,不足以支撑一次大修,到那时会更加麻烦。
所以,如果开发商对新建公寓的维修计划不严格,修缮金设定低于日本国土交通省指导的修缮储备金标准金额,就要小心了。
贪便宜买到了修缮金过低的房子,就得做好以后修缮金大涨的准备!

拿小钱,办大事
为什么这篇文章中,我们一直强调“新建”呢?因为在日本,修缮+管理费是随着房龄的增长而逐年递增的,因为房子变老需要维修的频率和难度也随之增大,因此在较老的公寓楼中,修缮管理费也会比较高。
另外,越市中心的房子也会使得修缮+管理费增加,因为越市中心的人工成本也越高。
分析了这么多,还是想多说一句:虽然购买日本房产,每个月都要交管理费以及修缮金。但这并不应该成为我们投资的阻碍。
一般来说,一套80年代的50万左右小公寓,每个月的修缮金加管理费大概在600到1200人民币左右,对收益的影响有限。
我们掘金日本房产的投资顾问在选择房产时,也会根据以上说到的合理范围,为大家挑选管理修缮费定价合理、修缮金储备充足的公寓进行推荐。
所以,我们一直说的严选精选好房,就是因为我们筛选掉了很多这类定价不达标的房子。
作为投资者的我们,不能仅仅把眼光局限于每个月修缮金加管理费支出的费用。
我们还应该看到,正是因为有了管理费和修缮金,日本的房子才能被保存得这么好。
有人说,公寓的资产价值是由位置和设施决定的,但只有维护得好,公寓才能保值呀。
花小钱,办大事,这大概就是修缮金和管理费的意义。
……
来啦来啦!在日本买房投资要注意哪些事项?
投资小白也能看懂的【日本购房指南】持续更新中!
每一个想要投资日本的朋友,提出的每个疑问,我们都认真解答并记录其中!
手握它,不仅能全面了解日本投资,还能少走弯路、避免被坑!