修缮金不足，管理费不固定？投资日本房产，这两个支出一定要格外注意！
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子
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管理费、修缮金和房产税，是影响日本房产投资收益的三座大山。
咱们都知道，在买日本房产的时候，有两个回报率（利润）是我们必须关注的：表面收益率和实际收益率。
（右上角两个数据分别为表面收益率和实际收益率）
表面收益率是每年预计租金收入除以房价所得到的收益率。
而实际收益率则是（一年的租金收入减去12个月的管理费、修缮金等税费支出），再除以（房价加上买房时的税费等支出），所得到的实际收益。
基本上，实际收益率是衡量一个房子值不值得投资的重要因素之一。
这时候就有人要问了，既然每个月都要交管理费和修缮金，那到底缴费的标准是什么？这些钱都会用在什么地方？
如果交得多，又会不会影响收益呢？
如果你也有以上的疑问，还请看完这篇文章噢！
管理费和修缮金，到底用在哪？
管理费和修缮金虽然听起来有点类似，但其实两者大有不同。
管理费是维护和管理公寓公共区域以及公共设施的费用。
具体会包括：
管理人员和清洁人员的人工费。
事务管理费用（公寓负责人的人工费）。
消防设备、电梯、建筑物等的定期维护费。
停车场、快递柜等的定期维护费用。
植物管理费。
排水管、灯泡等维护费用。
公共区域的火灾保险费、地震保险费和其他保险费。
而修缮金则是维修公共区域的资金。与管理费不同的是，管理费是指每月公寓的维护费用，而修缮金则是为了维修而预留的钱，是为了“必要的情况”而做的准备。
通常情况下，业主会每个月定期缴纳修缮金给大楼的管理组合，大楼的管理组合会在以下情况下，动用这笔修缮准备金：
定期的大规模修缮
由于事故或其他特殊原因而必须进行的维修
公共区域的改建
你看到日本的房子即使3、40年都如不久前建的一样，很大程度上，是这两个费用在维持维护的。
（你能想象这栋楼已经有41年“高龄”了吗？）
一般来说，管理费以及修缮金的金额是由开发商在建房和销售时预先确定的。然而，由于一开始的管理公司往往是开发商的子公司或者关系户，所以开发商要考虑到管理公司的利润，而这部分钱就包含在管理费中，因此设定的时候管理费可能会偏高。
而修缮金则是管理公司和开发商在出售房屋时，一并提出的长期维修计划和维修储备基金。为了容易出售，开发商通常会倾向于压低预计的维修储备金。
这样做在平时日常维修的时候可能没事，毕竟每个月业主多多少少都会交修缮金。但当大楼需要进行大规模维修，需要大笔修缮金的时候，就可能会出现修缮金不足的情况。
之前我们的投资顾问方圆也说过，万一修缮金不足，大楼的管理公司要么去贷款，要么就要业主分摊。
这时候对于买家来说，就是个灾难了——明明每个月都交着修缮金，但到了大规模维修的时候却还得补交，这也太坑了！
所以，开发商和管理组合到底是怎么核定管理费和修缮金费用的？我们投资者又怎么才能知道这两个费用的收费是否合理呢？
合理的缴费区间是多少？
从结论上来说，新建公寓的管理费没有一个统一的收费标准。
由于建筑的规模、结构、设备和公共设施服务不同，管理费的收费以及服务项目也相应不同。
例如，在市中心十几个单元的小型公寓楼中，管理费的项目可能包括：
只能容纳1~2台车的停车场
没有公共设施
清洁工只在垃圾回收日当天工作，工作时长约3小时
反之在郊区的数百单元的大型公寓中，相同的管理费可能会包含更多的项目：
能容纳上百台的机械式停车场
有豪华的聚会室以及供来客使用的客房
不仅有管理人员和清洁人员，还有24小时的保安和门房
管理费相同，但内容却完全不同。换句话说，为了看清管理费是否合适，最好检查管理费的明细，判断每一项的价格是否合理。
根据日本国土交通省2013年的调查结果，最常见的管理费标准是新建成的公寓“每平方米100-150日元（约合人民币5.8至8.8元）”的水平。一般来说，日本管理费的平均值在每平方米152日元左右（约合人民币8.9元）。
按照一套新建公寓70平方米来计算，一个月的管理费大概在7000-10000日元左右（约合人民币412至590元）。
然而，这并不意味着大多数公寓都属于这个价格范围，也有不少公寓的管理费在每平方米150至200日元（约合人民币8.8至11.7元）的区间。
通常人们会认为大型公寓和塔楼的管理费比较便宜，因为分摊管理费和维修储备金的人更多。但其实，虽然户数少的公寓住户分摊的管理费更多，但住在有多种公共设施的公寓里，管理费也不少。
比如，如果住在少于50个单元的小规模公寓，由于分摊的比例高，管理费也会相对高。而如果住在超过300个单元的大规模公寓中，由于需要管理的公共设施数量增加，每个人的负担也变得更重。
一般来说，住在100至200个单元的公寓楼时，负担的管理费是最低的。
与管理费不同的是，修缮储备金是有一个“市场价准则”的。
为了避免修缮储备金与实际修缮金额不符的情况，日本国土交通省制定了一个“维修准备金准则”，以规范开发商和管理组合制定新建公寓的修缮金。
基本上，新建公寓的规模越大，每个月交的修缮储备金就越低。不过也有例外，虽然规模很大，但塔楼的修缮储备金却意外地高。
这是由于塔楼公寓内有各种公共设施，公共设施的维护和修理费用都包括在内，所以修缮金也会相应提高。
以上的价格只是一个参考，一般来说，修缮金价格高的因素有以下几点：
塔式公寓
有特殊的公共设施（如机械停车场）
而且值得注意的是，虽然开发商压低了修缮金，就等于咱们房东可以提高租金收益，但是修缮金太低也不好。
毕竟在日本，每隔一段时间公寓楼就会大修，如果平时交的修缮金太少，不足以支撑一次大修，到那时会更加麻烦。
所以，如果开发商对新建公寓的维修计划不严格，修缮金设定低于日本国土交通省指导的修缮储备金标准金额，就要小心了。
贪便宜买到了修缮金过低的房子，就得做好以后修缮金大涨的准备！
拿小钱，办大事
为什么这篇文章中，我们一直强调“新建”呢？因为在日本，修缮+管理费是随着房龄的增长而逐年递增的，因为房子变老需要维修的频率和难度也随之增大，因此在较老的公寓楼中，修缮管理费也会比较高。
另外，越市中心的房子也会使得修缮+管理费增加，因为越市中心的人工成本也越高。
分析了这么多，还是想多说一句：虽然购买日本房产，每个月都要交管理费以及修缮金。但这并不应该成为我们投资的阻碍。
一般来说，一套80年代的50万左右小公寓，每个月的修缮金加管理费大概在600到1200人民币左右，对收益的影响有限。
我们掘金日本房产的投资顾问在选择房产时，也会根据以上说到的合理范围，为大家挑选管理修缮费定价合理、修缮金储备充足的公寓进行推荐。
所以，我们一直说的严选精选好房，就是因为我们筛选掉了很多这类定价不达标的房子。
作为投资者的我们，不能仅仅把眼光局限于每个月修缮金加管理费支出的费用。
我们还应该看到，正是因为有了管理费和修缮金，日本的房子才能被保存得这么好。
有人说，公寓的资产价值是由位置和设施决定的，但只有维护得好，公寓才能保值呀。
花小钱，办大事，这大概就是修缮金和管理费的意义。
……
来啦来啦！在日本买房投资要注意哪些事项？
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