修缮金不足,管理费不固定?投资日本房产,这两个支出一定要格外注意!

◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 栗川柚柚子

版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。

管理费、修缮金和房产税,是影响日本房产投资收益的三座大山。

咱们都知道,在买日本房产的时候,有两个回报率(利润)是我们必须关注的:表面收益率实际收益率

(右上角两个数据分别为表面收益率和实际收益率)

表面收益率是每年预计租金收入除以房价所得到的收益率。

而实际收益率则是(一年的租金收入减去12个月的管理费、修缮金等税费支出),再除以(房价加上买房时的税费等支出),所得到的实际收益。

基本上,实际收益率是衡量一个房子值不值得投资的重要因素之一。

这时候就有人要问了,既然每个月都要交管理费和修缮金,那到底缴费的标准是什么?这些钱都会用在什么地方?

如果交得多,又会不会影响收益呢?

如果你也有以上的疑问,还请看完这篇文章噢!

管理费和修缮金,到底用在哪?

管理费和修缮金虽然听起来有点类似,但其实两者大有不同。

管理费是维护和管理公寓公共区域以及公共设施的费用。

具体会包括:

  • 管理人员和清洁人员的人工费。

  • 事务管理费用(公寓负责人的人工费)。

  • 消防设备、电梯、建筑物等的定期维护费。

  • 停车场、快递柜等的定期维护费用。

  • 植物管理费。

  • 排水管、灯泡等维护费用。

  • 公共区域的火灾保险费、地震保险费和其他保险费。

而修缮金则是维修公共区域的资金。与管理费不同的是,管理费是指每月公寓的维护费用,而修缮金则是为了维修而预留的钱,是为了“必要的情况”而做的准备。

通常情况下,业主会每个月定期缴纳修缮金给大楼的管理组合,大楼的管理组合会在以下情况下,动用这笔修缮准备金:

  • 定期的大规模修缮  

  • 由于事故或其他特殊原因而必须进行的维修

  • 公共区域的改建

你看到日本的房子即使3、40年都如不久前建的一样,很大程度上,是这两个费用在维持维护的。

(你能想象这栋楼已经有41年“高龄”了吗?)

一般来说,管理费以及修缮金的金额是由开发商在建房和销售时预先确定的。然而,由于一开始的管理公司往往是开发商的子公司或者关系户,所以开发商要考虑到管理公司的利润,而这部分钱就包含在管理费中,因此设定的时候管理费可能会偏高

而修缮金则是管理公司和开发商在出售房屋时,一并提出的长期维修计划和维修储备基金。为了容易出售,开发商通常会倾向于压低预计的维修储备金

这样做在平时日常维修的时候可能没事,毕竟每个月业主多多少少都会交修缮金。但当大楼需要进行大规模维修,需要大笔修缮金的时候,就可能会出现修缮金不足的情况。

之前我们的投资顾问方圆也说过,万一修缮金不足,大楼的管理公司要么去贷款,要么就要业主分摊。

这时候对于买家来说,就是个灾难了——明明每个月都交着修缮金,但到了大规模维修的时候却还得补交,这也太坑了!

所以,开发商和管理组合到底是怎么核定管理费和修缮金费用的?我们投资者又怎么才能知道这两个费用的收费是否合理呢?

合理的缴费区间是多少?

从结论上来说,新建公寓的管理费没有一个统一的收费标准。

由于建筑的规模、结构、设备和公共设施服务不同,管理费的收费以及服务项目也相应不同。

例如,在市中心十几个单元的小型公寓楼中,管理费的项目可能包括:

  • 只能容纳1~2台车的停车场

  • 没有公共设施

  • 清洁工只在垃圾回收日当天工作,工作时长约3小时

反之在郊区的数百单元的大型公寓中,相同的管理费可能会包含更多的项目:

  • 能容纳上百台的机械式停车场

  • 有豪华的聚会室以及供来客使用的客房

  • 不仅有管理人员和清洁人员,还有24小时的保安和门房

管理费相同,但内容却完全不同。换句话说,为了看清管理费是否合适,最好检查管理费的明细,判断每一项的价格是否合理。

根据日本国土交通省2013年的调查结果,最常见的管理费标准是新建成的公寓“每平方米100-150日元(约合人民币5.8至8.8元)”的水平。一般来说,日本管理费的平均值在每平方米152日元左右(约合人民币8.9元)

按照一套新建公寓70平方米来计算,一个月的管理费大概在7000-10000日元左右(约合人民币412至590元)

然而,这并不意味着大多数公寓都属于这个价格范围,也有不少公寓的管理费在每平方米150至200日元(约合人民币8.8至11.7元)的区间。

通常人们会认为大型公寓和塔楼的管理费比较便宜,因为分摊管理费和维修储备金的人更多。但其实,虽然户数少的公寓住户分摊的管理费更多,但住在有多种公共设施的公寓里,管理费也不少。

比如,如果住在少于50个单元的小规模公寓,由于分摊的比例高,管理费也会相对高。而如果住在超过300个单元的大规模公寓中,由于需要管理的公共设施数量增加,每个人的负担也变得更重。

一般来说,住在100至200个单元的公寓楼时,负担的管理费是最低的。

与管理费不同的是,修缮储备金是有一个“市场价准则”的。

为了避免修缮储备金与实际修缮金额不符的情况,日本国土交通省制定了一个“维修准备金准则”,以规范开发商和管理组合制定新建公寓的修缮金。

基本上,新建公寓的规模越大,每个月交的修缮储备金就越低。不过也有例外,虽然规模很大,但塔楼的修缮储备金却意外地高。

这是由于塔楼公寓内有各种公共设施,公共设施的维护和修理费用都包括在内,所以修缮金也会相应提高。

以上的价格只是一个参考,一般来说,修缮金价格高的因素有以下几点:

  • 塔式公寓

  • 有特殊的公共设施(如机械停车场)

而且值得注意的是,虽然开发商压低了修缮金,就等于咱们房东可以提高租金收益,但是修缮金太低也不好。

毕竟在日本,每隔一段时间公寓楼就会大修,如果平时交的修缮金太少,不足以支撑一次大修,到那时会更加麻烦。

所以,如果开发商对新建公寓的维修计划不严格,修缮金设定低于日本国土交通省指导的修缮储备金标准金额,就要小心了。

贪便宜买到了修缮金过低的房子,就得做好以后修缮金大涨的准备!

拿小钱,办大事

为什么这篇文章中,我们一直强调“新建”呢?因为在日本,修缮+管理费是随着房龄的增长而逐年递增的,因为房子变老需要维修的频率和难度也随之增大,因此在较老的公寓楼中,修缮管理费也会比较高。

另外,市中心的房子也会使得修缮+管理费增加,因为越市中心的人工成本也越高。

分析了这么多,还是想多说一句:虽然购买日本房产,每个月都要交管理费以及修缮金。但这并不应该成为我们投资的阻碍。

一般来说,一套80年代的50万左右小公寓,每个月的修缮金加管理费大概在600到1200人民币左右,对收益的影响有限。

我们掘金日本房产的投资顾问在选择房产时,也会根据以上说到的合理范围,为大家挑选管理修缮费定价合理、修缮金储备充足的公寓进行推荐。

所以,我们一直说的严选精选好房,就是因为我们筛选掉了很多这类定价不达标的房子。

作为投资者的我们,不能仅仅把眼光局限于每个月修缮金加管理费支出的费用。

我们还应该看到,正是因为有了管理费和修缮金,日本的房子才能被保存得这么好。

有人说,公寓的资产价值是由位置和设施决定的,但只有维护得好,公寓才能保值呀。

花小钱,办大事,这大概就是修缮金和管理费的意义。

……

来啦来啦!在日本买房投资要注意哪些事项?

投资小白也能看懂的【日本购房指南】持续更新中!

每一个想要投资日本的朋友,提出的每个疑问,我们都认真解答并记录其中!

手握它,不仅能全面了解日本投资,还能少走弯路、避免被坑!

(0)

相关推荐

  • 日本富人区2000万的房子,和旁边200万的房子,差在哪儿?

    ▼全文共1352个字,阅读大约需要3分钟 自3月8日起,我们的视频看房活动正在紧锣密鼓地进行中.(详情请可参考这篇:[在线看房]我们到山手线时隔49年新开通的车站啦!拍照的人比乘客还多!一周时间内,我 ...

  • 公寓VS一户建怎么选,今天就来治好你的纠结症

    ▼全文共1829字,阅读大约需要4分钟 这两天我们进行线下交流会时,就有朋友问,如果想在日本购房的话,一户建和公寓究竟应该怎么选? 正如凡事都有利弊双面,一户建和公寓也是如此.所以今天,见守君就向大家 ...

  • 自住房要注意的日常运营成本

    很多人都认为买了自己的房子后能节省冷租金,除了供房贷,其他的住房成本能缩减不少,但是事实并非如此.除了自住房一般比出租屋的生活空间大,所需的运营成本高以外,还要注意下面的一些额外费用. ★ 运营成本B ...

  • 4.2亿买楼王 全球 贵公寓不愁卖(组图)

    来源:中财网 2011-01-24 11:38 [摘要] 全球 贵公寓:位于伦敦 的"海德公园一号" 的一居室套房要价6750万,每年管理费超105万.据英国房产登记处资料显示,& ...

  • 购买日本房产,怎么能不了解修缮费、管理费!日本房产保值秘诀!

    "管理费.修缮费!" 管理费和修缮费是购置新公寓和二手公寓都必须考虑的两个项目. 购买公寓时需要确认公寓的管理费和修缮费(日本房地产市场称为"修繕積立金",本文 ...

  • 投资日本房产,户型怎么选?

    ◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 高玉娴 版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名.标来源,并同时转载文末二维 ...

  • 投资日本房产必看:一户建or公寓,日本房产投资怎么选?

    大家晚上好! 又到了我们每周二晚八点<我与关姐有个约>的直播啦! 众所周知,想要来日本,必须有签证才可以.上一期,关姐为大家介绍了日本签证种类及签证申请条件,并分析了各种签证的利弊. 旅居 ...

  • 投资日本房产,新耐震和旧耐震你理解吗?

    知识改变命运,习惯成就未来 关注小白聊日房,每天进步一点点! 旧耐震基准建筑和新耐震基准建筑的区别: 日本的建筑基准法从1950年制定至今,在抗震方面经历了2次大的修改,分别为1981年和2000年, ...

  • 投资日本房产,不再迷茫-日本房产投资的流程!

    ※版权声明:本文首发于公众号「小白聊日房」,为原创作品,载此文时,需在正文前署作者名,标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权. 日本房产投资可以说是通过6大环节来完成,从前期准备到看房和选房,签约 ...

  • 投资日本房产-新房和二手房的投资分析!

    ※版权声明:本文首发于公众号「小白聊日房」,为原创作品,转载此文时,需在正文签署作者名,标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权. 新房和二手房的投资分析 1.房价及租金 ●新房 同一地段,房产格局 ...

  • 投资日本房产前请三思!这九大风险必看!

    ※版权声明:本文首发于公众号「小白聊日房」,为原创作品,转载此文时,需在正文前署作者名,标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权. 日本房产投资九大风险 各种投资都有风险,房产投资也不例外,所以,在 ...

  • 投资日本房产,户型图到底怎么看?不知道这几点会亏钱!

    ▼全文共2160个字,阅读大约需要5分钟 投资日本房产,我们不仅要先对投资市场有个初步的了解,更要看得懂日本房屋的户型图.买房如果看不懂户型图,那可真的是一头雾水,户型图体现出住房的平面空间布局,对各 ...

  • 入门 | 投资日本房产的正确打开思路

    ▼全文共1190字,阅读大约需要3分钟 房产投资的成功与否,与"选择房产"息息相关.投资者应该以什么样的标准来选择房产?对此感到困扰的人不在少数.我们将日本投资家选择投资房产的标准 ...

  • 2019年海外投资家对日本不动产投资额增加了91%!为什么都在投资日本房产?

    ▼全文共1414个字,阅读大约需要3分钟 有些朋友认为受疫情影响,日本楼市会"跌跌不休",但事实恰恰相反,日本依然是海外房产投资者的热门选择. 数据说话,根据世邦魏理仕(CBRE) ...