为了验证惠州楼市是否如大家说的那么不堪，我们又去考察了一遍

惠州的二手房市场，远没有大家想的不堪！

惠州的新房市场，也远没有大家想的这么可怕！

惠州的房价，更远不如大家想的完全没有涨幅！

被误解、被偏见、被质疑，过去大多数人都带着有色眼镜看惠州，而今天这一篇文章就是站在客观角度给大家还原一个我看到的惠州市场。

第一：新房确实多，但极大的反差已经浮现。

这不是我第一次去惠州，从2016年第一次到惠州，那句话怎么说来着，还真是看着惠湾（惠阳+大亚湾）片区长大的。

惠湾房子是真的多，每去一次，就发现又有新房拔地而起，远远看到众多的塔吊又开始动工，还真真是一个妥妥地种房子的片区。

我们都知道，只有稀缺才能涨，房子一多，就很容易卖不上价，进入二手房的周期就更长。

这是大家过去普遍质疑惠州的原因。

可横看成岭侧成峰，不同角度看问题完全不一样。

大家看到的是房子多，而我看到的却是住的人多。

2017年到惠湾看的时候，街上除了施工的工人和一路的尘土飞扬，压根看不到几个人，但这次我却看到了带孩子出来溜达的老人，傍晚几乎坐满的饭店，以及夜晚逛商场的男女老少。

我百度网盘中2017年的惠州一角

我还真是眼看着惠湾人气慢慢起来的，鬼城这个惠湾挂了多年的帽子，真的该摘了。

其次，如果房子真的多到不好卖，开发商为什么还在拿地，还在起房子？难道他们不担心现金流回笼的问题？

有时候人既要相信自己所见所得，但又不过过分依赖眼睛看到的东西，开发商背后也是有一帮子团队在做市场研究、政策走向，并且他们获取的信息比我们更多。

他们还敢一直拿地起房子，肯定有逻辑的。

最后，虽然房子多，但是分化在新房市场已经表现非常明显。

房子为什么能涨，因为土地是不可复制的，现在惠湾房子多，但好地段就只有那些，以后拿地只能越拿越偏，越卖越难卖。

从总量上看，惠湾房子确实多，但真正占领核心地段且高品质的房子，其实不多。

并且现在从新房市场开始，就已经走出分化了。

高品质的项目已经坚定迈向2万的步伐，锦绣壹号去到2.5万、星河丹堤2万，龙光城2万、碧桂园深荟城1.9万、碧桂园翡翠山1.8万、碧桂园南站新城1.8万···

而小开发商的项目还能找到1.3-1.4万的，一分钱一分货在惠州市场表现非常明显。

小开发商要么地段偏，要么只有两三栋，要么就是社区品质真的很一般，你以为你在惠州捡到笋，但也有可能是踩到屎。

第二：二手房真的有成交。

新房都没卖完，怎么会有二手房市场？

这是大家对惠州最大的误解，此前也包括我。

这次我专门还去看了二手房市场，发现很多人是宁愿买二手房也不去买那些便宜小开发商的新房。

要知惠州二手房市场有个不争的事实：目前惠州的二手房银行放贷是按照评估价而非成交价放贷！

市场价1.5万/平米的房子，银行评估价可能只有1.3万，100平米的房子，总价差20万，首付差6万。

加上税费及中介费用，在惠州买二手房的成本比新房还贵！

这是二手房普遍不活跃的原因。

但尽管如此，有人宁愿去买高品质的二手也不买小开发商的新房，更验证惠州市场的分化。

晚上8-9点半我们开车绕了惠阳和大亚湾西区，直接去看亮灯率。

大亚湾西区的绝对霸主肯定是龙光城，而惠阳白云新城的保利阳光城、恒大棕榈岛亮灯率都非常高，包括白天我们还去看了保利阳光城，也发现住家的人非常多。

这一点在中介那也得到一个肯定，他们收到客户咨询中，白云新城进线最多的就是保利阳光城。

从贝壳也可以直接看到保利阳光城的二手成交，最近一次成交是2月22日，90平米的4房，单价1.57万，总价143万。

而且保利14年刚推出的时候均价是5600元，现在涨幅180%，且14年入手，16年交房，刚好持有5年，能达到如此涨幅非常不错，并未如别人所想，二手房根本卖不出去。

别着急拿其他城市对比，也别着急吐槽，和腰斩一半至今还没站起来的环京相比，惠州绝对可以挺起腰板说自己一直在涨！

如果你非得说前几年在惠州买的房卖不出去，想想是不是买错了地方或持有时间过短。

第三：单盘开始走出独立行情

惠州市场就是个照妖镜，是仙是妖去市场遛一遛，立马现原形。

在巨大的分化之下，惠湾市场开始有个别盘走出了单盘行情。

在大亚湾西区，最典型的王牌楼盘就是龙光城，直面湖边的三栋，二手房单价已经去到2万，入住率高，配套非常成熟，家门口还有公交直达龙岗，换乘地铁非常方便。

（龙光城）

惠阳的白云新城核心地段且已经交付的项目入住率很高，配套已经逐步成熟。

而以华附学校走出独立行情的星河丹堤，人气足，价格坚挺，涨幅客观，走入二手房市场，也完全抗打。

大亚湾万达商圈的碧桂园翡翠山，入住率也极高，听中介说一期别墅都有人成交。

而且当晚刚好就住在翡翠山，晚上还在益田 coco garden 吃的饭，说的是4月份才正式营业，现在试营业，本以为人应该不多，结果吃饭发现还是坐满了人。

对待惠州市场只能说你笑别人太疯癫，他人笑你看不穿。

你不去惠州二手房市场走一遭，完全不了解。

当下在惠州市场，好地段+高品质，就是横行整个惠州二手房的标准利器。

所以，买新房的时候不要贪便宜，当初你少出的那些钱，最后在二手房市场中会原封不动还给你。

现在市场价格体系很透明，价格基本体现价值。

第四：业主心态很坚挺。

大家以为惠州新房多，二手房不好转手，实际上很多二手房业主根本不着急也还不想出手。

惠州很多项目因为3年限售，现在进入二手房市场的高品质房源不多，其次大家都知道惠州的最大利好还没到来，所以也都在观望，在等。

而这个最大的利好就是交通，尤其是深圳地铁14号线和16号线及其惠州段的延长线。

最近粉丝收到来自深圳交通局的回复，大体表示惠州段会在2021年底完成编制，预计今年底会进入程序推进。

此前大家问惠州方表示达不到建地铁的要求，这点说实在的哪怕惠州不想出钱建设，深圳有足够实力推进。

去考察时，不管是新房销售还是二手房中介也基本确定地铁线路会建，预留口也已经留出。

此外，深惠城轨、深大城轨已经正式获得批复，2022年前将会启动建设，到时从惠州南站到深圳西丽只要20分钟，

这对南站新城的项目是最大的利好，不管是地铁规划还是高铁、城轨，务必要经过惠州南站。

另外，惠州十四五规划也明确表示要积极融合深圳，各种重磅交通规划都会陆续有来。

所以大多数二手房业主都在等交通落地后涨完一波再卖。

惠州绝对是一个神奇的城市，一步一个脚印走得无比坚定。

大家质疑它房子多，但它从未像环京那样腰斩过，新房始终保持上涨。

大家质疑它没有二手房市场，但以5600入手的最早一批业主，已经赚钱离场了。

大家质疑它没有产业，但惠湾从未以产业自居，一直做好深圳睡城的作用。

不同人群本来就有不同的需求，2000万的深圳人不是都住得起10万的深圳房子，资金不够又不想离开深圳，差价10倍，还在1字头的惠湾就是多数人的选择。

把家安在临深至少一周可以回一次家，能与父母孩子一周见一次面，这绝对比把孩子放在老家要好，而这是大多数人需要的生活，也是惠湾房价上涨的底层逻辑。

况且同样一笔资金，如果投入的是老家房产，可能连通胀都跑不赢。

考察的时候特别有意思，从深荟城路过，导航突然提示，您已进入深圳市，请系好后排安全带。

小狮笑着问，那门口这家轮胎店到底是属于深圳还是惠州？

前轮深圳，后轮惠州，总体驶向深圳！