租房贷能否成为长租市场一块新蛋糕？

近年来，随着国内房价大幅飙升，对于刚踏入职场的年轻人陷入两难困境。如果选择买房，那么月供的压力意味着选择范围极其有限。如果租房的话，的确可以租的起更好的房子，但毕竟房屋产权不属于自己，一旦房东提高租金，自己只能落得频繁搬家的艰难处境。

不过最近出现的“按揭租房”新的贷款方式，可能会给为此头疼的人们带来新福音。据悉，去年底建设银行在深圳推出了个人租房贷款产品“按居贷”。截止目前，已有中信银行、建设银行和中国银行三家大行进入租贷金融市场，支付宝、百度金融、京东白条也表示了要进军房屋租赁市场的态度。

那么，银行、互金等金融机构为啥都看中了“租房贷”市场呢？据悉，链家研究院2016年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。显然，我国房地产租赁市场前景非常广阔。

对此，有业内人士解释称，商业银行和互联网金融机构进军中长期租房市场，是响应了“租购并举”政策，顺应市场发展趋势，有利于房地产市场长远发展。之前的房地产市场有买卖和短期租赁两种产品，缺乏期限介于两者之间的中长期租房模式，商业银行的这项新兴业务恰好丰富了此类产品模式。

不过，也有不同的观点认为，租房贷说穿了就是个“隐藏坑”，是房屋租赁市场的“校园贷”。一个人租不起房子，有可能去贷款租房吗？租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息？这样的贷款有必要吗？

但事实上，情况并非如此，通常房东出租房屋规定要付三押一，这需要租房者一次性支付较大数额资金，租房者的压力肯定会很大，而“租房贷”可以较大缓和了租客一次性租房的压力。

同时，租房贷因签订中长期租约，可以使房东在租房上有进一步折让，使租客省下一些月租。值得一提的是，贷款租房能锁定一个较长的租期（比如3-5年），租客不必担心房东随意提高租金。

先个举案例：深圳市民李先生，由于原来房子居住面积过小，便有了改善一下居住条件的需求。就在去年11月，李先生得知建行深圳分行要发布个人租房贷款产品，他马上联系建行工作人员，仅用了一天的时间就完成了看房、签协议、贷款等流程。于是马上便成为了建设银行“按居贷”的客户。

据李先生介绍，整个放款过程只用了5分种。建行给了他三年期的贷款，双方约定3年租约约定房租每年上涨5%，整个“按居贷”金额在26万元左右，以后只要每月还7000多元即可。据悉，李先生租的是龙华区润达圆庭小区“CCB建融家园”这套四居室的房子带全新装修，面积100多平方米，各种配套设施一应俱全，而且离李先生租住小区不远处便是深圳地铁4号线红山站。

我们可以简单算笔账，就在李先生租住的润达圆庭小区同类型的四居室，每月租金在8000至10000万元。那么李先生采用的是“按居贷”只要每月支付7000多元房租，价格明显低于同类房源。同时，龙华区面积类拟的新房售价高达700万元，以首付三成计，贷款500万还款20年计算，买房者月供每月至少要付3.2万元。

相比之下，因为银行一次性向房东交清3年房租，房东打了92折，也使得“按居贷”比每月按时交租和还房贷要便宜得多。实际上，对于租客来说，使用按揭贷款能在短时间内大幅改善居住条件，且对个人财务不造成过大负担。同时，租客使用按揭租房可以长约锁定租金，比起“押一付三”等常见模式也减少了一次性大笔支出的压力。

与此同时，租房贷款对于开发商也有很大好处。目前多数热点城市正在执行限购限售政策，开发商手中有房也难出售；但不少房企开发商面临的现金流压力又大，通过拿出一部分房源，将房子的产权与居住权分开，银行一次性买断（以贷款的形式）房子的长期居住权，开发商不仅可以获得一笔贷款资金解燃眉之急，而且能得到银行给予的其它金融服务支持。

尽管，未来租房贷款市场前景很庞大，但也并非所有的城市都适合搞长租房和住房租赁的，应该满足两个条件：其一，有大量的外来人口，也就是说这座城市的流入人口要大于流出人口。

其二，房价和租房价格较高，“长租”才有比较优势。如果是佛山这样的三四线城市，外来人口特别是租房人口庞大，但房价和租金价格并不高，“长租”总费用负担还不至于要向银行求助。所以符合这两项要求的人群才能适合搞长租房和租房贷市场。

实际上，按揭租房有诸多好处，但也有人担心这样的房贷资金是否会有被人套现的可能？对此，我们认为，目前银行与开发商合作推出的“按居贷”，银行将长租款一次性打入开发商账号，并不与租房者发生关系，所以挪用租房按揭资金的可能性不大。但是随着按揭租房的扩围到二手房租赁市场，那恐怕这种挪用租房款的可能性是存在的。

假如，小王想买房，但是没钱付首付款，而小王的朋友小李正好有房产，小王即可通过与小李签订租赁合同成功套现。虽然租房按揭贷款最高不得超过100万元，一般贷款者不可能贷到那么多钱，但是十几万、几十万还是可能会被贷出去的。如果这样的话，便与消费贷、现金贷违规进入房地产市场又有何异呢？

为了防范租房贷资金流向房地产市场炒楼，我们应该做以下的防范措施：租金备案制很关键，在后续租赁合同中应该有一个是否可以转租的规定；同时也要规定所在区域最高租金上限；同时资金不应经过承租者，而是根据租赁情况划转到房东或房企。对于挪用租赁贷款资金去炒房等问题，后续要设立黑名单制度。

尽管，一些前瞻性的金融机构敏锐捕捉到未来租房市场的巨大的市场发展前景，并且根据这一判断，顺势而变，在逐步改变创新业务模式，同时，租房贷市场的兴起，也会引致更多市场化资金投向这一新兴领域。目前来看，银行开展这项业务，还存在两方面制约因素：

一是如何保障金融机构在租房贷上面有一定的利润空间，否则租房贷市场就很难得到长期发展。对于银行来说，住房租赁贷款周期长，但资金回报率不高，如何寻找在规模、期限和成本上都与之匹配的资金，这是掣肘租房贷发展的瓶颈。

二是运作模式上存在问题。像租房贷这样的业务，按常理银行需要深度介入住房租赁贷款各个环节，包括把握产权、管理租金等，这样才能有效控制信贷风险。但事实上，银行又不能实际参与到运营过程中，这不属于银行业务经营范围。

面对这样两难问题，我们建议应该创造性的发明一种新模式：银行不仅提供贷款，还要进入整个租金市场的各个环节，只有通过与其他房产中介机构深度合作，形成一个相对封闭的生态。

随着中央政府提出加快建立“租购并举”的住房制度的落实，未来房屋租赁及租房贷市场将会得到跨越式发展。应该说，房屋租赁市场的发展又促进了租房贷业务展开，而租房贷的推广也为房屋租赁市场的繁荣提供有效的金融支持。虽然，现在少数几家银行和互金机构对“租房贷”在“试水阶段”，但是只要房地产租赁市场的需求逐步上升，租房贷这个市场的蛋糕也会迅猛发展。