30万/平的深圳湾1号，为何做不了商业？
作者：大江
说起豪宅，深圳湾1号是绕不过去的。2013年，横空出世的深圳湾1号以17万/㎡的单价，打破了深圳住宅的天花板，直登深圳豪宅榜首。
2020年，深圳湾1号的二手房成交价已经达到了30万/㎡，不仅是深圳最具有代表性的有钱人聚集地，也是深圳当之无愧的豪宅标杆。
而作为深圳第一豪宅深圳湾1号下面的配套商业，湾汇也是自带热度，一直以来的关注度都不低，去年独角Mall也曾实探过现场，开业一年的湾汇依然冷清，整个商场就像一座空城，而且商场的高端家居品牌也非常多，占到了整个商场品牌的40%左右。
如今一年过去了，湾汇有没有什么改变？
最近，独角Mall也是再次来到了湾汇现场，探寻湾汇开业两年的变化。
看完现场，我们也在思考两个问题，一是作为豪宅配套商业的湾汇，是否有存在的必要？另外，豪宅到底需要什么样的商业？
再一次逛湾汇（12月25日），商场虽然依旧冷清，导视系统也与去年无异，但感觉还是有些变化的，能断断续续看到有些人，而且商场今年也引进了一些新品牌，逛下来能明显感觉到高端家居品牌的比例是下降了的。
商场的阿斯顿马丁、LUTUS、迈凯伦、深湾壹号这些豪车店跟去年也没什么不同，不过餐饮品牌倒是比去年要少了几家。
TONO已关门
走到商场南区，可以看到南区有一部分区域还在优化，搭起了脚手架，扶手梯也已经暂停使用了，从围挡左侧的通道进入商场一楼，这里的导视设备也处于维修状态。
去年在南区一楼还看到过的一家家居店已经围挡了起来，去年举行《THE Point》展览的地方今年也换成了LEICHT厨具展厅，南区一楼还新开出了东亚银行。
商场南区广场去年还空置的一个铺位今年开出了新店AMPM cafe&Bar，店门口还坐了不少人在喝下午茶。
广场上设置的“ONE Bay ONE Love”新年打卡装置也有不少小朋友在里面玩，楼梯也设置成了粉红色系打卡点，非常可爱，就是粉色不耐脏，时间久了楼梯表面有点灰扑扑的。
南区二楼也新开了波记、SenXation Space舞蹈瑜伽工作室以及Arclinea橱柜展厅。
3楼也开了家新店Guu's Lounge，其他的变化倒是不太大。
北区商场的品牌调整并不大，不过去年6月才开业的TONO日料店今年已经关门了，关门时间应该还不短，店门口的地板都积了一层灰，植物都因为缺水慢慢枯萎了。
从门口贴出的律师函来看，TONO公司自今年1月起就开始拖欠鹏瑞公司水电费、维修基金、基本租金、管理租金和推广等费用，截至11月18日的拖欠金额达到了100多万。
换算下来，TONO日料店在湾汇基本上每个月的费用在10万左右，不过按照湾汇的人流来看，可能有的店盈利确实会比较困难，毕竟湾汇的很多店铺展示性应该是大于盈利性的。
从湾汇官微来看，今年湾汇调整的品牌大概有9个，包括东亚银行、SenXation Space舞蹈瑜伽工作室、Arclinea橱柜展厅、AMPM cafe&Bar、波记、LEICHT厨房展厅、Guu's Lounge、世界级高定西服品牌SCABAL以及TOP Bridal国际婚纱店等店，家居品牌也确实是在下调了。
开业2年，我们看到了湾汇的变化，但不变的是湾汇依然冷清，甚至还有餐饮店连每个月10万的铺位费都坚持不下来。
豪宅区的社区商业有其特殊性，对应的客群也是有钱人这一特定群体，人气或许并不太重要，但商业的本质就是以买卖方式使商品流通的经济活动，如果商场的展示性大于盈利性，无法为商家带来效益，这个商场是否有存在的必要？
湾汇位于深圳湾核心区域，周边都是知名企业的总部大厦，阿里中心就在湾汇北区对面。
商场北区对面的阿里
周边也不乏大型商业，湾汇南区对面就有一个天虹的君尚3019，基本上满足了区域内中低端消费需求，而从深圳湾1号开车到深圳湾万象城也就7分钟，区域内居民的高端需求也可以满足。
湾汇定位为“高定奢尚生活中心”，预期的对应客群也主要是深圳湾1号的有钱人，客群非常单一，并且仅从业态方面基本上就将周边众多的写字楼白领客群排除在外了。
有钱人也有自己的消费习惯，也会更注重隐秘性。我们曾经和佛山的业内人士聊过，佛山的有钱人是比较喜欢推荐消费的，他们不会自己去逛商场，更愿意在朋友的推荐下买东西。
而且根据去年我们曾经采访过的一位熟悉深圳湾1号的业内人士的说法，“商业的情况，徐航并不在意，看看就好，卖房的钱也赚够了”，有钱的鹏瑞似乎对湾汇这个商业也并没有多在意。
湾汇更像是深圳湾1号的配套，是要配得上深圳湾1号这样的豪宅才需要的配套商业，是有钱人生活对外的一个展示而不是经济活动。
这样的湾汇是否有存在的必要呢？
一直以来业内也有句话，叫“豪宅底下无商业”，豪宅社区商业做的比较好的案例确实比较少，但并不是没有做得好的，广州凯旋新世界的广粤天地算是豪宅社区商业里做的相当不错的了。
凯旋新世界是由新世界中国打造的综合体，也是广州CBD核心珠江新城规模最大的高端生活体系，项目包含广粤尊府、广粤会、广粤天地、广粤公馆四大体系。
广粤天地 来源：新世界中国
其中二期广粤尊府和一期枫丹丽舍都是广州最顶级的豪宅，广粤天地是广州国际时尚生活中心，广粤会是华南顶级交流平台，广粤公馆也号称“国际大使府邸”，许多粤商以及驻广州的外国大使都选择在凯旋新世界居住。
广粤天地定位为“国际化品质生活圈”，由4个分区围城了一个环形，在品牌选择上也兼容并包，并非一味追求脱离消费者的高端品牌。
来源：广粤天地官微
广粤天地没有那么多的高端家居生活品牌，反而60%以上都是餐饮品牌，餐饮也是多种多样的，既有咖啡轻食也有正餐，既有均价800的高级日料也有均价不到80的广州小吃。
商场也不乏豪车品牌，包括玛莎拉蒂&阿尔法·罗密欧展厅、法拉利展厅等，但也有书店、便利店、美容护理、美发、超市这些充满生活气息的业态。
整个广粤天地的品牌也并不多，只有34家，但消费者不会把它只当做是凯旋新世界的豪宅配套，作为一个成功的豪宅社区商业，消费者对其的评价则是“旺中有静”。
当然，湾汇和广粤天地从客群和定位来看都是不同的，商业定位也需要从实际的客群需求入手。
但目前广粤天地所呈现出来的“旺中有静”，确实是豪宅社区商业一个比较理想的状态。
如果把人流冷清看作是豪宅社区商业的常态和借口，真嫌吵大可不必在豪宅下面做这样一个社区商业，既然做了商业，人流量的尺度问题肯定是要把握清楚的。
毕竟豪宅下面真的需要什么商业，不是我们说了算，是消费者说了算，消费者都不来，那肯定是有问题的。
你认为豪宅下面有商业吗？
有你认为豪宅下面需要什么样的商业？
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