2018年7月8日，黄小鸭与王美丽、中介公司签订《房屋买卖合同》，约定黄小鸭向王美丽购买房屋一套，价格100万元。因房屋有银行抵押贷款35万元尚未偿还，双方约定由黄小鸭在2018年7月25日支付首付款35万元，由王美丽在3日内用于偿还银行贷款，办理解押手续。2018年7月25日，黄小鸭依约向王美丽支付首付款35万元。2018年7月29日，黄小鸭得知王美丽将收到的房款挪作他用而没有用于银行解押。2018年8月1日，黄小鸭起诉要求王美丽继续履行合同，王美丽表示其已无力支付解押款，该房屋尚存在抵押权人，合同无法继续履行。
出卖人挪用买受人支付的解押款后无力支付解押款，房屋买卖合同是否可以继续履行？
本案中，虽然涉案房屋之上尚存在抵押权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”如果黄小鸭同意代为向抵押权人清偿王美丽所负债务以消灭涉案房屋之上抵押权，则在抵押权消灭后，可依法受让涉案房屋，并有权要求王美丽按照双方约定协助办理涉案房屋的过户手续。1、双方应在合同中明确约定房屋尚欠抵押贷款由谁出资清偿及出资清偿时间，明确约定办理注销抵押登记的时间，并约定如在约定的时间内未支付解押款或办理注销抵押手续，违约方应支付逾期履行违约金，且守约方有权要求解除合同。2、如约定买受人支付解押款，则买受人应当与出卖人共同至还款银行，将解押款交由银行直接划款，而不是将解押款支付至出卖人的账户，由出卖人单独办理还款手续，给予出卖人挪用解押款的机会。3、出卖人挪用解押款说明出卖人的经济出现危机，建议买受人得知出卖人挪用解押款的情形应立即提起诉讼并查封房屋，避免因出卖人的其他债务导致法院被另案查封，买受人处于首封地位才能够保证房屋买卖合同能够继续履行。如房屋被另案查封，则买受人只能待解除在先查封后方能继续履行合同。如在先查封无法解除，买受人只能选择解除合同，而因房屋存在在先查封与抵押，出卖人又存在经济危机，解除合同后房屋拍卖所得价款难以偿还买受人支付的购房款，到时候可能房财两空。
《物权法》
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
杨婷婷
广西万益律师事务所合伙人，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
苏佳丽
广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。
黄丽莎
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。
