地盘说
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
数天前，朋友圈被一张外卖小哥去售楼处送外卖顺便买了套公寓的照片刷屏。公寓作为住房市场重要的组成部分，随着房价的高企，严厉限购政策的出台，越发受到置业者的青睐。
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郑州公寓市场纵览
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9月30日，郑州市自然资源和城市规划局下发《关于加强商品住房用地管理的通知》，《通知》称，全市范围内土地出让涉及招商引资和产业用地的，不得搭配商品住房以混合方式供应，并设置前置条件。
分析人士认为，文件的目的就是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。此前借道产业地产推出公寓产品的边儿擦不着了。
©新通知
郑州公寓发展至今，时间并不算长。
2003年，郑州第一家纯小户型社区时尚Party诞生，这是郑州第一代公寓。2006年，以国贸360为代表的二代公寓，引领了当时郑州的时尚生活潮流。
©360广场背后就是国贸酒店公寓
近10年的时间里，公寓产品逐渐在郑州东西南北遍地开花，直到2016年房价进入疯涨期，限购政策出台后，公寓产品因不限购、总价低一度成为楼市的香饽饽。2016年，郑州市公寓市场供应近114万方，将近是2015年公寓供应量的2倍；2016年销售市场成交近105万方，实现供销基本持平。2018年全年，公寓市场供应近160万方，同比上升48%左右，全年成交135万方，同比上升28%。公寓仿佛一下子成了香饽饽，到外都有公寓产品在供应。也有人在购买。归根结底，公寓相对低的门槛，给了许多年轻人扎根城市的机会，才能有如此惊人的去化成绩。况且公寓的设计越来越符合年轻人的品味，公寓产品麻雀虽小五脏俱全，客厅、卧室、厨房、书房、飘窗、卫生间各类居住功能样样齐备。
©不限购的公寓进入井喷增长阶段
而且，公寓发展采用的先进理念已经超越住宅。就居住功能升级来说，因为公寓与住宅相比的先天弱势，开发商在智能、科技、环保的运用方面更舍得投入。另一方面，眼下公寓的开发商在前期建设中，也考虑到了酒店、书吧、干洗店、影院等配套设施。更有甚者，开发商在此基础上，还打造主题公寓，比如说创业创新等。伴随着郑州发展，消费理念升级，新生代人口90后、95后，甚至是00后的住房消费需求必然和原来不同，开发商不断更新迭代的公寓产品，更容易满足新生代人口的需求。
©小而美的公寓满是生活气息
唱衰公寓的声音，从来不绝于耳，有些人站在上帝视角对公寓极尽苛责，然而存在即合理，凡事都有多面性。以郑州为例，郑州确定建设国家中心城市之后，加大了吸引人口流入的力度，这些流入人口的数量是一个惊人数字。人多了，需要就有不同。2016年房价暴涨，让很多人错失了上车的机会，并不是每个人都能拿得出三四十万的首付。
©源源不断的人口流入给了公寓更大的市场空间
即使以生活品质极巨下滑为代价，用首付分期买了一套住宅，每月扛着五、六千的房贷，加之下一笔分期还遥遥无几的焦虑，也会让很多人陷入困境。对比之下，公寓的优势显而易见，热度居高不下，也就在情理之中了。
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郑州公寓产品分类
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市场大了，分蛋糕的人就多了，也就造成了现在郑州公寓市场鱼龙混杂的局面。目前，郑州公寓产品比较集中呈现的是平层公寓和LOFT产品。
诞生之初，针对的客户是中高收入的高净值人群，居住公寓的人有强烈的身份认同感。在中国房地产发展过程中，公寓这个词一度成为高端住宅的代名词。如北京棕榈泉国际公寓、通泰国际公寓、成都的成都阿玛尼公寓等。这种项目普遍特点就是高层、豪宅、大户型、大平层。
©公寓原本属于高净值人群
只是，眼下国内很多城市公寓市场已经背离了公寓的初衷。市场上不少类公寓产品把本来的精英居所变成了刚需集中营。近些年，商业与办公产品市场去化难，相对而言，公寓则好出手的多。于是很多原来规划的写字楼、产业园纷纷变身成了公寓，来实现去化的目的，而文创、孵化、艺术空间这些概念成了这些泛公寓产品的华丽霓裳。郑州早期的公寓市场多是70年产权的住宅型公寓，而近几年的所说的公寓产品，是去掉小户型住宅的40年商业土地产权的产品。
©概念化成为泛公寓产品华丽霓裳
以公寓的形态来看，公寓从规格划分大致可分为三类：传统公寓、服务型公寓、行政公寓，也叫总裁公寓。郑州多数公寓属于阶层公寓，品质参差不齐，相对而言靠近商业区、商务区、地铁口的大品牌公寓，更具价值，这类传统公寓以万科誉为代表。服务型公寓是一种复合式的高端公寓，有着可以媲美酒店的服务系统，并在建筑内设有多项酒店级配套设施。一言以蔽之，它是酒店与家的结合体。在郑州市场上以正弘城丽汀公寓和建业天筑国际公寓为代表。除此之外，郑州顶级服务式公寓北龙湖金融岛的翡云公寓，可以定位为更高端的总裁公寓，就像纽约432 Park Avenue、上海汤臣一品、深圳湾1号等，专为城市最高圈层的人群设计。
©窗内窗外皆是风景的翡云公寓
极具竞争力的公寓，首先要具备一定的规模和档次，才会有其生命力的。实际上，无论时间上还是空间上，中国的公寓发展都还很稚嫩，而欧美发达国家公寓发展却早已经进入成熟阶段。未来，包括郑州在内的一二线城市势必同步国际，公寓的发展必然不断注入新鲜的理念，带来产品和服务的升级。说白了，公寓产品，最重要的不只是产品，管理和服务才是公寓的核心。无论哪类公寓产品，只要能给租户，给用户，给住户提供人性化的服务，让他们满意，公寓口碑就能提高，租金就能提高，收益就能提高。
©管理与服务才是公寓核心价值
现代人，尤其是年轻人越来越会享受生活，即便租的房子也不例，因此，公寓的运营显得越发重要，大势所趋之下，运营型公寓应时而生，最典型是长租公寓的兴起。
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公寓的未来
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长租公寓以地产开发为标志，有相对大的体量，是居者有其屋的核心手段。从国家层面推进，市场机会很大。短短几年间，我国的长租公寓行业发展十分迅速，而规模化的品牌也逐渐形成。
8月底，房企大佬们陆续披露2019年半年报。各家房企均对长租公寓业务表现出了巨大的信心，甚至将其列为未来支撑整体业绩的重大板块。如万科、龙湖在报告中纷纷强调长租公寓是公司未来主航道。
©上半年房企长租公寓持有量排行
万科、龙湖这样的大牌开发商，其资本实力雄厚，在房源方面也具有天然优势。事实上，随着房地产市场迎来洗牌期，今后房企拿地后的自持物业部分会增加。对这些拥有大量自持物业的开发商来说，长租公寓是自持物业重要的去化途径之一。于郑州而言，五大长租公寓品牌中已有三家（泊寓，冠寓，红璞）进入郑州，其中泊寓隶属万科，冠寓隶属龙湖。据不完全统计，郑州市场上运营房间数量较多的是悦如公寓、建业旗下的魔飞公寓，还有一些其它小型二手房中介机构运营。长租公寓的房源多来自安置房房源改造，其成本较低，溢价率更高，不过就功能性和私密性而言，公寓更具天然优势。
©万科泊寓
目前，国家对租房市场的政策也从鼓励进入扶持阶段，长租公寓这片蓝海，未来还会虹吸更多资本进入。可以预见，以后开发商开发公寓产品大量持有，自己运营的情况一定会大行其道。更有甚者，国家已经推出长租公寓用地，或者，在土地出让时设置附加条件，部分房源必须自持。房价暴涨的历史将一去不复返，公寓作为一项固定资产，更适合长期持有，以其租金收益抵消前期投资。越来越多的公寓产品被第三方托管，改造成酒店式公寓或长租公寓，业主的投资回报会也越发稳定。而长租公寓市场在房源筛选方面，像万科和龙湖的在选择标准都是比较一致的：跟着产业走、跟着轨道线走、选择各板块的核心位。对于有意向购入公寓的业主是个不错的参考。
©地铁沿线公寓具有财富聚集效应
随着郑州城市的发展，白领金领群体、高级商旅群体越来越多，未来的公寓市场的争夺也会更加白热化，如何满足人们对公寓产品的高品质需求，是开发商亟待深思的问题。楼市下半场，对于开发商来说，即是机遇又是挑战。当然，就郑州这个城市而言，建立一个有序的品质的公寓买卖市场、租赁市场、管理市场，同样刻不容缓。
