封顶成交、溢价率走高，土地市场热度不减，“两集中”供地未来或为市场降温
房企补仓的传统时期来临，各城的土地市场火热起来。
3月2日，荣安在宁波慈溪市拿下一宗宅地，溢价率40.8%；3月1日，西安入市出让的6宗涉宅用地中，有3幅溢价率在49%左右；同一天，德信中国以约50%的溢价率在杭州收入一宗地块……
土地溢价率走高的现象从2月末就有所显现。亿翰智库统计数据显示，2月第4周里，其跟踪的50家房企中11家房企进行了补仓，平均溢价率为22.4%，环比上涨了约2个百分点。“开年一般是企业资金相对充裕的时期，从过往数据来看，溢价率高峰也多出现在一季度末二季度初。”亿翰智库表示。
不过，这样火热的景象或有望在“两集中”供地新政落地后有所改变。业内普遍认为，集中供地新规将通过短时间将住宅用地集中出让方式形成放量供应，分散房企拿地目标，减少单地块平均竞拍参与者，从而降低土拍溢价率。
溢价率走高
3月2日，荣安经过69轮竞价，以4.69亿元的总价竞得宁波慈溪一幅地块，楼面价16614元/平方米，溢价率达到40.8%。
3月1日还是在宁波，华鸿嘉信经过173轮竞价、耗时将近3个小时，以封顶价22.84亿元竞得一宗地块，楼面价12985元/平方米，溢价率29.85%，并竞配人才安居专用房面积2.77万平方米。
3月1日，德信中国在杭州以“触顶价”约14.58亿元夺地，溢价率约50%，竞配2%自持面积。
成都春节后的首场土拍同样火热。3月2日，成都双流区航空港板块的一宗住宅用地公开出让，招商蛇口以约8.74亿元的总价拿下该地块。据了解，该地块开拍后很快就达到最高楼面价12075元/平方米，并进入竞配建环节。由此，招商蛇口拿地的成交楼面价达12075元/平方米、溢价率15%，并配建统筹住房面积比例34%。
事实上，2月份下旬的土地热度已处于攀升之中。克而瑞研究中心数据显示，2月15日-2月21日的一周内，受上海、西安、重庆等热点城市核心城区优质宅地出让的影响，该周土地成交溢价率环比明显上涨至14.4%。
2月22日-2月28日的一周内，土地成交溢价率再度大幅走高，克而瑞重点监测城市的平均溢价率达18.4%，其中二三线城市的溢价率均较上一周明显上涨，且均超过了20%。
中指院数据显示，2月份，其监控的10个重点城市宅地整体平均溢价环比上涨0.03个百分点，重庆以44%的宅地平均溢价率领跑，北京、杭州的溢价率也分别高达35%、29%。1-2月溢价水平同比去年基本持平，天津、上海、杭州、南京、重庆5个城市宅地平均溢价率高于去年同期。
土地市场火热的背后是房企积极的补仓行为。中指院数据显示，今年1-2月，TOP 100企业拿地总额3866亿元，拿地规模同比增长9.2%；其中，前两个月，绿城中国以248亿元位列各个房企之首，建发、招商蛇口分列二、三位。
房企积极的补仓也推动各城市出让金收益。易居研究院数据显示，2021年1-2月，上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个热点城市卖地超百亿元。
“两集中”来降温
当前的火热或将迎来降温。2月24日，关于22个热点城市对土地出让将实行“两集中”方式的消息传出。网传的22个重点城市中除北上广深外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。其中青岛和济南已发布官方文件。
业内普遍认为，这将会降低土地市场的热度。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。
申万宏源研报数据显示，上述22个城市2020年土地成交5.8亿平方米、2.7万亿元，分别占全国的24%、45%，重点城市稳地价也利于全国房地产市场健康平稳发展。
“'两集中’新规一方面在土地供应端，在同一时期大量组织土地集中出让、保障土地充足供应，”申万宏源分析师袁昊表示，“而另一方面，土地需求端，对竞拍房企的资金进行有效分流而降低档期土地购买需求，并因房企资金使用效率的降低而降低全年土地购买能力需求，综合推动土地市场供需关系的改善，从而利于稳地价、甚至土地溢价率下降。”
华创证券分析师鲁星泽提出，通过将22个重点城市供地直接摆上展销擂台（平均每月5.5个城市集中发布出让公告），实现城市间土地商品化自由竞争，从而打破过去某些城市通过调高起拍价压低溢价率的潜规则。
有资深分析师向记者表示，“22城能抑制住，剩下的城市不会太夸张的，就跟管房价是一样的。”
业内也有不同的声音。东兴证券地产分析师林瑾璐认为，出于提升资金使用效率角度，房企可能在非集中供地期在22城以外的城市进一步博弈，这些城市土地市场热度或将提升。