那头杭州还在搜寻最后一只豹子，这头房企们倒是已经围猎住了57宗地块。继昨日钱塘区、萧山区、主城区之后，今天临安区、余杭区、富阳区共计成功出让25宗地块，包含临安一宗人才租赁用地。临安区的12宗地块中，除了1宗人才租赁用地和1宗迷你地块，其余10宗宅地均拍到封顶+自持。刚开局，太阳镇地块就拍到自持10%，之后本土房企地上以40%自持斩获滨湖新区地块，同时刷新临安自持纪录。余杭区和临平区的7宗地块，厮杀堪称激烈。重头戏自然是绿汀路TOD地块、鼎湖未来社区地块，两者都上演了一场胶着的持久战，直到两点半富阳场开始，依然有房企轮番出价。最终，华润经136轮鏖战，以总价111.6亿元+自持4%，拿下绿汀路TOD地块；鼎湖未来社区地块也拼到「刺刀见红」，意外的是，最后由中骏以总价91亿+自持4%竞得。而最后出场的富阳区，共6宗地块，吸金85亿，宋都、上海大华、众安、华景川&理想国际、杭房均有收获，大多为本土房企。
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开发商血拼自持
实际供应打6折
据我们统计，57宗地块41宗涉及自持，地块自持概率约72%，其中临安滨湖新区地块自持比例高达40%。当高自持成为本次集中出让的常态，等于说变相减少了实际可售宅地的供应。
除掉2宗人才租赁用地（红色标注），合计总建面为740万方，而再砍到复杂的配建、商业、自持等部分，粗略估计实际可售的供应量约470万方，相当于打了六四折。470万㎡，按照套均100平米计算，差不多4.7万套房子，4.7万套开发商眼中的「代工房」。
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房价地价差收窄
开发商利润空间压缩
另一方面，因为自持比例的提升，实际可售住宅供应的减少，相应得就增加了地价，压缩开发商的利润空间。在57宗宅地中，我们选取了38宗纯宅地，将其中自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，算出实际地价，再和限价相减得到「房地价差」。
△房地价差=新房精装限价-成交楼面价/（1-0.6*自持比例）
实际地价中配套忽略不计
抛开房企的开发水平等因素，将房地价差这一指标作为开发商利润空间的参考，那么房地价差越高，则意味着房企能做出更好的产品，反之则受限于利润空间，或只能牺牲产品品质。最高的四堡七堡32地块，房地价差达17458元/㎡，毕竟是在城市的封面位置，奔着树立标杆的目的而去，需要有品质保证。最低的塘栖地块需自持29%，折算过后，可供开发商操作的空间只有4750元/㎡，还要包括建安成本、财务成本、各种税费等。当然，我们这种计算方式是比较粗糙的，但并不妨碍说明问题。高自持下，住宅部分甚至可能是亏本的，如何运营好自持部分是接下来开发商的难点。
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从这张图中，我们可以看到未来一段时间的供应主力，在临平、仁和、未科等地，特别是2万-3万的临平和仁和，大概率是红盘。
再从杭州首次土地出让的结果看，这项土地政策好像并没有给市场带来降温，甚至是升温。在开发商的拼抢下，有些地块的自持比例高到「离谱」，无论是供给端、中间商还是需求端都没得到什么特别的好处。对于政府来说，本意是希望降低热度，但集中供地自然就是把几次热门集合成一次热门，看上去声势更大。其次，虽然自持的住宅可以解决一部分租房市场的需求，但也并没有得到更多的财政收入。对于开发商来说，抢地难度加大，尤其没地的房企更是不得不出手，高价高自持竞得之后，又要去想办法压缩各种成本，最后甚至可能影响到房子的质量，另外即便自持部分能运营好也不是短期内的事情。对于购房者来说，一是少了可以买的房子，二是担心房子的质量。房荒尚未消沉，房忧又来了。
