重庆新地王来袭！江北终爆发！小苑地块能撑起观音桥西扩大任吗？ / 开普饭

2020年12月29日下午，年度任务考核的最后时限，原勾地方大悦城落败，香港置地脱颖而出，夺得观音桥小苑地块，楼面价14142元/平方米，为江北区带来24.6亿元的土地出让收入。

嗯，过年不愁了。

值得一看的是，观音桥第三次挑战杨家坪，终于成功，成为新的地王。

用了一年多。

一、观音桥两宗绝版土地

小苑地块与邻近的电测村地块的开发计划，提上日程好些年，不见回响，以至于民生银行马路对面的电测村地块的闲置土地，已被太阳晒得龟裂。直到6月，江北区发布小苑地块与电测村地块一期的土地供应预公告，终于让人看到曙光。

观音桥电测村与小苑地块

受限于观音桥环道地理阻隔，观音桥商圈的发展，历来是向东侧及东北拓展，超出的仅有北城天街、星光68、茂业天地少数商场。

预公告的小苑与电测村，一个在观音桥西，一个在观音桥北，不难看出，是观音桥商圈向四周拓展的信号，是观音桥商圈扩容至“一心四片”的关键举措。小苑让观音桥西不再局限在商圈环路以内，助力打造时尚浪漫金街；电测村地块在于商圈北拓，连通鹞子丘的龙湖新壹街片区，创商务总部示范之地，规划中的步行街，将从现今的步行街一直延伸到龙湖新壹街。

从观音桥现状来看，能拆得动的，能完全推倒重建的，也就只这两宗地了。

其他的，旧城改造吧。

六个月之后，小苑地块先行正式公告。

极为吸睛的看点是，小苑地块的公告楼面价格即达到13018元/㎡。这个价格，已与重庆地王的楼面价13549元/㎡接近了。

二、意外的杨家坪地王

一年之前的夏天，足以计入重庆土地拍卖市场史册。

5月28日，经过23分钟的疯狂竞拍，荣安以13549元/㎡的楼面价竞得杨家坪滩子口大杨石组团W01地块，意外地让地王出现在杨家坪。

这个天价，哪怕在同区域位置更好，商业更少，面积更大的铁马工具厂地块面世后，依然未能打破。

这个地王，站得标直。

杨家坪成为延续一两年的地王，只是荣安的失手吗？并非如此。竞拍当天，最后与荣安决一死战的，是重庆本土标杆企业——龙湖！龙湖竞拍的最后一手也达到了惊人的13486元/㎡。一向在重庆土拍市场以谨慎著称的龙湖都出手如此豪爽，显然不是一家企业对该地块的认可。

此后，杨家坪至滩子口一带的土地，总能成为重庆土拍市场的亮点，价格一直高居不下。2020年8月，华润夺得滩子口新华书店地块，楼面价11034元/㎡；9月，新希望地产以13091元/㎡的楼面价拿下杨家坪铁马工具厂地块。

看好杨家坪的企业越来越多。

杨家坪-滩子口已出让及待出让地块

三、观音桥两次挑战杨家坪

观音桥不是没挑战过杨家坪地王的地位。但两次冲锋，是以失败告终。

第一次是观音桥组团C6-1、C5-1地块。在杨家坪荣安地块成交两月后，2019年7月31日，被人给予厚望的观音桥组团C6-1、C5-1地块，这宗纯居住用地被合能地产以13167元/㎡的楼面价收入囊中。比杨家坪荣安地块低382元/㎡。

冲锋失败。

第二次冲锋的观音桥组团D10-5-1地块——红旗河沟汽车站地块，差不多与杨家坪铁马工具厂地块同一时间一起公告的。地块刚公告时，网上一片欢腾，许多人都撸起袖子打呼：观音桥组团成交价格肯定高过杨家坪！

红旗河沟汽车站地块什么位置？坐拥重庆中轴线，楼下便是红旗河沟轨道站，还在北区核心位置！况且上一次，位置比汽车站差得多的合能地块价格不低了，汽车站地块更能达新高吧！

但很快被现实打脸，红旗河沟汽车站地块最终成交楼面价是12750元/㎡，比杨家坪铁马工具厂地块低341元/㎡，也没有超过位置差得多的合能地块，更别说挑战地王了。

第二次冲锋失败。

四、小苑能带动观音桥西吗？

两次冲锋失败，观音桥终拿出杀手锏，重磅小苑地块。

最终，小苑地块不负众望超过杨家坪，夺得重庆新地王，实在来得不容易。

最后的结果虽已知晓，不再议论。但我们得思考一个问题：观音桥的“一心四片”商圈拓展计划，在观音桥西打造时尚浪漫金街，靠小苑地块，能成吗？

商圈是个奇怪的东西，哪怕近在咫尺，都不定能火起来。你比如今年大火的杨家坪中迪广场，明明就在杨家坪轨道站旁，占尽天时地利，他就是发展萎靡，反倒是离轨道站远一些的几个商场，日子滋润得多。

同样的，紧邻小苑地块的观音桥朗晴广场，明明就在观音桥人气旺盛的嘉陵公园边，商业氛围终不愠不火。到什么样子呢？一间间门面大门紧锁，老化的商场配套让你记不起这里跟浪漫金街有何联系，时不时停运的电梯在提醒你得锻炼腿脚，业委会主任收受物业公司近两百万元礼金的八卦新闻成了广场刷存在感的谈资。做成这样，可能朗晴广场的开发商——旭阳集团，还是只适合做他的主业——煤炭行业。做商业，还是得交给专业公司来吧。