房地产开发三大成本测算方法

一、成本经验值估算法

此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成

参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算

二、投资分析模型

a.模型是什么

模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣

可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。

b.编制模型的意义

为土地投资决策提供依据；

通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；

通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；

将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。

c.模型中基本指标

净现值

指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。

内部收益率

是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。

现金成本收益率

指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。

权益资本乘数

指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。

三、历史成本数据库

利用历史成本数据库编制项目目标成本

a.历史数据的来源

自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限

同行业项目资料收集内容质量不容易准确

b.历史成本数据库主要内容

成本测算基础资料

搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录

开发成本汇总表

是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。

单位工程建安指标

按项目的单位工程编制，共分为五大部分：

工程概况

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。

特征指数

窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28

窗地比：外墙的窗面积/建筑面积

体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）

面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）

造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调

整系数

建设标准

基础；

结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。

经济指标

单位工程人工费和单位面积人工费指标

各分部工程造价和单位面积造价指标

各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标

技术指标