因为可供开发的存量土地资源越来越少，导致现在房地产开发多以城市更新、三旧改造的方式进行。城市更新业务中不可避免的涉及到拆迁补偿问题，关于拆迁补偿，不同地区的操作方式略有差异。比如有的城市是由政府负责拆迁，开发商出资拿地即可；而有的城市则是由房地产企业自行与被拆迁户签署拆迁协议，再由房地产企业负责出资赔偿被拆迁户。深圳的城市更新是以市场主导，而广州则是政府主导。拆迁双方达成一致意见并签署完成拆迁协议后，土地只需要上平台做一道公示手续，无需再走招拍挂流程。换言之，只要双方事前沟通协商好，这块地基本上就归该开发商所有了。开发商之后需要象征性的补缴一部分地价，但这个金额一般不大，至少与招拍挂中的土地出让金是不在一个量级的。土地成本几乎可以忽略不计的前提下，房地产企业未来的税收负担将十分沉重。下面，沥呕君将结合具体案例加以陈述。假定某楼盘的开盘价格定在10万元/平，建筑安装费1万元/平，装修装饰费5千元/平，其他费用按5千元/平，合计的单方成本按2万元计。有人要问了，怎么没有土地成本？这里解释一下。按照深圳市的城市更新政策，容积率低于4.0的，免补地价；容积率大于4.0的，补征标准地价的1/10。我们这里假定补缴的地价款按1万元/平计，那么这么算下来，每平方有7万元的毛利。高额溢价的背后，对应着沉重的税收负担。强调一下，沥呕君所列的上述这些成本数据都已默认按顶格处理了，企业的实际成本如果还高于这个，在税务局那里是通过不了的，因为有定额标准。
对于开发商而言，城市更新最大的成本在哪里？不在于建安，不在于装修，也不在地价，而是拆迁补偿！如果选择的是回迁物业补偿，市场上默认的做法是三七开，也有做到四六的。也就是建成后的物业，开发商拿走7成，被拆迁户拿走3成。比照市场指导价的10万元/平，那么这里还可以增加拆迁补偿成本：3万元/平。将所有的成本费用一盘算，总计是6万元/平（建安1+装修0.5+其他+0.5+地价1+拆迁补偿3），毛利降至4万元/平。有的开发商就做得比较高明了，知道某地块要被纳入城市更新单元了，就开始布局，提前安排几个“钉子户”进去，目的是为了在未来可以加大拆迁成本。这里面有一个细节需要注意：我提前安排进去占了几个坑，那么这些物业在还没有开展城市更新之前对外出租时，租金是少收呢，还是干脆不收呢？租金收入是要依法缴纳增值税、房产税和所得税的，这一点没有争议；因为是房地产企业“左手租右手”的关系，为了少交一点税，所以租金收的非常便宜。市场租金按100元/平，它只收了20元/平。城市更新启动之前需要清租，清租时需要给予租户一定金额的补偿，但因为是左右手的关系，所以这一块的赔偿金很少，几乎没有。而事实上，房地产企业支付给租户的相关赔偿金，都是可以进入项目前期成本加以扣除的。因为只考虑了眼前的一点点税收利益，却没有全盘考虑综合税收因素，最终导致房地产企业还会多交很多“冤枉税”。接着上面的话题。如果是左手赔右手，那么是现金补偿好，还是物业补偿好，这一点在税务上同样有讲究。如果是现金补偿，可以全额进入增值税前扣除；如果是实物补偿，按照财税[2016]140号《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》文件中的相关规定，事实上和现金补偿一样，也是可以抵扣增值税的。但在实际操作中，有很多地方的税务局则不允许房地产企业将物业补偿支出进入增值税前扣除。这准不准许抵扣增值税，相差将近10个百分点呢（9.9%）。就被拆迁户而言，按照政策性搬迁税收政策的相关规定，无论你是企业还是个人，增值税和土地增值税是免征的，至于所得税方面，如果是企业，则可以在搬迁之日起5年内递延缴纳，最长不超过5年；如果是个人，只要在国家规定的赔偿标准范围内的，免征个税。这句话的另外一层意思，超赔部分，个人也得交所得税。但理论归理论，现实归现实，实操中间个人拆迁所得部分一般都是不征收个税的。原因很简单，国家规定的赔偿标准额度非常之低，分分钟就能超标，如果都严格按照这个尺度去执行的话，那么开发商是很难拆得动的。拆迁补偿作为房地产开发企业加大成本的有利法宝，对于节税降税确实能起到非常不错的效果。房地产企业无需发票只凭借被拆迁人的白条、拆赔协议、支付证明就能入账进入成本，导致有不少房地产企业在这一块的做法相当离谱。拆赔比例最高做到1:1.3就已经很不错了，但沥呕君就曾遇到一家房企居然做到了1:5，外加60亿元的现金补偿！“左手”赔给“右手”，这件事能不能通过，咱们姑且不论，毕竟要等3-5年后项目清算时方能知晓（大概率是无法过审）；我们就先单说说，这“右手”收到这笔钱之后，也未作收入，只是挂了个“往来款”。后来这“右手”公司遭到税务局上门稽查，追问这60亿的资金是什么钱？答：拆迁补偿款。税务局紧跟着又问：既然是拆迁补偿费，那你为什么没有缴纳企业所得税？答不上。那就补缴吧，60亿*25%=15亿，外加两年的滞纳金（0.5‰/天*360天*2年）和罚款（0.5倍），27.9亿！你看看，你好好看看，前面机关算尽，为了多增加一点成本少交一点税，却在这方面“马失前蹄”。沥呕君真想问一句：何必呢，何苦呢？这家企业后来找到智慧源，向我们咨询解谜之法。我们把事情全脉了解清楚之后，就搬出了国税总局公告2012年40号《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》，和企业的辖区税务局进行了有效沟通。公告里面明确提到，工厂搬迁完成恢复生产才是企业所得税纳税义务产生时点，或者是自搬迁之日起最长5年内延迟缴纳。现在虽然经过了两年，但我们这家企业还在选址，还没有确立最终的办公地点，搬迁工作并没有完成。所以无论从哪一条来看，我们现在都还没到应缴企业所得税的时间。既然企业的纳税义务都还没有产生，那么罚款和滞纳金更是无从谈起。
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