购买二手房的心得
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（1）关于看房
多看，多向中介提问、学习，其实可以获得很多有效信息。
关于选房的知识很容易积累，因为知识是可以很快得到反复验证的。比如同一个小区，为什么有的房价高有的房价低？那下次再去看的时候，要注意有没有体现出这个逻辑。
当然不要光听中介讲，房子好不好，有什么配套，有没有学位，都是可以自己亲自去看去查证的。特别是配套，离地铁站、菜市场有多远，自己跑一趟就知道了。
（2）关于背景调查
看房时，如果房东还住在里面，或者看房的时候碰到房东，一定要直接问房东的卖房动机，顺便了解下房东的生活情况，比如职业、收入、家庭成员、生活习惯。如果沟通中对家庭生活闪烁其词，或者回答逻辑有问题，可能这套房子在交易的过程中也会有问题。
我看过被查封和等待卖房还债的房子。中介和房东虽然没有隐瞒情况，但我还是觉得问题比较复杂，不想参与其中。
房东和买家也需要看眼缘。买卖房产也算是做生意，不要跟不诚信、经济有问题或者性格合不来的人做交易。如果双方价值观差距太大，对约定好的事项出现了不同的理解和分歧，会很麻烦。
（3）关于房贷
其实贷款完全可以自己找银行办理，不是必须通过中介，也不会比找中介更麻烦。
我当时完全不懂，傻乎乎跟着中介去办，一天就弄完了，还挺感激。其实我连自己贷款的利息都没看懂，更不知道自己签的几十份文件，会不会把自己给卖了。
后来卖房子的时候才发现，贷款利率居然是5.7%。要知道当时房市低潮，很多银行还在4.9%的基准利率基础上打折呢。而且在中介的恐吓之下，我没有申请公积金贷款，白白浪费了机会，以后再也不能用了。
公积金贷款利率很低，基本上就是个福利，所以只有首次购房才能申请。后面哪怕我把房子卖了，再买一套，虽然也是按首套房政策付的首付，但是已经是第二次申请房贷了，所以没有申请公积金贷款的资格了。这叫做认贷不认房。
2015年我有个朋友也跟我差不多前后买房，她看好房子之后，自己跑了四五家银行最后签了折扣力度最大的一家。她没有任何银行的关系，就是一家一家网点问来的。可见功夫不负有心人。
（4）关于目标
买房不要追求一次到位。毕竟人生有很多阶段，不同阶段的需求也不尽相同。
单身的时候买房，可以是投资，也可以是给自己一个良好的独居环境，选择一室的小房子，门槛低，租售比也相对高。
有了孩子以后，学校是必须考虑的因素。只要学校好，房子大不大真的无所谓。
如果还需要父母帮忙带孩子，可能就要考虑生活习惯，尽量保证每个人都有独立空间。
在当下的经济发展环境下，随着人生阶段的不同，不论已经有了多好、多大的房子，不出十年，肯定还会有再次购房或者换房的需求。所以，最理性的方式应该是，以自己未来5-8年需求为目标，在自己承受范围内选择最好的。
不要嫌买房麻烦，再麻烦也比住着不舒服的好。
（5）关于购房资格和购房政策
这一部分变数最大。
我刚开始准备买房的时候就很关注公积金贷款的政策。一开始是在昆明本地连续缴社保满6个月就可以申请公积金贷款。半年后，政策变成了“连续缴社保满1年”。
今年上半年，昆明公积金贷款扩大到了二套房（其实是第二次房贷可使用，跟购买第几套房子无关。）但是此时我们家刚刚置换了房子，申请的第二次贷款已经放款了。
又没赶上好时候。
不论是不是第一次买房，只要你准备买了，就要开始关注下最新的政策是什么。特别是确认自己是否有购房资格、首套房首付比例和贷款利率、二套房首付比例和贷款利率。如果是土豪要全款买，那什么都不用说了，随便买。没有任何限制。
其次，重中之重就是征信。
如果你考虑贷款买房，一定要自己先去打一份全面的征信报告出来仔细研读。每人每年打一次不会对征信产生负面影响。除了买房，也要每年打印查看，以免自己的身份信息被盗用而不自知。
首先确保自己没有多头贷款（特别是花呗、微粒贷以及其他各种网贷记录）。是的，花呗也要上征信了。至于要不要继续用大家心里自己掂量。
有童鞋曾经打征信的时间差，同时用首付政策购买了两套房。现在也不行了。因为征信的更新速度已经快到了次日上征信。
其次，正式申请贷款之前请带上征信报告先去银行咨询，确认自己可以顺利贷款再提交申请资料。
如果第一次被拒，征信上面也会有记录。再次申请贷款就麻烦了。
如果是购买新房，贷款申请不了，大不了不买了。定金也能要回来。但如果是购买二手房，你申请贷款的时候房子都已经过户到你的名下了，税费什么都缴过了。如果贷款下不来，将会损失惨重。
完成以上的准备工作也不能保证你贷款顺利。我有一次在农行申请房贷被拒了。我去农行查问，才知道我的账户评级被评为有风险。
我一个新开的账户，近五年在农行都没有任何流水记录，为什么给低评？
对方回答我说这个评分是系统自动打的，不知道什么原因。
我只好去支行去找他们的主管，仔细说明自己的对信贷风险的深刻认识，诚恳的请求他们给我提交修改申请。磨了几天，终于人家同意帮我递交修改申请了。然后贷款也顺利通过了审批。
这次算是有惊无险。
千万不要相信银行内部的风险评价系统，就算四大行也不靠谱。
END
留言区说说你还有啥厉害de经验心得嘛
第一次买房，我跳过了很多坑
昆明的房子是否还值得投资？
小长假家里蹲，我有哪些收获？