5千万级别墅成交增两倍，朝阳临湖独院压轴登场！

近期的北京楼市非常微妙，由于新房项目不多，库存量不大，整体弥漫着一种惜售、少售的氛围。

集中土拍结束后，手上有货的优质项目猛销一阵，完成了不错的业绩，而蓄客中的、市场关注度比较高的项目，听闻客户积累都非常大，意向客户与开盘房源占比能达到3:1，如果买房人付款条件不好，估计很难能选到如意的房子。

刚需在不知不觉中已经淡出市场，从初级改善，到终极改善，中高端住宅开始全面占领市场，新的市场格局将在明年更加清晰化。

作为改善特质鲜明的别墅，特别是资源条件出众、距离市区较近的别墅项目，在新的土地供应形势和市场格局转换下，更成为当下需求的紧俏产品。

今年，前五个月过完，别墅市场到底如何？结合特征会呈什么变化？下面，我们一起来看：

1、别墅供应逐年减少，供地也在减少

『地产营销人』总说，别墅供应在减少，但到底幅度有多大，看看数据就知道了。

列出北京过去三年的别墅供应数据，能看到2020年供应仅4497套，较之2018年已下降了41.32%，今年截至到5月底，北京别墅供应只有1802套，预计全年继续下滑的态势不会改变。

供应端还有一个参考维度是——土地，从刚结束的30宗集中土拍看，住宅用地的容积率指标普遍较高，低密度可做别墅的用地凤毛麟角。

其中，容积率低于1.3的地块只有三宗，两块位于朝阳金盏，一块位于门头沟。不过即便如此，想做出纯粹的别墅产品也很难，朝阳金盏大概率规划成花园洋房或复式产品，而门头沟根据1.1的容积率，能做出叠拼和少量合院产品。

由此来说，从土地供应预判，未来真正能形成别墅供应的只有门头沟地块，位于六环之外，除此之外，城六区几乎不可能再见到新别墅项目。

2、五-六环之间城市别墅，供存量均下滑

一直以来，五-六环之间是北京别墅供应和成交的主力范围，可视为城市级别墅。

2018年五-六环之间别墅的供应占整体别墅超过六成，后续几年因为土地因素，占比下滑至四成左右，其稀缺性越发凸显。但就成交而言，五-六环之间的别墅去化，过去三年一直都占最大比重，2020年占比达到55.93%，是别墅需求最旺盛的环线区域。

如果单看五-六环别墅供应逐年走势，会发现其下降幅度大于整体别墅市场，2020年供应较之2018年，大幅下滑60.86%，存量曲线亦是同步。而成交则是逆势增长，去年比2018年增长了48.75%，供不应求的现象非常明显。

从去年五-六环成交分布看，朝阳成交别墅668套，成交占比于各区中最高，是高端客户最为认可和追捧的别墅置业区域。

特别是这次集中土拍，再次预演了朝阳的房价走势，崔各庄、金盏等板块最高限价分别7.6万/㎡和8.8万/㎡的水平，反衬出区域在售别墅项目的上升空间。比如：朝阳孙河尚有6.8万/㎡的优质别墅产品，其价值将很快被市场发掘。

3、5000万+高端别墅，成交超预期

今年北京别墅成交同比去年有较大幅度增长，但就细分来看，5000万+的高端别墅成交，增长幅度最大。

据网签数据统计，今年1-5月北京总价5000万+的别墅成交62套，同比实现近2倍增长，去化速度远超其他类别墅。这也反映出，市场对这类资源稀缺、具备收藏属性的别墅更高的认可度，以及加速占有的心态。

5000万+的别墅在市场上拥有一些共性，比如：大部分都位于城六区，属于城市资源和自然生态兼有的区位；容积率更低，别墅更纯粹，产品形态以独栋、类独栋为主；户型面积充裕，千平空间尺度，舒适度远超一般别墅，因此具有极致的稀缺性和唯一性。

经过分析可看出，北京别墅市场在新供地形势和快速去化双重挤压下，珍贵性愈加凸显，而5000万+高端别墅因资源占有特殊性，更受“塔尖客户”的青睐，其市场表现具有抗周期性特点。

那么，在当下市场中，到底有没有值得入手的高端别墅产品呢？集中土拍结束后，『地产营销人』第一眼就看到了孙河别墅区的——禧瑞春秋“拾阶”，单套使用面积超千平、形制纯粹、不足10席的“临湖独院”别墅，正散发出孤品的光芒。

壹号别墅区，成熟孙河的“湖心”墅

禧瑞春秋位于东北方向、五-六环之间的孙河别墅区，是朝阳现状市场下高端别墅的代表作。

孙河是朝阳过去十年来定位最高端的低密住区。政府遵循先规划，后开发的理念，邀请世界知名设计机构操刀，让该板块在建设初始就站在很高的起点上。

孙河整体规划用地为283公顷，建设用地为120公顷，容积率仅为1.1，共划分出12块住宅用地，吸引了几乎所有品牌房企进驻开发，影响力之大，被誉为“北京壹号别墅区”。

我们今天再看孙河，主要有两个不可替代的价值：

一是孙河整体规划先进，除了低密住宅之外，还配置了大量公园、商业、教育、医疗等保障生活品质的配套设施，形成可闭环的高端居住氛围，因此也被很多人称为“富人区”，这样的墅居板块如今在城六区，根本不可能再出现。

二是孙河从2012年发展至今，历经十年已日臻成熟，城市绿化不断升级，住宅社区陆续入住，配套设施在建设之中，相比朝阳其他新出板块，市场认知更充分，居住氛围更浓郁，是兼具生活舒适和保值增值双重优势的高端住区。

而禧瑞春秋的“拾阶”在孙河占据了最有利的区位，处于邻中心湖地带，10万平米的湖景，让其别墅未来可观水或瞰水，生态居住体验更胜一筹。

禧瑞春秋再进阶，10席临湖独院登场

禧瑞春秋的打造，承袭了首创“禧瑞系”与远洋“春秋系”双TOP级高端基因，产品迭代进阶至3.0，从社区规划到空间设计，均实现颠覆性创新，两年多开发周期，一直备受市场追捧。

这次推出的墅王级临湖独院，名曰“拾阶”，意为“拾级登阶”。《礼记》中讲：“拾级聚足，速步以上”，意思是，向上登阶的人生，该有更好的峰境。在人生的大语境中，「拾阶」寓意进阶，意境高远。

“拾阶”仅有10席，是禧瑞春秋罕见的高定产品，从产品形态上可视为孙河板块的压轴之作。

“拾阶”纯低密楼栋布局，超大景观规划，亲地自然，参考世界一线湖居豪宅的营造指标，占据环湖绝佳位置，藏风聚气，静谧悠然，即便在孙河板块内部，也是不可复制的顶级产品。

在建筑形制上，“拾阶”取自老北京四合院的院落灵感，结合现代人居理念与别墅进化，营造出当代国派合院的气韵，并以中央河岸自然景致与社区皇家园林的巧妙融合，还原出一池三园，五道九坊的中式意境。

千平米超震撼空间，多层级院落体验

“拾阶”从院落大门、到入户大门、再到玄关走道，实现了一入府门、二入宅门、三入户门的大家门第风范，将中式礼序感展现的淋漓尽致。

建面约800㎡的临湖独院，实用面积超过千平，尺度极致，上居下享，拓展空间丰富。且室内承重墙极少，可根据业主意愿自行设计分割，空间可塑性非常之强。

在入户动线上，采取双入户分离设计，主人归家，客人上门拜访，规划不同动线。既可以地上独立花园入户，亦可地下车库私密入户，为生活需要开启多种可能。

“拾阶”地上三层，地下三层，地上5大双面采光卧室套房。三大7米挑空设计，俯仰之间，享受超级尺度。四大庭院设计，将采光带入每一层空间，尤其地下二层可实现下沉庭院入户，体验超凡。充沛超大车位预留，让墅居生活更从容。

一层双庭院，官帽门庭入户，约14.8米超大面宽与庭院相连，绿意映入室内；约6.9米挑空客厅，享双面采光，震撼大气；南向老人房270°采光，配有西侧专属庭院。

二层设豪华双卧套房，均双面采光。与一般别墅不同，该层设计有家庭厅，增加过渡感，并方便亲子互动。

三层主卧奢华套房专层享有，配置双露台，南侧露台观孙河中央湖，西侧露台瞰园林河景，并附有独立书房及步入式衣帽间，极度奢阔，匹配主人身份。

地下一层，拥有超大下沉庭院，可举办室外宴会，与室内无缝联通；该层可做茶室、健身房、西餐厅、会客厅等多元功能，社交生活随需定制。

地下二层，约6.9米挑空设计，空间惊艳，不仅收揽充沛阳光，亦有区域内唯一实现的于B2层步入下沉庭院的设计，整体获得180°采光。

地下三层，拥有约7米挑空设计，增强光线射入，并享有4个私家停车位，其中两个车位约6米长，可作为加长车位，无论车位空间，还是数量，在高端墅区中也十分少见。

整体看，禧瑞春秋“拾阶”纯粹别墅形制，叠加上千平使用空间，约6.8万/㎡单价，稀有房源数量，坐享孙河十年发展之成果，对比集中拍地后的价格走势和产品预判，以及区域内新地块目标10万+的预期，让该项目更显物超所值，藏品属性表露无余。

据悉，“拾阶”一经推出，已有两席被准业主认购，目前仅余8席。禧瑞春秋现场浸透东方文化的实景示范区即将开放，感兴趣的朋友可预约参观。另外，近期“拾阶”还将举办系列文化活动，届时业内大咖和高净值人士会到访品鉴。

越高层级的置业，越需要对市场有前瞻性的洞察，眼前的产品可在现状市场中判断优势，而最终的价值则是在时空推移中获得验证和兑现的，这不仅要有眼光，还要有一点耐心。

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