【地产行业】万科和保利应该配置哪个？（裸K女王原创）

这周指数涨了，市净率2.05，滚动市盈率19.13，市净率的上移阻止了我想在短期内配置完个股的计划，却也给了我更多的时间去“低中选优”。

我的投资策略是傻瓜式的“低中选优”，当大盘整体估值处在市净率2，滚动市盈率20以下的时候，积极布局低估值股票。

将行业估值由低到高进行排序，银行、保险、建筑、房地产估值最低，优先配置这些行业的股票。

今天主要对房地产行业进行筛选配置。

第一步：低估值筛选

1）扣非市盈率小于10

2）扣除商誉市净率小于1.5

3）股息率大于3

4）流通市值大于100亿

5）净资产收益率大于10%

房地产是重资产行业，家底太薄的公司不在考虑范围之内，经过排序选择后，京投股份自动被排除；首开股份则是ROE不达标。

按照低估值策略，应该只看行业估值最低top3，然后择优录取，但是在查看了这些公司的财务数据后，不得不承认，有些公司被低估是有道理的，并不满足相对优的条件，反而可能会掉入价值陷阱中。

第二步：排雷指标筛选

1）股权质押占总股本比例（建议小于0.3）

2）应收帐款占扣非净利润比例（建议小于0.3）

3）分红/筹资比（地产行业至少大于1）

通过第一轮财报数据排查，荣盛发展、滨江集团、绿地控股、阳光城、中南建设、金科股份、华发股份各项指标均表现不佳，直接被排除。南京高科没有入选是因为ROE过低和应收账款占比高。

拿荣盛发展来说，不但股权质押比例高，而且应收账款占扣非利润比例也高，让人感觉安全感很低，所以都不用进行二轮财报分析了。

有朋友说绿地不错，但是应收账款比例高得让人乍舌，营收4500亿，扣非净利润140亿，而应收账款则为1000多亿，这五年来持续攀升，市场竞争实力不强，当然，这背后也许有很多理由去解释，去支撑，但是我不听，我不听，我不听，直接排除在外。

（备注：最新沪深300指数，阳光城和荣盛发展都被调出。）

关于分红/筹资比，不是每个行业都需要大于1，比如，腾讯控股，基本上不分红，毕竟年增长率在40%上，不把利润投资在自己身上就犯傻了。但是房地产行业则不同，如，万科和保利，这9年来净利润增长率明显低于营收增长率，而且总资产也增厚了很多，需要分红来优化ROE。

我们来看看，过去这些年，他们给股民分的钱和从股民这里要的钱，孰多孰少？

拿绿地控股来说，股民们这些年给他投资了1块，然后他给股民了0.26元；再看万科，股民给了他1块，他给了股民3块，孰好孰坏，立见高下。

第三步：行业指标筛选

1）9年扣非加权ROE

2）5年总资产倍数/5年总营收倍数

3）营业收入/股东权益

首先，排除金地，原因如下：

1）过去9年，金地ROE最低，不到15%，虽然毛利率、净利率都比万科、保利高，一方面因为其本身盘子就小，增长幅度自然大；另一方面，营收、净利润增长不稳定，忽高忽低，取平均数并不科学。

2）金地营收增长速度不及资产速度，营业收入不及股东权益，盈利质量没有万科、保利高。

然后，万科VS保利

1）运营效率：万科优于保利（通过周转率对比）

2）盈利质量：万科优于保利（通过营收/资本、营收/股东权益、净利润率对比）

3）公司估值：保利优于万科（通过市净率、市盈率对比）

区域上，保利的优势在华南，万科的优势在华东，特别是上海。这里顺便提一下万科物业，目前在整体营收占比并不高，利润占比不到3%，如果上市，以未来10年年均15%的增速测算，估值在116亿左右。

（另外，房地产行业，也会看净有息负债率和土地储备两个指标，但对低估策略整体影响不大，暂不做单独分析。）

第四步：价值指标筛选

1）约翰聂夫率：（预期净利润增长率+股息率）×100/市盈率大于0.7

2）邓普顿率：总市值/五年后的净利润小于5

3）施洛斯率：净营运资金/总市值小于1

4）估值倍数：未来10年净利润/总市值大于1

（结合盈利质量，房地产行业发展，建立“万科未来10年年均增速7%、保利未来10年年均增速6%”的假设）

从安全系数角度考虑，保利优于万科。

结论：

那么房地产行业，配置万科还是保利？

保利在估值、安全系数上优于万科，且市值较万科小；而万科在盈利质量、运营效率上优于保利，品牌溢价高。成年人的世界不需要选择，可以两个都配置，有港股账户可以配置万科H股，估值比A股低。关于仓位配置，建议分批购买，越跌越买。