当下房地产是战略为王，不是产品服务为王
文\潘永堂随笔
房地产是一个产品服务还没做到极致就已进入顶峰的行业！其实老潘有点反感房企为了谈匠心而谈匠心，为了谈创新而谈创新！老潘的理解是：
当下房地产还是战略为王，而不是产品、服务为王的时代！
当下中国房地产还没有进入真正产品服务创新匠心的时代！
创新匠心固然重要，但却不是当前房地产最重要紧迫的事！
创新，是逼出来的，做创新有代价，十个创新九个输！
匠心不是说说就行，浮躁且中高速增长的社会很难全民匠心！
调控不可能持续，房地产还处大周期内，进10步退3步是特征！
在这个大周期内，分化是这个行业最大的特征。今天行业一个现实写照是——当别家房企纷纷卖过1000亿、3000亿规模，而且万科明确6年左右实现万亿大规模……而另一方面，你家房企还在全身心极致打磨产品，服务创新，精细运营，而对更高战略缺乏果断判断取舍，企业规模越来越小，行业越来越没你家的声音和话语权时——这种被边缘化的洗牌，你内心什么滋味？
这两年房地产进化的怪相是——大象比猴子跑得快！大型房企逐渐弯道超车，纷纷突破500亿，1000亿，2000亿，甚至3000亿，恒大今年预估毕竟4000亿，而其他一些房企特别是那些还在100亿、200亿原地徘徊或是微微增长，他们跑得太慢，属于典型的不进则退！
老潘必须提醒的是，分化时代，不增长，微增长，就是倒退！某种意义上，未来几年你参与主流战场的资格还有木有，这是最要命的门槛！
当房地产这个生态森林中，不久之后1000亿、3000亿、5000亿甚至8000亿房企快速出现的时候，他们因为大块头就成为森林的苍天大树，可以尽情沐浴太阳的光线和雨水，而其他的中小房企，就好比乔木、花草，即所谓小而美的房企。而在这种生态形成过程中，中型房企最尴尬，因为小房企可以干脆不干了，转行也容易，或者干脆做微不足道的小草，也能过日子；大房企块头越来越大，拥有规模话语权和越来越牛逼的规模效应！规模大、品牌强，资金多、成本低，人才好，处处都是牛！（一点点大企业病也削减不了他的优势）
某种意义上，所谓的白银时代就是个忽悠，昔日这种悲观的房地产舆论，让更多中小房企在战略选择和投资扩张时，表现出不同程度的内心恐惧。但事实上，2015年，2016年市场爆发式增长让中国房企过上了比黄金时代还黄金时代的丰收年，每年业绩飙升100%不算稀奇；
而你听信了白银年代，要回归产品和服务，回归这个行业的基础面，结果满门心思做产品服务提升之路，类似绿色产品、运营标准化……毋庸置疑的是，做好产品与好服务，这并没有错，但匠心产品、酒店式尊贵的物业服务、可是慢活、细活，罗马不是一天练成的，更要命的是，今天房地产分化时代，对企业经营最高级别的战略不是产品和服务，而是战略投资和布局，产品和服务只是基础，但不是核心，尤其是最近两三年最为典型。
这两年，应该是房地产战略为王的时代，而不是产品和服务为王的时代！
这两年，是产品结构比产品品质更重要的时代，是城市结构比城市多少重要的时代。对的城市，对的产品，才能在分化时代脱颖而出！
这些年你城市布局，拿地做顶豪，产品结构调整的好，你就弯道超车了！这两年，一些战略务实、有大格局、知时代重点的黑马房企，他们也许产品并没有显著的进步，但因为战略选择、城市投资，拿地节奏，产销匹配等极具战略前瞻眼光，反而赢得规模和影响力的提升。比如旭辉从2014年212亿， 2015年的302亿，到2016年接近600亿，金地2014年490亿、2015年600亿，2016年前11月就920亿，都得于前期投资布局，产品结构优化的结果，而非产品创新，服务创新。
老实说，这似乎跟传统商道有驳，比如其他行业依靠产品致胜、服务致胜成就巨大企业的行业数不胜数，比如苹果手机的极致产品与体验，带来其销量、单价、口碑和企业规模的迅速扩大，比如国外星级酒店依靠尊贵的、精细的服务体系获得全世界差旅人士的认可。但今天的房地产就是一个奇葩的行业。
房地产行业产品和服务做得最好比如90分的竟然不是最大的房地产商，比如低调的仁恒，比如绿城（哪怕规模过千亿，其实有一部分是代建加入），而产品做的80分、70分的却获得了行业的冠军、季军、亚军，比如万科、恒大，碧桂园。
今天的房地产还不是一个产品万岁的行业，而是一个投资万岁、战略万岁的行业！
尤其是老潘这一两个月频繁去新加坡，与当地朋友交流企业逻辑，新加坡人都感觉压力巨大，但都普遍感叹在中国好做生意，很多出国留学回国也都说中国更好创新，一个典型的逻辑是，中国地大物博是其次，关键是14亿人口，这14亿人的吃喝玩乐和其他需求，这是一个巨大的市场。中国人均GDP8000美元，还是发展中国家，这个阶段从商业逻辑来讲，很多行业还轮不到死磕和创新，更多是选好细分市场，70分产品，从1到N快速复制，就可以成就一个巨无霸企业。
这个逻辑老潘颇为认同，万科，碧桂园、恒大不是如此吗？他们聚焦中国，以刚需产品为主打产品线，从1到N，产品标准化，高周转，高杠杆，很多时候大家都反对高杠杆，但实际在一个中高速增长的行业，高杠杆可能是最优的选择。只不过这个行业偶尔调控一下，你能够躲避小周期冬天的能力即可。
说这些，老潘并不是说产品服务创新不好，匠心不好。而是还没到全身心投入的时机。但老潘更强调的是看大格局，看时代，看行业阶段，看供需格局调整。孙宏斌也强调未来5年TOP10房企平均规模是4000亿，如果那个时候，你如果产品和服务哪怕从70分做到90分，但你耽误了扩张时机，一旦一个100亿、200亿规模去与2000亿、4000亿规模房企真正PK的时候，真正进入肉搏战的时候，典型如拿地阶段的弱势不用说（你连参加游戏的资格都没有），比如销售进入肉搏战时候，巨额完全可以以价格战，甚至以短期的亏损最终与你打持久消耗战，最终小而美的企业，要么出局，要么被收购。
当然，中国太大，不可能大房企吞下整个房地产，如果你提前聚焦某个大企业无暇顾及或是没兴趣的细分市场，与大鳄错位竞争，死磕产品与服务，并形成一定竞争壁垒，这或许能延长自己的生存发展时间。
一个常识是，在好日子的时候让人冬练三九，这是很难的！
一个轮回是，在2017年市场不好的时候，估计提醒强化内功，现金为王，精细管理、死磕产品服务的声音浓度又会提升，而一旦19大政策调控松绑后行情恢复后，估计又会好了伤疤忘了疼，而这种轮回，直到房地产真的进入下行通道才会结束，那个时候，中国房地产才会真正死磕产品和服务吧。
最后
有个房地产界的大事要告诉你
2017年地产界壹号会议
1月7日，北京
等你来
让我们一起聆听地产未来的声音
你应该能够找到一些答案或是启发