时代中国旗下物业公司时代邻里赴港上市，负债率超93%，创上市物业公司新高

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物管公司登陆资本市场的热潮仍在持续中。

近日，分拆于时代中国控股的物业管理服务公司时代邻里控股有限公司（以下简称“时代邻里”）向港交所递交了上市申请。

时代邻里于今年7月份注册成立于开曼群岛，主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。据披露，其募集资金用途包括用于寻求精心选择的战略投资及收购机会等。

有消息称，时代邻里此次计划募集资金8000万美元（约合6.24亿港元）。《国际金融报》记者据此向时代中国方面求证，但截至发稿前，未收到对方回复。

毛利率低于上市同行平均水平

招股说明书显示，截至2019年6月30日，时代邻里共有210个在管项目，包括位于15个城市的物业管理项目，在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

业务规模的扩大为时代邻里带来了业绩的增长。数据显示，时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%；截至2019年6月30日，其收入为4.56亿元，同比增幅约为48%；同时，其净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率达78.8%，截至2019年6月30日，该项指标为4180万元，同比增幅约为50%。

与其他地产公司分拆的物业公司类似，时代邻里同样较依赖母公司提供的物业项目。招股书显示，2016年-2018年，来自向时代中国集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别占时代邻里物业管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%。

时代邻里也在通过收购的方式来扩大及多样化物业管理服务的客户，降低对母公司的依赖。截至2019年6月30日，上述指标降低至64.9%。时代邻里指出，这得益于其于2019年3月收购了广州东康。

收购广州东康使得时代邻里的非住宅物业的物业管理在管面积增加近2倍，由2018年6月末的771.5万平方米大幅增长至2172.2万平方米。不过，与此同时，其非住宅物业的平均物业管理费则由每月9.15元/㎡大幅减少至每月5.39元/㎡。

时代邻里对此解释称，广州东康大部分在管物业为政府类物业，如博物馆、公共设施及政府大楼，而该等物业的平均物业管理费通常比商业楼宇及写字楼低。

但相较于住宅物业，广州东康所持物业类型的物业管理费依然较高，因此，其平均物业管理费从每月2.68元/㎡增长至每月3.48元/㎡。

值得注意的是，对于时代邻里而言，物业管理业务收入乃是其营收的主要组成部分，其业绩表现对该业务状况颇为敏感。招股书显示，今年上半年，时代邻里利润总额为4184.5万元，假设平均物业管理费减少5%，则期内利润将减少约1109.3万元；若平均物业管理费减少10%，则其期内利润将减少2218.7万元。

相较于对母公司的依赖程度而言，持续的盈利能力或许才是投资者更看重的指标，但时代邻里在该指标上的表现并不亮眼。

据披露，2016年、2017年、2018年以及截至2018年及2019年6月30日，其毛利率分别为23.2%、25%、27.4%、27.2%及26.9%。

东方证券2019年7月2日发布的研报显示，截至报告日，在上海交易所、深圳交易所和香港交易所三处挂牌上市的物业公司共计15家，其毛利率平均值为28%；其中，碧桂园服务、雅生活服务及彩生活等物管公司的毛利率更是达到35%以上。由此来看，时代邻里的毛利率仍有较大的上升空间。

不过，诸葛找房副总裁苑承建在接受《国际金融报》记者采访时表示，物业行业本身就是相对薄利行业，物业公司为了扩大收入，提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。在管规模的扩大，一方面可以获取更多潜在资源，另一方面可以便于开展各种服务增加各种收入。因此，对于物业公司来说，扩大规模的重要意义优先于毛利率的提升。

负债率创物业公司新高

物业管理服务公司当前仍属于劳动密集型，人工成本是其成本的最大组成部分，包括安保、清洁、园艺以及维修及保养服务等在内的各项服务，都严重依赖人工劳动。

随着业务的持续扩张、员工人数增加及最低工资的提升，不断攀高的人工成本自然也成为时代邻里亟待解决的一项问题。

数据显示，2016年、2017年及2018年以及截至2019年1月-6月，人工成本分别占其销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。中指院报告显示，2016年至2018年间，中国物业服务百强企业的人工成本分别占销售总成本的53.4%、55.8%及57.8%。由此来看，时代邻里的人工成本略高于平均水平。

除了人力成本的波动，时代邻里的融资开支也出现了明显上涨。招股书显示，截至2019年6月末，时代邻里的融资开支从2018年同期的1645.5万元上升至6207.5万元，而这主要是由于资产抵押证券的利息开支大增。

据招股书披露，2018年5月18日，时代邻里以应收贸易款项及于未来年度就其管理的若干物业收取管理费的权利，设立了为期八年的资产抵押证券，总面值为16.75亿元，名义利率介于每年6.5%至7.5%。值得一提的是，该笔资金以同样的利率和金额借贷给时代中国。

截至2019年6月末，时代邻里已经偿还了此次抵押资产证券共1.49亿元本金；同期，时代邻里资产抵押证券的即期部分达1.57亿元。

事实上，时代邻里的资产负债率一直明显高于行业平均水平。招股书显示，2016年-2018年间，其资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%；截至2019年6月末，该指标也依然达到93.7%。

中物研协发布的《2019物业服务企业上市公司十强》显示，截至2018年底，上市物业服务企业资产负债率在24%至75%之间，资产负债率均值为51.58%。这也意味着，此番时代邻里上市将创下物业公司负债率新高，一举将行业负债率之最由奥园健康的75%拉升了近19个百分点。

财经评论员严跃进指出，时代邻里的资产负债状况确实和很多物业企业不太一样，理论上说，物业或服务企业资产负债数据不会太高，因为本身不涉及大规模的项目收购和经营。类似高负债的情况，或和其收购相关项目、对外有各类融资等有关。

资本负债率居高不下的同时，时代邻里账上的资金有所缩水。据披露，截至2019年6月末，时代邻里现金及现金等价物较2018年末减少8.78亿元至3.04亿元。

值得注意的是，2016年-2018年间，时代邻里的物业管理费收取率震荡走低，分别为90.3%、88.5%、89%，截至2019年6月末，其物业管理费收取率为85.7%。

记者 郑娜

编辑 沈玉洁