合同约定不明，开发商逾期办证的违约责任

每日学民法典

第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案情简介：

原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失。3、…”。《商品房买卖合同》附件11第7条约定：“发生合同约定的解除事由的，买受人应在该事由发生后30日内向出卖人提出书面解除申请，买受人逾期未提出的，视为买受人放弃解除权，双方继续履行《商品房买卖合同》，合同对此期限另有约定的除外。

本案中，房屋交付使用后400日内，被告应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；满400日后往后顺延的30日内，原告享有解除权。被告陕西春天房地产开发有限公司未在房屋交付使用后400日内办理权属登记备案手续，致使原告无法依约按期取得房地产权属证书，双方对此无异议。原告也未在发生合同约定的解除事由后30日内向被告提出书面解除申请，双方对此亦无异议。

法院认为：

原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据《商品房买卖合同》附件11第7条约定，买受人即原告在发生合同约定的解除事由后30日内可向出卖人即被告提出书面解除申请。现原告未在30日内向被告提出书面解除申请，视为放弃解除权，双方继续履行《商品房买卖合同》。

关于被告是否应在原告不退房的情形下承担逾期办证的违约金问题，按照双方合同约定，原告对出卖人逾期办证的违约责任选择了退房赔偿损失的情形，对未行使合同解除权情况下的违约责任约定不明，现原告在不退房的情形下要求被告赔偿损失10000元，不符合双方合同约定，且无事实依据，不予支持。

但鉴于被告确实存在逾期办证的事实，原告在要求被告为其办理产权证明过程中产生一定费用。依据公平原则、诚实信用原则，被告应适当予以补偿。