土地增值税对规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，促进房地产市场健康发展有重要作用。土地增值税清算工作是该税种征收管理的关键环节。通过当地的日常工作实践，笔者发现，其清算过程中仍然存在一些问题，一定程度上增加了基层的执法风险，主要包括以下4个难点：尚未形成常态化涉税信息传递共享机制。房地产开发项目涉及土地征用、项目立项、工程施工、竣工验收、房屋销售等多个环节，时间跨度大，涉及部门多。掌握以上环节涉税信息是做好土地增值税清算工作的保障，但由于缺乏统一设计，目前尚未形成常态化的涉税信息传递共享机制，不利于对房地产开发项目进行全流程动态监控，也不利于土地增值税清算工作的开展。中介机构清算鉴证作用的缺位。目前土地增值税普遍实行清算鉴证制度，中介机构作为税企中间方，通过发挥专业优势，在土地增值税清算过程中发挥了不可或缺的作用，提升了清算效率。但在实操中，由于中介机构对清算的关键问题、业务难点，常常没有根据相关政策作出明确的专业判断，更多是依赖于税务机关的最终审核决定，不利于纳税人对政策执行的遵从，从而影响了清算质量。政策把握和执行的难度大。目前，土地增值税清算工作主要适用政策有《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《土地增值税清算管理规程》3个文件，出台时间都比较早，但随着房地产开发市场的快速变化，清算过程中也不断出现新的问题，在征税范围、扣除项目、税收优惠、征收管理等方面如何适用，基层税务部门在政策把握和执行上存在一定的执法风险。开发成本和费用明细不易查实。房地产企业的开发成本、费用明细是土地增值税清算的核心。由于开发成本、费用明细繁多，核算时间跨度大，且部分不法企业为了逃避税收义务，虚构工程合同、虚增业务量、交叉重复列支费用，因此，开发成本和费用明细不易查实。另外，房地产项目零星工程、辅助和配套工程众多，加之部分开发商和施工单位属于关联企业，也相应增加了开发成本、费用明细的查实难度。结合基层实践，笔者认为可从4方面入手，进一步提升土地增值税征收管理水平。搭建涉税信息传递共享平台，加强社会化综合治税。不仅要打通税务部门内部不同税种的信息壁垒，还要搭建起与国土、规划、建设、房管等相关部门的涉税信息传递共享平台，尤其应准确把握项目立项、竣工验收、房屋销售等关键环节的涉税数据，形成房地产项目全流程数据闭环，加强税源动态监管，提高社会化综合治税的效率。充分发挥中介机构鉴证作用，提升清算工作效率。建议在立法层面，规范中介机构的准入、监督机制，明确其清算鉴证范围与法律责任。中介机构应充分发挥专业优势，按照规定的审核程序，对相关资料的真实性和准确性作出专业判断。优化事后监督机制，对中介鉴定报告定期督查，探索鉴证人员考核机制与中介机构鉴证业务退出机制，规范中介机构行为，提升清算工作效率。结合实际及时更新政策，统一政策执行口径。根据基层反映的难点问题，出台规范性细化文件，及时打政策补丁，统一政策执行口径。比如，关于土地增值税清算扣除项目，建议多一些列举性的表述，尽量采用标准化、模板化的审核方式，方便一线执法人员对照执行。将外部核查与实地查验相结合，加强信息比对。建议采用外部核查与实地查验相结合的方式，充分调取外部资料用以核查清算过程中发现的疑点，走进项目实地了解开发基本情况，将工程支出与决算报告、审计报告、工程施工合同等资料进行比对，对有差异的内容要求企业进行合理解释。对于难以判断的复杂情况，借助造价师等专业人才的力量，进行工程计价评估，为清算工作提供专业判断依据。
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