弟弟是否需要承担责任

□ 河北法制报记者 封颖慧

今年春节期间，省会居民纪先生的姐姐纪某找到他，说想用他的名义购置一套房产，并承诺纪先生只需要在购房合同上签字，房子的首付和贷款都将由纪某自己承担。纪先生听了纪某的请求，想到自己只需签订买房合同，不需要承担任何费用，便同意了。

不久后，纪先生签订了购房合同，纪某也按照约定付了房子的首付并承担了分期付款。几个月后，纪某与纪先生联系，称除了尾款，房子的其他款项都已付清，现在她要把这套房子转卖，且自己已经联系好了买房人，让纪先生去和买房人签合同。

到了约定的日子，纪先生与买房人签了合同，买房人把购房款打到了他的卡上，纪先生随即把钱转给了纪某。

一段时间后，买房人找到了纪先生，说房子的尾款还没有支付，他们无法办理房产证。这时候，纪先生才知道，纪某并没有把转给她的钱交了房子的尾款。他立即给纪某打电话询问，但纪某一直不接电话。

买房人称自己的房款现在下落不明，就要起诉纪先生。纪先生称是纪某委托自己签订合同的，且买房人也知道这套房子是纪某借纪先生的名义购买的。但买房人称合同上签的是纪先生的名字，他应该对其损失负责。于是，纪先生给报社打来电话咨询，问他是否需要对此承担责任。

记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师赵文静。

赵律师认为纪先生无需对买房人的损失承担责任。

首先，要弄清楚间接代理这一法律概念，即受托人接受委托人的委托，以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人实施民事法律行为的代理。本案中，纪某先找到纪先生，以其名义购置一套房产；后又将房产倒卖，要求纪先生与买房人签订房屋买卖合同，纪先生与纪某之间就构成了口头的间接代理合同。

根据《合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事物。具体到本案，纪先生身为受托人，按照委托人纪某的指示，以自己的名义购置房产并依约签订了买房合同和卖房合同，而买房人身为法律规定中的第三人，与纪先生签订房屋买卖合同，构成了法律规定的间接代理行为。而第三人在明知受托人以自己的名义代理委托人行使民事法律行为的情况下，究竟是委托人承担责任还是受托人承担责任是本案的关键。

根据《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合本案的情况，买房人在与纪先生签订房屋买卖合同时，便知道该房屋是纪某借纪先生的名义购买，即买房人在与纪先生订约时明知纪某与纪先生之间的间接代理关系，仍继续与纪先生签订房屋买卖合同，因此，该房屋买卖合同效力应约束委托人纪某和买房人。

虽然纪先生是第二次房屋买卖合同的主体，但他是受纪某委托处理房产，且买房人在与纪先生订约时知道纪某与纪先生之间的间接代理关系，还仍与其签订合同。纪先生对买房人不能办理房产证这一后果不存在故意和重大过失，也没有超越委托人的代理权限给委托人造成损失，因此，纪先生不承担责任。

本案是基于纪某不缴购房尾款导致买房人无法办理房产证，身为房屋买卖合同的约束主体，纪某应当承担违约责任，赔偿买房人的损失。而买房人明知房屋是纪某借用纪先生的名义购买，仍以纪先生的名义与其签订买卖合同，未尽到买房应尽的注意义务，也应在自己的过错范围内承担责任。至于买房人只以房屋买卖合同上有纪先生名字为由，就要求其承担责任，于法无据。

最后，赵律师在此提醒，公民借用他人名义行使民事法律行为，一般是为了规避相关规定。双方一旦就实施的民事法律行为发生纠纷，双方均存在很大的相关风险，很有可能使自身的权益受到损害，尤其是被借用名义一方的权益更容易受到损害。在日常生活、经营活动中，应尽量避免此类民事法律行为的发生，或通过签订书面合同、抵押财产等方式保障自己的权利。