最高法院案例｜集体建设用地出租合同，一定条件下可认定为有效

——对集体建设用地出租合同效力审查，应基于当时的法律规定，并结合政策背景综合考虑，一定条件下可认定有效。
标签：｜土地出租｜合同效力｜集体建设用地｜新证据
案情简介：2005年，经济联合社与贸易公司签订场地租赁合同，约定前者将2万平方米场地交后者经营使用17年。2011年，经济联合社以其出租农民集体所有土地为由诉请确认合同无效并获生效判决支持。2015年，贸易公司持当地国土局出具案涉土地性质系集体建设用地的信访事项告知函申请再审。
法院认为：①本案中《土地管理法》第63条适用前提为案涉土地为农用地或未利用地且出租用于非农建设，经济联合社主张合同无效，应就此举证证明，否则应承担举证不能的不利后果。贸易公司再审中提交了当地国土局在原审判决生效后出具的信访事项告知函，明确表示案涉土地在本案诉讼发生前已被登记为集体建设用地，该告知函虽系在原审庭审后新作出，属于新形成的证据，但其记载内容系早已存在且与案件有关联的事实，与原判具有不可分性，属于《民事诉讼法》第200条第1款第1项规定的“新的证据”。②2004年修正的《土地管理法》第63条虽原则上规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但参照国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第2条第10项“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”规定，后者系针对前者集体建设用地流转细化的规范。广东省政府根据该行政法规，并结合本省实际情况制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，有权规定集体建设用地使用权在符合规划前提下可以依法流转，故本案应适用前述地方法规规定，认定案涉租赁合同有效。判决驳回经济联合社诉请。
实务要点：对集体建设用地使用权出租合同效力审查，应基于当时的法律及地方法规等规定，并结合政策背景加以综合考虑，一定条件下可认定有效。
案例索引：最高人民法院（2018）最高法民再465号“广州市恒昊贸易有限公司与广州市海珠区南洲街东风经济联合社等租赁合同纠纷案”（审判长江显和，审判员高燕竹、杨蕾），见《集体建设用地使用权在一定条件下可以出租》（拟稿人高燕竹、金珊，核稿人胡夏冰），载《最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）》（X1-2020:68）；另见《举证责任分配及再审新证据的认定——恒昊公司与东风联社、东风一社租赁合同纠纷案》（编写人江显和；审核人张勇健），载《最高人民法院第一巡回法庭典型民商事案件裁判观点与文书指导（第1卷）》（202008:568）。