在大运营的助力下，绿城财报的4大看点

3月23日，绿城中国公布2020年财务报表。

销售、投资、运营及风险管控全面发力。

2020年是绿城“战略2025规划”的首年，绿城超额完成了销售和新增货值双2500的目标。

并且，绿城更加聚焦房地产开发主业，自投项目销售增速达59%；代建业务成功分拆上市，将促进代建业务规模扩张。

绿城持续加大投资力度，新增土储货值增长60%；积极拓宽投资渠道，控制拿地成本，精准投资，优化区域布局。

此外，在规模增长的同时，绿城“三道红线”指标持续优化，财务稳健；并注重发展质量，持续提升运营能力和管理效率。

销售增速43%，代建业务贡献大

2020年绿城全年累计实现合同销售额2892亿元，销售面积1385万平方米。销售额和销售面积同比增速分别为43.3%和34.9%，远高于2020年百强房企12.8%和11.6%的销售额和销售面积平均增速。

此外，2020年绿城权益销售额1194亿元，同比增长55.5%。

2018-2020年自投项目销售额增速分别为-2%、34%和59%，呈逐年上升趋势。这说明绿城经过战略调整，更加聚焦房地产开发主业，巩固发展基本盘。

2020年绿城代建项目合同销售额745亿元，对总合同销售额的贡献比例为26%。 绿城旗下绿城管理在2020年7月于港交所分拆上市，成为“中国代建第一股”，有利于借助资本市场的力量，加快绿城管理代建业务规模的扩张。

新增土储货值60%，有效控制拿地成本

2020年绿城持续加大投资力度，2020年绿城新增土储建面2041万平方米，较上年增长65%；新增土储货值3288亿元，较上年增长60%。

2021年，绿城继续加大投资力度，克而瑞最新数据显示，2021年1-2月绿城新增土地货值284.9亿元，位于百强房企第一位。

绿城的投销比由2018年的0.89提升至2020年的1.47。而目前已发布业绩公告的TOP10房企中，融创和招商蛇口2020年的投销比分别为1.43和1.3。

可见，绿城的投资节奏较为合理，充足的土储可有效支撑未来销售规模增长。

2020年，绿城继续优化拿地结构，重点布局一、二线城市及优质三四线城市，扩充长三角、环渤海等核心城市群的土地储备。其中，一、二线城市的新增货值占比达72%，主要集中在北京、杭州、宁波、南通、上海等，抗风险能力强。

从区域布局来看，长三角作为战略深耕地，新增货值占比61%，有助于巩固在长三角区域的市场份额与行业地位。

绿城2020年新增土储权益货值为1885亿元，同比增长74%，对应的拿地金额为842亿元。绿城拿地成本的有效控制得益于2020年提高非公开市场获地力度。

2020年绿城持续加大收并购力度，通过收并购获取23个项目，新增土储建面占比达45%。

此外，还通过城市更新渠道获取石家庄桂语听澜、赵卜口等优质项目。

2020年绿城成功引入新湖中宝作为战略投资者兼第三大股东。新湖中宝土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，大部分是旧改项目，土地成本相对较低，为绿城提供了优质、低价的土地资源。

构建“AI大运营体系”，助力运营提速20%

2019年绿城开始对产品系列化、标准化进行梳理，完成8大产品系列、22个产品品类、22种中国产品风格的产品体系搭建，并积极开展标准化、科技化、产业化、环保化的“四化”工作，推动成熟产品在新项目的快速落地。

绿城携手爱德数智共同打造的“AI大运营体系”，有助于提升项目周转速度、全流程运营效率和管理效率，确保经营目标达成，实现规模快速增长。

相比资产周转率，资产产出率能够更及时、准确反映出房企的周转能力。绿城近三年的资产产出率逐年上升。

此外，2020年绿城从拿地到开工、开盘、股东投入回正到交付，分别提速了27%、29%、21%及7%。

从拿地至设计方案定稿，同比提速27%。绿城精细化管控能力持续提升，2020年三费费率为3.1%，较上年减少0.9个百分点。

其中，管理费用率降低0.6个百分点至1.5%，主要是由于组织架构扁平化，持续精简管控层级。

注：修正三费费率=三费费用/当年销售收入

“三道红线”基本达标，偿债风险可控

2020年绿城剔除预收款后的资产负债率为71.9%，略高于70%的标准。2020年绿城在规模扩张的同时，净负债率仍较上年同期下降1.5个百分点。

绿城的现金短债持续上升。一方面，2020年货币资金为652.03亿元，同比增长26%；另一方面，长短期债务结构进一步优化，长短期债务比由2019年的1.74上升至2.67。

2020年绿城的净负债率为63.8%，较2019年下降2.3个百分点，保持在较低水平。主要原因是依靠第一大股东中交集团的央企背景，融资成本持续走低。2018-2020年的平均融资成本依次为5.4%、5.3%和4.9%。

小结

从2020年的业绩表现来看，绿城在注重规模增长的同时，更加注重经营效益、管理效率的提升。

相信在“AI大运营体系”的帮助下，绿城在不久的将来会成为“有特长且全面发展的优等生”，让我们拭目以待！