代建商和带资代建商

上次讲到在集中供地模式下，许多开发商沦落为带资代建商，于是有些人说，好啊，现在A股市场房地产开发商的估值已经很低了，开发商上市公司的估值比代建商还低，按照代建商来估值，开发商市值还能上升呐。

对于此种言论，我有点哭笑不得。

且不论A股市场上有无真正的代建商以及其估值如何，我们首先需要弄清楚的是普通的代建商与带资代建商的区别。

纯正的代建商，其实就是工程总承包，他们利用建筑工程的专家知识与技术专长，代理业主进行建设管理，最后交钥匙结清费用。他们在建设过程中，不承担项目的资金风险。虽然工程总承包或者代建，营收不高，通常在项目总额的6、7%，一般不超过8%。但由于不承担资金风险，而且由于代建商拥有专家知识和技术专长，所以这是稳赚不赔的买卖，代建这碗饭还是香的，按照雪球流行的说法，是优秀的代建商既有护城河又有安全边际。

譬如宋卫平先生离开绿城以后，曾经有一段时间带着他的部分老员工组成的公司（蓝城）专门做代建，由于宋老板原有的口碑，颇受市场欢迎，许多项目主包括政府，把房屋的开发建设项目交给他们，感到质量有保障，而且购房或者入住的市民也欢迎，尤其是杭州的被拆迁市民，衷心希望而且要求能够入住蓝城代建的安置房。

但是，代建商加上“带资”两字，性质就改变了。一带资，尤其是全额垫资，原本没有多大风险的代建商，变成要承担巨额资金风险的风险经营商了。这里的风险，除了市场风险，还有政策风险，还有地方政府转嫁财务包袱的风险等等。而在利益方面，却没有多大的增长，因为地价就高不就低，房屋的售价是限制死的。许多经历过带资代建的公司坦言，做得好，也就6、7点的利润打工的钱，做不好，那就“华夏幸福”了。

在商业模式上，纯粹的代建商是轻资产模式，靠提供服务赚取利润；而带资代建商是重资产模式，靠资产而不是服务获得项目的建设权。

这样，你还觉得带资代建商的估值应该高于提供专家知识和技术管理服务的代建商吗？

$万科A(SZ000002)$    $新城控股(SH601155)$   $华侨城A(SZ000069)$

作者：华风清扬123
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来源：雪球
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