破千亿后，正荣“百亿区域”大提速
文\潘永堂
从百亿到千亿，正荣只用了5年！
虽然2018年是中国楼市的转折年，但正荣的业绩增长和企业成长依旧稳健向前！
2018年1月，正荣地产香港上市，成功对接全球资本市场；
2018年10月，正荣又以1030亿突破千亿龙门，相当于提前2月完成全年目标。
后千亿时代的正荣，将怎样持续发展？
也就是在最近，老潘从正荣集团获悉，业绩突破千亿后，正荣正式提出“精总部、强区域”6字方针，并主动开启了一场关于组织和架构的变革和调整。
事实上，对一个房企而言，千亿规模，无疑是一个关键的里程碑节点，而此刻的管理架构调整，不仅仅是正荣，类似万科、融创、龙湖、金地等房企他们在规模突破千亿后，也都有类似的管理架构调整。
也因此，在跨越千亿的新起点上，正荣决定“快速做大做强区域公司，赋权一线提升效率和战斗力”，这将成为正荣下一步的战略重点。
为了达到“精总部、强区域”的目标，正荣从两方面进行了变革和调整：
一是整合已有业务布局，成立和打造百亿实力的区域公司，将管理和资源更加集中和优化；
二是打造纺锤形管理结构，总部在做好标准化基础上，加速授权区域公司，明确规则后，通过决策权的下放，支撑百亿区域快速做强，提升项目的执行效率。
的确，当下中国房地产已经形成一个鲜明的“规模门槛”，甚至没有规模，就不要谈什么地产江湖地位！
就在今年，预计房企突破5000亿规模的会有5家企业，而突破1000亿的房企数量甚至会超过30家，在这样一种巨头倍出的群雄逐鹿背景下，如果一家千亿级房企内部，一个区域公司整体规模才30亿、50亿，显然是过于寒碜，更是典型的经营和管理上的“规模不经济”——即区域规模有限，资源整合力不足，难以吸附优秀人才……而反观那些规模突破100亿、200亿的区域公司，往往未来“强者更强”！
前10月就破千亿的正荣，早就意识到这个问题。
面向未来，正荣希望未来所有区域公司都做到至少100亿年度销售规模。
对此，老潘也统计发现，正荣年度销售突破100亿的已经有南京、福州、苏州、长沙、武汉等区域公司。这些量级的区域公司，完全具备扩大所在区域深耕范围，统筹管理的实力和能力。成熟的管理体系和团队，将帮助所辖领域新进城市的业务开拓与推进，极大提升效率与战斗力。
基于此，就在最近，正荣开展了一场区域业务整合与重组的“组织大变革”。
其一，上海公司住宅开发业务体量较小，且未来获取增量土地难度大，成立新的苏沪区域公司后，加上体量更大，更持续的苏州区域业务，苏沪区域公司管理项目超过30多个，更有利于区域深耕；
其二、济南区域公司与天津区域公司进行整合，升级成立新的“环渤海区域公司”，自此，正荣环渤海区域公司管理项目接近20个。
其三，广州区域公司与长沙区域公司进行整合。广州公司新成立、原本业务体量小、之前就一直由长沙公司统一孵化，两个区域公司进行整合是水到渠成，也是一个更集约化的选择。
通过业务与资源整合，正荣区域公司相比之前更加精简，但整体战斗力、资源组合力、人才吸附力却更强了。
为什么？核心因为新的区域公司更容易产生“规模效应”。
以前30亿、50亿的区域迅速形成100亿级的规模，这样在更高规模、更大平台上更容易吸附精英人才，并在整体上区域深耕更加高效、快捷，同时，这种做大百亿区域公司的战略，也更加有利于发挥区域“优势人才、有限资金等资源价值整体的最大化发挥。
做大做强区域公司，意味着集团需要给区域放权。
但一个问题是，集团不能为了放权而放权，一旦放权过快过猛，区域团队如果接不住，那么后果可能就是灾难性的。
基于此，正荣集团目前加速了业务标准化和管理决策标准化2大梳理工作。
其一、对能够标准化的业务，快速梳理和落地，有了固化标准后，就动态授权放权给一线；
其二、对于很难定量、具象标准化或者实在没办法标准化的业务，可以把决策机制设计好，把规则定好，然后再进行授权放权。
持续对区域放权，是为了区域快速做大做强，但未来正荣总部和区域各自分工和角色如何界定了？这一点上，正荣也提前界定清晰了。
其一、长远来看，未来区域公司将是正荣的利润中心、管理中心，而集团定位于战略中心、标准中心、资金中心，服务中心；
但目前关于区域“管理中心”的角色，集团总部还在大量承担，但未来随着区域成熟度，会逐步权限下放，最终让区域成为业务和利润的管理中心。
其二，房地产最大的风险还是投资风险！
对此，投融资对房地产而言永远是大事，难事，风险最大的事，因此在这一点上，正荣未来集团并不会像其他千亿房企对区域过度放权，而是将继续保持投资端口的高度集权，以此规避投资风险。
其三，对人和资金进行强管控。
比如针对资金，集团会站在全集团进行资金统一调度，做大盘资金强管控，实现资金最大效率以及价值收益最大化；
比如针对关键人才，集团会对区域公司管理人员、核心管理人才集团都会直管。
在此次组织架构调整中，苏沪区域公司新成立，而原有的正荣上海这个城市如何“再发展”？
事实上，就在正荣2018年半年报中，正荣一线、二线和三线城市业绩贡献分别占比4.6%、73.4%和22%。一线城市贡献才4.6%，而且未来一线城市对住宅销售贡献也不乐观，这种趋势不仅仅是针对正荣，整个行业皆是如此。
对此，针对上海区域的组织架构调整；
其一，考虑到地缘就近原则，上海区域公司的住宅业务与苏州区域整合，新成立苏沪区域；
其二、剩下的非住宅部分，正荣成立专业化的正荣商业开发公司，不仅面向上海，而且立足正荣全国商业开发项目。适度聚焦在长租公寓、存量资产管理及新拓展资产管理等新兴领域寻找更多的投资和发展机会，以此强调更加专业化的存量资产操盘能力，最终支撑正荣未来在存量市场的战略转型。
可以说，此次正荣商业开发公司的成立，将是正荣培育存量市场能力的“先锋官”。
正荣的后千亿之路，是一条均好之路，是高质量发展之路，更是一条做大做强区域之路。
此次区域业务整合之后，预计2018年正荣破百亿的区域公司将达到6到7个；
而未来，正荣百亿区域公司，200亿、300亿区域公司也或将层出不穷！
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