17天全款买实小学区房，怎么排查学位是否占用？
今天这篇文章是我们新出的一个栏目，主要是由经纪人讲述真实卖房故事，看看别人买房过程中都走过哪些弯路，踩过啥子坑？
所谓前车之鉴，后事之师！
弯路可不走则不走，坑可避那就避了~
赞花儿
你好，帅哥，听说你们最近成交了1套实小学区房，整个过程有没有什么值得大家借鉴的呢？
经纪人
嗯，这个就说来话长了....先是客户一直以为只要在9月开学之前买房就可以读书，然后又遇到了一套房子学区被占用....房东故意隐瞒....
赞花儿
那整个故事可以说来听听吗？很多家长也很关心怎么排查学区是否被占用？
经纪人
好吧，那我就开始了！
还记得那个客户叫张哥，见到他的时候，我内心是激动的！那是19年5月10日，张哥见面的第一句话就说：“我要买实小学区房，全款！越快越好！9月份之前必须搞定！”
现在买学区房这么着急了吗？
为啥还要在9月之前？
嚯！
还是全款~
按捺住激动的心，毕竟我也是见过大场面的！先把买房需求了解清楚，仔细询问后，才晓得，张哥的娃娃19年就要读小学了，难怪不得这么急。
小学报名不是5月27号吗？如果今年要读书，必须要在报名前买到房！
算下来，哪还等得到9月噢，只有17天时间了！
我把这个讯息告诉张哥，张哥一下握住了我的手："同志啊，你太专业了！"，然后就向我提出了他买房的3个要求：
1、保证有实小学位。
2、马上可以上户 。
3、总价越低越好。
我马上开始帮张哥匹配房源，当时符合条件的就只有1套：面积35.2平米，报价120万，单价算下来3.4万/平米！
总价确实便宜，但是看单价，这套房子当时在实小学区房中已经是天价！
因为同时期还有1套58平米的房子143万，单价才约2.4万/平米~
没办法，哪个喊张哥最后的一个要求就是：总价越低越好，所以，就算单价高1万/平米，也只有咬着牙上！
带看过程就直接略过....
接下来就到了签约的步骤，我让房东带齐了相关资料（产权证/身份证/户口本 ），为什么要准备这些？
因为相关的查档很重要，比如房子真实性和有无抵押，这些都确认好之后！
还有最关键的：学位有没有占用？这点必须排查清楚！毕竟张哥买房就是为了娃娃读书！
当时我让房东出示户口本，房东却说：“户口本掉了，你们放心，房子是空户，不放心可以一起去派出所查房子上面的户口。”
嗯？户口本，这么巧掉了？
我在心里盘算了一下，房东45岁，不能排除有适龄儿童的情况！
于是，我耐心的给房东讲解了张哥买房的初衷，并且也告知隐瞒实情是有违约责任的！还把以前出现类似案例一一举例给房东听。
在这个过程中，我观察到房东有一些细微的变化：
语气虽然很坚定，
但是眼神有点闪烁，
同时坐姿有点不自然，
一支烟才抽了一大半马上又接一支！
根据我多年的从业经验，我觉得：房东应该是隐瞒了一些事情！
所以，我决定撒一个慌，我告诉房东：房管局过户的时候需要查看户口本。（其实是不需要的~）
然后在过户时间上做了一些调整，把本来商量的明天过户改为后天办理，这样中间可以空出一天让房东补办户口本！
当时，房东爽快的答应了！
第三天，我/张哥/房东在房管局碰头，房东又解释道：“户口本在他爱人那里，放在公司文件柜里了，我们先去办理，如果不行再拿过来。”
于是，我只有带着他们去派出所查户口，经确定：房子上面无户口！
但是，没见到户口本，始终不放心，所以去核税之前，我又撒了个谎：“核税窗口必须要有户口本”。
让房东爱人送过来。
房东显然有些不耐烦，开始埋怨房管局：
太麻烦了嘛！
核个税还要求那么多！
硬是觉得我们闲的很嗦
晓不晓得我分分钟上下几百万噢~
嘟嘟囔囔了半天，房东大哥就是不打电话给他爱人！
很有问题！在那个时候，我觉得我的预判是准确的！
于是，我和房东开门见山说出了隐瞒户口占用的严重性！如果学位确实被占用了，我们可以和张哥协商，大家和平解约，但是一旦过户了，那么后面有问题就真是没法挽回了！
经过苦口婆心的劝说，房东才终于拿出了户口本，还悄悄咪咪的只给我看，原来：户口是上个月才迁出的，同时还有1个娃娃（还在读实小）的户口提前迁到了另外的户口本上。
什么意思？
房东娃娃还在读实小，即使户口迁出了，只要还没有毕业，那么学位依然是被占用状态。
就是说，张哥如果买了这套房，娃娃也读不了实小！
此次成交就这样宣告失败，由于张哥着急买房子，所以也没有去追究那位房东的责任。
最后张哥还是买下了58平米148万的那套房子。
关于如何排查学位是否被占用？
从业学区房领域多年的我，
也摸索出了自己的一套经验！
1、首先查看业主取得产权证的时间，根据时间的推算，确保未被上一任业主所占用，接下来再排除业主自身的情况。
2、看房东的年龄：如果房东是属于高龄老人，有适龄儿童的可能性不大。
3、房屋的共有情况，如父子，母女共有且取证时间年限较长，则被占用可能性不大，不符合入学的两个一致原则。
4、查看业主的户口本，确定现目前地址的迁入时间且从何处迁入。
5、一起和业主到派出所查房子的户口情况，这步非常的重要，这里有3个比较重要的点：
6、学位作为独立条款通过补充协议进行违约约束。
经纪人
哎呀，说了半天，我都搞忘介绍我是哪个了？
经纪人
我就是德佑实小店店长——刘育林！
从业房产经纪行业10年，专注学区房8年，精通成都学区政策~
赞花儿
哈哈哈，多谢刘店长如此精彩的分享！
如果下次还有这么跌宕起伏的卖房故事，记得call我噢！