楼市拐点已现？这座城市领涨全国

01

今年，3-4月，出现楼市的“小阳春”，5-7月，楼市进入“平稳期”，政策叠加，融资收紧，8月楼市略微出现“降温”状态。

国家统计局每月都会公布“70个大中城市住宅房价数据”，可以作为参考，但不局限于表面数据。未来楼市的走向，不是由这些行业数据决定，而是由各级政府的“逻辑”及行为而决定。

昨日（17日），国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：

一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落；

三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅微升。

图片来源：国家统计局

图片来源：国家统计局

整体来看，8月有55城新建商品住宅价格环比上涨，较7月减少5城。其中，新房价格环比涨幅居首的城市是南宁，达2.3%，其次为呼和浩特，涨幅为2.2%。北上广深分别涨0.5%、涨0.3%、涨0.2%、涨0.2%。

博志成制图

南宁城市楼市政策比较宽松，同时也是这一轮楼市上涨的热点城市，即属于西南市场的重点城市。

能够代表市场真实情况的其实是二手房方面，因为二手房覆盖全市所有楼盘，而且不存在限价、限网签等行政因素的干扰。

在二手房方面，环比上涨的城市仅43个，8月份二手房房价环比下跌的城市包括北京、天津、杭州、福州、济南、青岛、郑州、长沙、海口、重庆、成都、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、常德、三亚、遵义。

通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，8月上涨城市数量持续在减少。

受市场调控影响，部分价格涨幅过快的城市得到了控制。

02

随着一系列政策的收紧，房地产板块和地体市场的降温出现已久。

7月30日，中央再次强调房住不炒定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

从8月楼市数据看，中央此次发声可谓立竿见影。

另外，房贷利率出现历史性变革。

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

市场报价利率会接近于市场行情，更加灵活。房贷利率也更加市场化了

未来政策调控将持续发力，房价在稳定中也将继续“退烧”。

03

根据机构统计显示，今年1-7月，全国房地产调控次数超过300次；8月，中央和各地出台的房地产调控政策约60次，为春节后的月度新高。

从今年5月份开始，各地银行房地产信贷政策持续收紧，苏州、杭州、宁波、大连和长沙等地近期多次上调房贷利率，部分银行暂停受理房贷业务。从信托到境内外发债，涉房地产资金渠道都被收紧。

8月房地产市场趋稳，与各地落实房地产长效机制、坚持调控定力不放松有关。“稳地价、稳房价、稳预期”依然是下半年的主旋律。

“金九银十”难再，主要是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。若之后没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。

多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。

热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。由于国庆因素，部分热点项目的开盘可能延迟，也使得市场热度降低。

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