恒大超万科，"万亿级"房企可能吗？
文\潘永堂
业绩超万科，是一件特时髦的事！
毕竟万科，坐地产头把交椅好多年
商业不相信眼泪，在最新的年中报比较可以看出，这一次，恒大超万科，新晋为地产一哥！
而且这次的地产一哥不仅仅是销售维度，在企业经营的N个维度，恒大均一一超越万科！
数据表明，最新恒大
总资产超过万科2876亿；
营业收入超过127亿；
核心业务利润超过24.8亿；
更吸引眼球的是恒大当前现金余额比万科多出1401亿。
而反映企业真实销售能力的权益销售额恒大前七月高达1755.5亿元，也一并超过万科，而就在刚过去的7月，恒大7月销售业绩高达430亿元，也是行业第一……多指标的胜出，多维度的领先，业内也普遍认为，恒大已全面超越万科，成为行业第一！
……
以上仅仅是半年报的数据，而整年而言，恒大在前些天已经将2016年销售额目标调整为3000亿……貌似故事讲到这里，好像戏就看完了，但实质上，一个更值得去思考和探寻的夸张问题是在目前巨头房企规模依旧高速增长、不断突破新高的气氛下，未来会出现万亿房企吗？
我想这是一个值得恒大和行业去认真思考的一个问题。
规模，是个问题吗？
白银时代的说法，貌似就是个烟幕弹；
甚至有质量的增长的提法，也是大企业的烟幕弹。
自从万科提出白银时代之后，以及众多专家提出地产下半场的说法后，“白银时代”的悲观色彩就一直笼罩中国地产这2、3年，这种带头大哥对行业的预判，也带来大批中小房企感同身受，加重了对行业未来的悲观情绪，有些中小房企甚至灰心丧气，干完了手头项目甚至干脆中途就直接卖地卖项目转行不干了。但反过来说，规模房企哪怕是规模已经千亿级的房企，在这几年，却反向实现了50%到100%的高增长！
小企业的冬天，大企业的春天，是这两年的分化表现！
在这个浪潮中，万科旗帜鲜明的提出了万亿大万科的说法，而另一家千亿房企老潘也听闻内部提出“2年之内实现万亿销售额”激动人心的目标……
而恒大，实质上内部也从年初3月就提出攻克3000亿的目标，至于未来，恒大何时过万亿，万亿恒大的追问，老潘深信恒大内部高层肯定有所思考甚至缜密的安排。尤其是房企战略计划大多是5年周期，经营上也讲究“看三管一”（即看未来三年管一年）、偏好以未来看现在的视角，思考万亿恒大，这都是情理之中的事。
其一，恒大总资产已经接近万亿，截至6月30日，恒大总资产达9999.2亿，成为国内首个总资产接近万亿规模的房企；其二，大企业最大的特征就是持续增长，恒大自2009年303亿，仅仅用短短6年时间就实现2016年3000亿10倍的增长，按照这个惯性节奏，只要房地产空间和政策允许，恒大突破1万亿，是有空间和时间的。
万亿，有空间吗？
万亿有空间吗？这个问题老潘从四个方面来回答！
其一，世界房地产的成长空间有个规律是，一个国家城市化率在30%到70%阶段是房地产高速增长的阶段，目前中国城市化第一波城市化率已经54.6%，而且未来全国每年以1%的速度在持续增长，这就意味房地产的机会依旧巨大。
对此建业董事局主席胡葆森曾预测中国城镇化建设还至少有15年趋势。而万科谭华杰未来中国房地产住宅的容量完全能继续支撑哪怕千亿级的万科至少持续成长10年。
其二，都在说中国经济L型和保6.5%增长，呈现出悲观的色彩，但这对房地产这个单一行业来说，更可能是“利好”。一则中国经济盘子巨大，且欧美很多都在2、3%左右增长，中国即使6.5%甚至6%、哪怕跌到5%的增长，也依旧有相对较好的成长性。二则房地产是典型的政策市，经济走低对当前政府压力很大，因此不会不敢贸然降低房地产投资，不会出台对房地产极度不利的调控政策，因此从房地产短期几年来看，依旧不会出现重大利空调整，中央的态度更多倾向于房地产的稳定持续增长。那么好了，只要稳定持续增长，那么就可以给目前千亿级房企时间换空间。
其三，从单纯房地产这个行业来看，未来城市房价考虑GDP稳定增长和房地产的稳定增长预期，房价会保持同步较高增长，再加上上面谈的城市化率和开发面积增加，考虑到2016年房地产销售额预计突破10万亿，且越来越大型房企走出海外扩张（比如碧桂园在马来西亚销售额就突破100亿）因此未来中国房地产销售额15万亿甚至更高是大概率事件。而在一个15万亿甚至20亿大市场中，尤其伴随中小房企的退出的市场蛋糕，1万亿的市占率仅仅是5%~6%左右，这是完全合理的。
一则我们看到类似成熟房地产市场的香港，仅仅4大房企就占据70%、80%的市占率，
二则目前巨型房企在核心城市的市占率很多高达10%；甚至更高占比。从全国分布来看，一家房企占全国5~6%的市占率完全可能。
恒大，冲向万亿的底气？
对恒大而言，冲向万亿只是时间问题，尤其是恒大许家印曾表示：“恒大在2015年多元化发展的产业格局已经初步形成，2016年恒大不再进入新产业，而是把目前的八大（除地产主业外，包括金融、旅游、互联网、互联网社区服务、健康、农业、体育、文化）产业一个一个做实、做强、做大。”有专业人士表示，恒大八大产业融合1+1大于2的效应后期会陆续爆发，恒大地产将会有巨大受益。
从短期2016年年报来看，恒大有着厚积薄发的能量，我们不妨从三个方面来看。
1， 城市能级提升：核心一二线城市占比提升有助于规模成长更快
在2015年，2016年业绩暴涨有一个共性是，这些房企都提前加强了一二线城市的土地布局，典型已经掉入第二梯队的金地，这两年就受益于去年的土地投资。
从这个意义来看，今天房企规模的增长速度很大程度上取决于城市的能级，比如一线城市房价普遍高于核心二线，而二线房价普遍高于三四线……未来核心一二线城市将继续保持房价一定程度的增长，今天乃至未来，随着房地产市场分化加剧，恒大进一步优化了全国项目布局的结构。
截至6月末，项目总数454个，一二线城市土地投资额累计占比73%。而在2016年上半年新增项目80个，其中一二线城市新增项目土地投资额占比73.9%。长期专注于三四线城市的恒大，在逐渐增大一二线城市结构占比之后，必将享受单价中长期上涨的红利。
2，土地储备估值5700亿，动用3380亿，恒大并购王2017年再发力
今天高地价时代，土地为王，而恒大截至2016年上半年，恒大项目土地原值为2595亿，世邦魏利仕对此估值5700.1亿，增值率148%。同时，去年恒大在深圳新获取了20个项目，土地储备接近1200万平方米，按照售价初步的估算销售额达到3700亿元……5700亿的土地储备，尤其是分布在相对健康的一二线城市，在这个基础和日益增加土地储备上，相信在接下来的2017、2018年恒大会保持高增长。
3，3380亿的可动用资金助力恒大并购加速度
未来楼市最大的特征是继续分化，严重的分化，核心表现为两大现象：
第一是大城市对小城市的资金虹吸现象，
第二是大鱼吃小鱼的并购想象。
巨头房企业绩的增长除了本身城市发展人口增长的红利之外，越来越多中小房企退出的优质土地和项目，往往会成为巨头房企销售额增长的主力军。
一个让行业羡慕是在楼市高涨的2015年，2016年后，恒大手握巨资，现金充沛。从年报中可以看出，截至2016年6月末，恒大现金余额2120亿，达到公司上市以来最高水平，位列行业第一。对比同行则远超万科、中海的总和，再加上连同未使用银行授信额度1260.1亿，可动用资金合计3380.1亿。
从2015年开始，恒大开始了快速收购的模式，2015年先后公布了6笔收购事项，中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业，累计代价为611亿元。2016年，恒大收购的脚步并没有减缓，先后收购了人和集团哈尔滨4个项目、廊坊发展以及嘉凯城等，而以恒大并购新世界的顶豪项目恒大丽宫短短几个月，就在获得顶豪销冠。相信2016年底和2017年，手握丰厚现金的恒大，势必继续大鱼吃小鱼，势必化腐朽为神奇，在并购项目和企业中获得更高业绩增长，而这个手法，美国最大房地产帕尔迪当年奉行的也是大举行业并购之道。
房企就是要有梦想，万一实现了？尤其对刚刚成为地产一哥的恒大而言，超过万科，是次要，更核心以万亿看现在，在2016年3000亿志在必得的基础上，战略牵引，高效执行，恒大速度迎来万亿规模，或许只是时间问题！