上文《地产评级方法论-标普篇》介绍了标普对房地产开发企业的评级方法论，实质上是对《信用评级基本框架-标普篇》的特定行业细化。本文意在介绍一下穆迪在这方面的方法论，由于穆迪并不像标普一样披露了《信用评级基本框架-标普篇》这种通用范式，因此本文算是Z老板第一次介绍穆迪看产业债的逻辑，也算是扶一把《信用评级基本框架-标普篇》中立下的flag。穆迪对房地产行业的评级方法论其实也有两个，其一针对的是Homebuilding And Property Development Industry Rating Methodology，也就是本文所介绍的内容；其二是REITs and Other Commercial Real Estate Firms Rating Methodology，针对的出于长期投资目的，拥有并运营商业地产的企业，含REITs等。顺带说下学习这些方法论的意义何在。事实上，在评级方法论原文中，我们能够清楚地看到“This document does not include an exhaustive treatment of all factors that are reflected in our ratings but should enable the reader to understand the qualitative considerations and financial information and ratios that are usually most important for ratings in this sector”以及“The scorecard indicated outcome is not expected to match the actual rating of each company in most cases”。因此学习这些方法论，更重要地是帮助各位信评完善既有框架，查漏补缺。事实上，国外的评级方法论普遍重财务而轻业务，但在国内我们应当对产业主体的业务模式更加重视，例如有些投资者从多年前就不看好华夏不幸福的业务模式，近期得以躲过一劫。本文适用于主要从事建造与销售单户/多户住宅、大型住宅公寓的企业（Z老板将其简称为“房地产开发商”）。对于主营业务是开发用于长期投资的商业地产的企业，评级方法论参考REITs and Other Commercial Real Estate Firms Rating Methodology；对于主要从事建造或翻新被用于商业用途（eg 办公楼、仓库）或公共用途（eg 学校、医院、政府大楼）的建筑物的企业，评级方法论参考Construction Industry Rating Methodology。此外，本文也不适用于主要从事建筑材料的生产与销售、商业地产的租赁与经纪等业务的企业。如下图所示，穆迪对房地产开发商的分析主要考察五个要素。图中红框部分需要特别解释一下，对于所处市场为高增长市场或一般市场的房地产开发商而言，穆迪在评价其杠杆率时考虑的子因素并不相同。
要素四：杠杆率（权重30%）为什么要考虑该要素？因为对于房地产开发商而言，一个重要的评级关注点是当市场或监管环境发生改变导致企业业务及财务受到冲击时，这些企业是否拥有足够的保持财务灵活性的能力。如何衡量该要素？重点考察两个财务指标，第一个是通用指标-EBIT利息保障倍数。计算公式为：(Pretax income from continuing operations +interest expense + interest charged to cost of goods sold + impairments ±unremitted equity losses/income from off-balance sheet joint ventures +dividends received from off-balance sheet joint ventures ± extraordinary items)/ (interest expense + interest capitalized)如果企业财报披露的interest charged to cost of goods sold因数据质量很差而无法使用，那么可以将分子中的interest charged to cost of goods sold用interest capitalized代替。对于快速增长的企业而言，interest capitalized一般会高于interest charged to cost of goods sold，不过长期来看这两者会趋于统一，因为在这个周期性的行业里，这些企业终究会面临发展增速放缓期。另一个是可选指标，对于高增长市场的房地产开发商而言，我们关注收入债务比指标。这个指标很好计算，公式就是企业收入/总债务。在高增长的市场环境下，这一指标可帮助我们衡量企业利用杠杆创造收益的能力，此时负债权益比指标在区分相对信用风险方面的意义不大。对于一般市场的房地产开发商而言，我们关注负债权益比指标。这一指标反映了在经济低迷期，企业能够获得一定缓冲和财务灵活性的能力，也反映了管理层是否重视保护债权人利益。需要注意的是，计算房地产开发商该指标时（集团角度），应剔除其金融服务子公司（在美国很常见）。
