楼市蛰伏期，我看到了一个城市的野心！青岛楼市

看了青岛市场之后，最大的感触是青岛的选筹，一定要打破固有的印象！

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因为这里买房，做到了几个极致：

1、对地段的极致追求。

青岛人买房的思维：地段，一线海景资源最珍贵。

在主城区，主要就是看地段的，不管产品多差，装修多不好，这个城市的购房者就认。尽管你产品做的再好，没有好地段，看好的人也不多。

所以在青岛，你会发现几乎装修都差不多，装修档次差别不大。

2、对一线海资源的极致追求！

青岛沿着海岸线发展的决心是非常大，而一线海景资源也成为购房者非常关心的因素，在这里感受非常明显。

一线海景，就以西海岸的一些楼盘来看，沿海沿线楼盘与非沿海楼盘相差至少1500每平，有些是用一个楼盘都是如此，就比如融创东方影都，看海精装1.95万，不看海是毛坯1.5万。融信西发海月星湾也是如此。

3、人才政策得到了极致的发挥！

人才共有产权是这个人才争夺战下的产物。

城阳区把这些做到了极致：

根据人才等级不同划分不同的政策，青岛把人才分为了7类，共有产权比例是7:3，共有期限1-4类人才是8年，5-7类是5-10年。

共有产权还可以赎回，赎回的原则是孰低原则，也就是意味，给你补贴的这30%，不仅不需要利息，还给你按照低价原则，给你兜底，完全不用担心。

而1-4类人才更是优惠多，在城阳工作并且享受共有产权8年后，无偿赠送30%，也就说，过几年这些钱你不用还了。

动辄30-40万的钱，无息借给你了，甚至白送了。

4、基建工程发挥到极致。

跨海隧道，跨海高架，跨海地铁，建起来。比如地铁11号线通往即墨，还有胶州湾隧道，胶州湾大桥，未来还有第二隧道等等，不惜造价，来建造。

如果你没概念，可以看一张地铁图：

仅仅地铁经过海域的条数就有4条，何况还有隧道和大桥。

5、TOD和立体城市开发。

为了集约化发展，青岛开始立体化开发。在主城区资源比较紧缺的地段，发展这种模式，辐射周边，方便购物，生活，工作等。在主城比如保利天珺，青铁观海地等项目比较常见。

而地下空间目前金水云麓商业地下建了6层，而新都心的凯德茂就是如此，地铁直达地下2层，其余地下几层有停车场，购物商店。

在这里，我看到了一个城市的野心，以及捍卫北方第三城的决心。

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那么青岛的市场如何？

先来看一张房价地图：

这是房价行情网青岛2月份房价，从图中的价格阶梯就可以看出青岛的发展趋势：

市南是最先发展的区域，学校和配套都比较优质。

崂山是目前青岛的富人区。

市北临近市南，属于市南的外溢。

接着是李沧，城阳，即墨，胶州，价格与价值同时递减。

青岛的腹地是比较少的，对外扩张是其不得不选择的道路，从即墨撤县划区，就可以看出。

黄岛是最近比较火热的区域，第一是距离主城区的实际距离比较近，第二是因为一线海景资源。第三，有价差，第四是基建的逐渐改善。

特别是西海岸新区的政策发布，又加了一重利好。

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接下来，我们就来解析下每个版块。

市南——

是政治金融中心，除此之外也是旅游度假比较的好的地方，比如五四广场，八大关等，学校也是比较牛，为了学区，不少追逐学区的人高价买老破小。

这个地方主要就是地段了，由于土地稀缺，楼盘特征就是体量小。

比如青铁观海地，位于中山路商圈，早起青岛的发展之地，界面比较乱，没有香港路商圈好，就是青岛的TOD项目，不过地铁1号线2期还未通车，预计明年通车。项目只有两栋楼，下面还有一部分商业，产品98-134㎡，价格在3.3万-3.5万。

这样的项目在市南是非常普遍的，因为没有多少新房在售，会吸引一部分地缘。

市北——

目前是青岛常住最密集、市区面积最大的区域，也是青岛本地人置业最多的区域。

这有两个小片区关注比较高，一个是新都心，一个是浮山后。

新都心主要是因为万科打造的商业，片区成熟度比较高，浮山后主要是学校逐渐起来，奔着学区买。

不管是新房还是二手房，都是成交比较多的区域。新房主要是保利大国璟、青特星城，保利天珺在售，目前价格在2.6万-3.2万。

其实区域在售楼盘已经不多，青特星城价格比较便宜，但是无教育资源。保利天珺有100㎡的小面积是优势，价格比青特贵。

保利大国璟有教育优势，但是目前在售的地块不好。

区域整体界面相对比较差，中间厂区，大面积待拆迁的区域比较多。

区域内界面：

崂山——

青岛的富人区。

这里占尽资源优势，有崂山还有海景，以及邻近青岛金家岭金融商务区。

整体界面比较好，区域内银丰玖玺城也算是一个典型，价格在6万，距离石老人海比较近，这个地段决定了价格一定会比较贵。

李沧——

刚需比较关注的区域。

加上李村商圈的逐渐崛起，以及地铁线路的直达，让大家往青岛北去的意愿又强烈了一些。

界面比较新，但是人气不足，特别是除了核心区以外的区域。

在李沧核心区，有个楼盘就是信联天地金水云麓，有自建的商业，未来会是写字楼地标群，还有万达，李沧市政府在周边，不过距离地铁比较远。

这个项目最大的特点是奇偶错空中花园，面积段是116-186㎡，价格在2.8万-3.5万，送车位。产品设计比较有特点。

李沧还需要更多的人来填补大区域空白。

城阳——

一个敢跟青岛市叫板的区域，在人才政策上切切实实的给优惠！

城阳的版块也是比较大的，有老城，夏庄，白云山，上马，红岛等。在青岛调研的这几天，只有这里人气稍微旺一点儿。

共有产权是这个区域不可忽视的因素。

如果你没有概念，就以本科为例，享受的是120平的房子，以118.33平，单价12625来算，总价是1493916元，共有产权是7:3，那么，30%+21%=51%，其实21%是政府给予你的补贴，你需要5-10年还，无息，并且还款的时候，如果房价下降，你就只需要按照市场价还就好。房价上涨就按照当时的价格还。

按照上面的案例，政府直接不给你将近45万，你只需要贷73万就好了，月供压力直接变小，每个月少还1800元。

真真切切，给你发钱。

老城区——

楼盘不多，夏庄版块因为距离李沧比较近，有一部分外溢群体。

和达智慧生态城属于产城联合项目，价格在毛坯1.4-1.5万。这个地方跟城阳老城有断裂，但是距离李沧近。

白云山版块，老城区地缘客群的一个选择。区域楼盘比较多，有融创和佳兆业悦峰，还有绿地的项目，价格在1.3万-1.5万。竞争压力比较大，目前佳兆业悦峰在走量。

红岛主要就是海洋资源，区域内楼盘不多，大多是商业地块，配套落地比较少，界面一般。

高新区——