金融风暴下，香港楼市大崩盘是怎么发生的？

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时至2020年3月。

疫情越来越严重，全球产业链受到重创；

美股经历了「大滑坡」，3月9日、3月12日、3月16日、3月18日触发熔断机制，10日之内四次熔断；

石油价格战打响，国际油价经历了1991年海湾战争以来的最大单周跌幅，油价腰斩……

2020年，魔幻开局，多种不可抗拒的天灾与人祸，正在把我们从全球经济危机的边缘拽入深渊。

而此时，经历了一个多月「零成交」的中国楼市，似乎等不到购房需求的大爆发，全球经济在闪着不景气的红灯，现金是王道，止损是智慧。

此时此刻，中国楼市已经不再是「普涨」，三四线的楼市在跌，二线也出现了下行的苗头，唯有几个一线城市还稍微坚挺。

此情此景，和当年97年金融风暴下的香港楼市如出一辙。风暴之前，香港人都认为地产即财富，买房再卖房就能赚一笔中间差。然而金融风暴祸从天降，至97之后，香港楼市跌足6年。

你可能会想到大陆和香港的房地产市场并无可比性，毕竟前者政府管控在手心里，而后者却是一个自由度极高的市场。

尽管体制不同，但规则却是大同小异：在我国发展商品房之初，抄了太多香港的作业，比如：土地出让模式、预售房销售制度、银行按揭等等。

同一种制度，总是有着同一种隐忧。高地价带来的土地财政，房地产占经济发展比重大……香港楼市的弊病，大陆也在某种程度存在着。

当投资变投机的心态挥之不去，历史中的厄运必将重来。

今天这篇文章，我们来聊聊上世纪90年代末的香港中产——那一群财富走在前20%、想薅楼市羊毛的中产们，错误地预估了大时代变局，最终沦为了后世的前车之鉴。

风暴前夕，一片繁荣

时间回到1997年。

1997年的李先生，是香港一家中型地产公司的高级建筑师。李先生的太太，是欧洲投资银行的投资分析员。

夫妻二人月入共12万港元，育有两个正在读国际学校的孩子。一家人原本在90年代初期，就购置了一套中环半山的15000平方呎（约合1667平方米）四房单位，月供大概40000港元。

当时香港的楼市犹如脱缰野马一路攀升，房子似乎只有买贵，没有买错。夫妇两人周围的很多朋友，通过快速转手豪宅，短短几个月就已经赚了数百万港元。他们想着，如果自己不炒，很快就不如朋友富裕。

于是，李先生夫妇想着照着朋友的做法，快速转手获利。他们选中了沙田标价850万港元的高层单位，倾尽所有银行存款，合共260万港元支付三成首付，然后再把房子抵押走，每月付50000港元月供。

当他们完成交易时，正值1997年8月，也就是泰国金融危机发生的第二个月。

1997年7月2日，香港回归的第二天，泰国错误地宣布放弃固定利率，实行浮动利率制。

那一天，泰铢兑换美元的汇率下降了17%，外汇及其他金融市场一片混乱。

风暴前夕，总是平静的。

甚至，彼时的香港却是一片繁荣。

伟大国策如一国两制，让香港股市一路飙升。回归后的8月7日，恒生指数达到了顶峰的16820.31。此后十年，恒生指数都在往这个山顶靠拢。

《黑天鹅效应》的作者Nassim Nicholas Taleb曾指出，当连续超过一个星期是晴天，大多数人出门都会预估天气继续晴朗，而不会准备雨伞，一旦天气变坏，就会狼狈不堪。

在惯性思维的影响下，香港人自信地以为，远在泰国的金融危机，不会波及到自己。

股票是机遇，地产更是财富。

地产之贵，有迹可循。1984年，中央担心英国在香港回归前大量卖地获利，致使香港日后没有充足的土地供应，于是1984年《中英联合声明》中严明此后香港每年供地限制在50公顷以内。

每年50公顷的土地限制，再加上大量外资涌入，也让此后的香港土地价格一路攀升。面粉价决定面包价，高房价由此而来。

八九十年代，香港楼市只有涨没有跌的想法深入人心。事实也正是如此，在这十几年里，香港房价从未让拥有财富的人失望。

踏入97年，香港楼市更是疯狂飙升，差饷物业评估暑到私人住宅售价指数一年上升了46.2点，达163.1点，升幅达四成。

就像当年荷兰人炒郁金香一样，风暴前夕的香港人也都迷信着房价奇迹，认为借贷买房只会获利，于是都纷纷跑去银行借了7成或以上的贷款买房，以期短炒获利。

根据一份数据显示，1997年中香港银行体系内所有货币之存款大约2.8万亿，货款大约4.3万亿，当时的香港超借了1.5万亿。可见当时借贷炒房地产已成为风气，甚至远远超过了香港所能承受的范围。

正因如此，房地产也是香港重要的经济支柱。截至1997年底，银行业与房地产有关的贷款占GDP的比重高达64.7%。

风暴来临，楼市崩塌

泰铢的波动就像是蝴蝶效应，很快就引发了一场波及整个东南亚的金融风暴。

在联系汇率之下，港元受到了强大的贬值压力，维护联系汇率成本又极其高昂。于是，国际炒家通过汇率、股市和期市之间的互动规律，开始大肆投机。

海外投机者首先大量沽空港元现汇换美元，拉高利率，从而引发股市和期市的暴跌，其次做空港元期货，抛空港股现货，并大举沽空期指合约获利。

这样的策略，使得香港金融市场沦为了「超级提款机」，也让香港股市与汇率受到重创。

1997年8月7日至1998年8月13日，恒生指数从16820点急跌到6545点，市值缩水61%。

1997年10月，港币的沽空加剧，恒生指数继续大跌。仅23日一天，暴跌1211点，单日就失去了10%的市值；28日，再下跌1622点，跌破9000点。

1997年10月28日恒生指数跌破9000点

伴随股市下跌，香港房价出现「插水式」。中原城市领先指数由1997年10月的102.93，跌至1998年10月的45.71，一年之內下跌超过50%。

房价泡沫被戳破，楼市神话被揭穿。人们终于看清楚了真相：世上哪有什么稳赚不赔的买卖？原来，「永远涨不停」的房价也会跌！

在香港楼市大崩盘之际，人们希望抓住任何可能的合理解释。为什么房价会跌？

香港坊间常有「若股市跌，楼市会跌」的说法。但回看历史，股市熊市往往只对楼市有短期的调整作用：

像87年的香港股市，房价调整了10%，便反弹上升；再往后的08年金融海啸时，恒生指数在一年半间从高位到低位蒸发了六成，但楼市还是节节上升。而「股楼同跌」，只有97年出现。

股市暴跌就是楼市崩塌的罪魁祸首吗？

当时的香港人并不这么认为，矛头指向了「八万五」房屋政策，主流媒体也更是对这个政策口诛笔伐。

所谓的「八万五」，也就是每年供应不少于85000个住宅单位，10年内（到2007年）全港七成的家庭可以自置居住，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。

政府原本是雄心勃勃地对症下药，想着压抑过热的楼市，也让那些面对高房价的市民有房可住。可是偏巧遇上金融风暴，体量巨大的政策房屋供应，也让楼市泡沫急剧破裂，民怨四起。

尽管当时怨声载道，但多年之后研究房地产的香港学者都普遍认为，「八万五」不过是一只替罪羊。

中产财富，过眼云烟

再回到开头的李先生夫妇。

灾难降临，货币危机触发股市下泻，李先生夫妇首先损失了一部分财富。在他们还没反应过来的时候，房价已经下挫五成，他们才发现自己早已深陷负资产困境。

他们刚入手的沙田单位，从850万港元下跌到只剩下420万港元。即使有人愿意以这个价格买入，他们仍然要拿出170万港元赎回按揭，才能卖房。然而，他们的银行存款已花得精光，又怎么能拿出170万止损？

所以，他们只能继续供房。连同原本自住的房子，每个月付9万港元。他们原本都是高收入人士，现在为了还房贷只能削减开销，期待楼市尽快复苏。

可惜，事与愿违，引颈以待的市场复苏遥遥无期。

不久之后，李先生工作的公司宣告破产，1999年年初他惨被解雇。一家人不得不出售位于半山的四房豪宅，在湾仔租住一个小房子。卖房的钱偿还到银行贷款和扣除基本开支之后，所剩无几。

数月后，李太太的公司采取了精简截流的措施，她的薪酬缩减了一成，夫妇两人也因此拖欠了沙田住宅的月供。2001年年底，李太太也被解雇，不久后夫妇两人被银行宣告破产。

李先生夫妇的经历绝不是个例，而是上世纪90年代末至本世纪初中产阶层典型的兴衰史。有些人能保住工作，可能比这对夫妇幸运一些，但仍然背负着负资产的按揭包袱，时刻为失业胆战心惊。

楼市崩溃几乎摧毁了整个中产阶层。1998年楼市剧跌，楼价比1997年的高位下跌65%。

一份统计数据显示，1998年6月底，开发商贷款占银行总贷款的20%，个人买房按揭占银行总贷款的22.7%。也就是说，当时香港各银行有超四成的贷款与楼市有关。

在楼市高峰期借贷买房的人们，很多都资不抵债，变成了负资产，部分更是低价把房子卖了也还不起欠下的贷款，于是大量出现无力供房、破产甚至选择自杀轻生的业主个案。

也正是因为有这些低价盘的存在，看起来市场似乎有抄底的可能，有一些人开始打起了抄底楼市的主意。

1999年，一位从事镭射影碟的生意人向银行借了一笔贷款，以330万港元购买了葵涌浩景台，月供大约14000港元。

两年后，房价下跌至190万港元，连同银行贷款，这套房负资产50万元。在经济不景气的情况下，影碟生意也受到影响，每月大约只有1万港元收入，实在不足以支付房贷。

楼市的跌势一直持续到2003年。中原城市领先指数由1997年10月的102.93，一直跌到2003年8月的31.77，房价蒸发七成。

在高峰期的2003年，破产管理局发出24922个「破产令」，比起1997年，全年不过发出893宗。在2003年，全香港高达10.5万宗负资产，借贷职业的业主们纷纷遭殃，每5个供房子的人，就有1个是负资产。

结：香港楼市大崩盘启示

后来到事情，正如我们知道的那样：香港和中国大陆启动2000亿美金的外汇储备金，共同应对了这次海外金融狙击。1999年金融危机宣告结束，但楼市的厄运却延续到了2003年。

这一次的楼市大崩盘，也给了香港研究房地产的学者们一些发现。

香港大学教授李宁衍在他的著作《逃不开的房地产》中谈到：房地产并不能用理性的经济学规律解释，房价和成交并不呈现反比例关系。

在更多的情况下，量价齐涨或量价齐跌。事实上，每个业主都渴望房地产市场蓬勃向上，令自己的房价升值，相反买入时则希望能成功「抄底」，在上升前以最低价买入。

但因为最低价实在太难确定而多数人又会尽量降低风险，大部分人都会先确定市场正在向上才买房。市场上这类人的数量足够，就会令总体需求上升并推高价格。

由此可见，市场价格上升其实在巩固人们的购买决定，增强购买意愿。假如这个格局在一段时间里（像 1982-1997 年）是一致的，那么人们在价格上升时考虑置业，并在下跌时考虑延迟置业便属自然。

在这一层逻辑之下，可以肯定负资产与房价是否持续下跌有直接关系。香港地产人认为，要预计楼市是否会继续向下调，可以看两个要素：

第一，观察香港「现楼货尾」数字（新楼盘中未能售出的单位）。现楼货尾越多，反映新盘销售增长越来越追不上上升的供应量，是对楼市和经济不利的征兆。对于香港，这个数字升到1万宗，会非常危险。

第二，新盘「挞订」（取消订单）数字。这个数字反映买家对担心楼价会继续下跌，后市抱观望态度。根据法例，业主在购买楼花，未取新楼时挞订，只需没收5%订金。所以如果买家认为楼市会继续下跌，便会选择挞订。

也许，「借到尽」的「中产冒险家」只属于上世纪90年代。在「楼市只涨不跌」的迷信被破除之后，更多的香港中产开始懂得死守严防，借贷越来越少。

但也许，身处变局之中的人根本看不清这些：就像人们押上了重金，放在虚无缥缈的楼市泡沫上；就像利民政策「八万五」在口诛笔伐下沦为替罪羔羊；就像人们以为可以抄楼市的底，却赔上了全副身家……

而这，也许就是这次金融风暴中香港楼市崩盘给我们的最大启示：智慧如你，可以猜得出开头，但难以猜得到结果。

本文参考文献：

李宁衍-《逃不开的房地产》

潘慧娴-《地产霸权》

端 传媒-《香港房价跌了，随之而来是负资产？》

刘信群-《亚洲金融危机下香港房地产市场发展及启示》

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撰稿/苏语        统筹/顾言        美编/不闻