楼市调控大幕再启，未来3年，6方面将被整顿，影响买房逻辑

2021下半年房地产市场趋势基本上，我们已经有所感知。刚进入7月，突如其来的降准，我认为给我们的楼市定了个调，那就是跟房地产关系不大，但也不至于对楼市是坏影响。这么看来，从金融角度说，接下来房地产市场应该不会有太大的利空政策。

不过，有一点，我认为2021下半年正式进入房地产市场整顿期，也就是说调控严格落实期。

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日前国家召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”明确，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

紧接着，住建部和央行又纷纷在央视露面，再次喊话“房子是用来住的不是用来炒的”这个定位，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。抓好政策执行，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

我看到的是一个重点关键词，那就是落实或执行。今年上半年房地产调控政策密集发布，次数高达286次，力度相当大了，我们看到的效果也非常明显。全国房价回归稳定，过快上涨的城市也渐渐稳定下来。

国家层面、多个部委层面在过去一周内都针对楼市密集发声。而在7月23日，住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，更是进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期。

《通知》提出，通过持续开展整治工作，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。由此可见，此轮八部门联合整顿楼市秩序，更多体现在一个落实房住不炒的定位上。可能政策并不是新的，但是贯彻执行的标准将会更严。

02

房地产的问题既是经济问题，更是民生问题，一个部门不可能解决好，需要多个部门联合配合，过去，一些地方城市积极性和主动性都不够，你让我调我就调，只求自保，不问后果。如今，将问责制纳入进来，可以监管执行情况。地方有责任、银行有责任、开发商也有责任。

未来3年时间就是调控最重要的目标之一，个人判断，未来针对市场金融手段的政策不会太密集，而对于市场环境或秩序净化的整顿力度一定会加强。

主要针对哪些方面整顿呢？

包括房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员等6个方面，对违法违规行为进行规范，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；如果是涉嫌犯罪的，将会移交公安司法部门依法查处。

我刚说了，房地产问题的解决绝非一个部门能完成的，必须联合起来。《通知》明确了整治原则，一个是坚持聚焦问题、重点整治；二是坚持群众参与、开门整治；三是坚持齐抓共管、综合整治；四是坚持标本兼治、长效整治。

对开发商而言，融资就是生命线，加强房地产企业“三线四档”融资管理，有助于改善房企财务、负债指标等，让开发商融资行为更加理性审慎，确保经营能够可持续发展。防止房企盲目扩张，对市场预期的稳定会起到重要作用。对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。

当然，要想规范好资金流向，还得从银行入手。必须对银行进行强监管。推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

对房产中介来说，2019年，6部门联合开展中介机构乱象专项整治工作，取得了明显成效。不过至今仍然存在很多违规事件，也就是说，整治规范房地产市场秩序还存在不少薄弱环节。2021年，8个部门联合出手，再想通过炒作很难行得通，在房屋买卖中，捂盘惜售，囤积房源，假房源都是明令禁止的，对于房产中介的考验还是非常大的。

对金融机构来说，跟房企密切相关，金融机构应该认识到，监管高压态势不是“一阵风”，必须防范房地产金融风险，降准后绝对不允许大量资金流入房地产市场。那么就要杜绝鸡蛋都放到一个篮子里。

对住房租赁企业和物业服务企业来说，对企业的资质要求会更高，还有一些具体措施，确保租户的合法权益不受侵害。对于合同内的物业服务不达标的，乱收费现象、侵害业主权益的现象都被列入整治范围。

最后，对网络媒体及从业人员来说，是最容易忽视也是最容易带风向的。此次单独把他们提出来，也是过去网络媒体特别是自媒体及从业人员对市场的干扰非常大。

03

前段时间，经济日报就分别发表《楼市“黑嘴”要不得》和《楼市“黑嘴”该治治了》两篇文章对某些网络媒体及从业人员提出了严厉批评。“楼市贬值潮”论调站不住脚。楼市“黑嘴”危害尤甚，他们四处散布谣言、教唆炒房，曲解调控政策本义，无视风险隐患，让不少网友看不清房价走势甚至对炒房充满幻想。

这一块，一直是疏于监管的，相信，未来三年将会大力惩戒利用网络炒作的人，网络并非法外之地，不能任由他们片面解读政策，给购房者带偏节奏。

这次整顿，可能还有一些领域没有触及，比如关于教育资源方面的房子，更应该多部门联合起来加以整治。未来三年，实现房地产市场秩序明显好转。市场秩序就是这6个方面，明显好转是什么标准？我们不得而知，但至少大家心里都有一杆秤，不能再让房价成为大家怨声载道的突破口。一方面要控制房价、稳定房价，另一方面就是解决大家的住房问题，买也好，租也罢，都有一个很好的环境。

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从国家层面到各部委的出手，已经为楼市定调，我们再看看各地又是怎样严格落实这项政策的。继二手房价格核验政策之后，7月23日，上海市上调了房贷利率，首套房利率由4.65%上调至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。

不仅如此，当天，上海市发布政策，住房赠与被纳入限购政策之中。赠与的住房5年内仍记入赠与人拥有的住房套数。可以看出，都在一点点查漏补缺，各种突破限购的漏洞均被堵上了。目的很明确，这跟上面讲到的是一脉相承，旨在强化市场监管，杜绝通过住房赠予规避限购政策进行炒房的现象，就是为了维护市场秩序，稳定房价。

除了上海，绍兴、杭州也于7月23日“应声”加码房地产市场调控政策。下半年房地产调控大幕正在开启，但更重要的在于落实之前的调控，也就是说更多的是调控加码升级或打补丁，配合的则是问责和清理违规行为。

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楼市调控“组合拳”频发，从开发商的三道红线再到土地两集中，从二手房指导价再到严控资金流行楼市，从房贷收紧到买房成本增加，都是落实“房住不炒”、不把房地产作为短期拉动经济增长的手段，房地产作为资产增值的套利工具不会普遍存在。

面对当下楼市趋稳态势，作为购房者唯有买房时认真考量未来的保值增值属性，变通买房逻辑，确保资产不缩水。哪些城市能买哪些城市不能轻易买？

一线城市核心区域的房价具有很强的抗跌性，中国前20位左右的城市，人口净流入，有稀缺资源和产业，这样的城市，在未来五到八年内，房价下跌的可能性较小，也具有很强的抗跌性。但很重要的一点，即便是一线城市，也不能拥有太多套房，因为房子的资产增值已经大幅下降，持有成本大幅增加。

哪些城市的房子还能买？我们重点深度研究北京、上海、广州、深圳、天津、太原、石家庄、兰州、重庆、南京、无锡、苏州、武汉、郑州、济南、大连、哈尔滨、长春等城市板块价值潜力以及房价数据。这些城市的买房逻辑也不一样，需要有很强的分析能力。

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