门面房层高不符，如何计算损失？ / 开普饭

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导语

我购买一个门面房，购房合同，层高3米9，实际交房时候3米6，我如何与开发商交涉，索求赔偿？

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本文作者丨戴金花

分析：

关于门面房层高的标准，我们国家目前没有最高的规定，只有最低的要求，根据国家建设部建住房[2002]74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中规定，“计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。”

但是有些地方按照当地建筑主管部门的要求政策，对超过某一高度就按照一定比例来计算计容面积，比如有些地方设定超过3.3米就乘以1.5的比例，计算容积率。

因此，不管是3.6米还是3.9米，都是符合国家的最低标准。

但是购房合同约定层高3.9米，实际交房时候3.6米，房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，因此，不管是从使用的舒适度还是市场价值上都有损失。

确实，在咱们购房过程中，我们经常容易注意到的是长*宽的面积，很少注意到层高问题，若是发现层高不一致的情况下，如何来计算损失？

在这种情况下，首先如果双方签署的合同中，对于层高不符有明确的违约责任约定，可以按照合同约定来追究开发商的违约责任。

其次，若是无明确约定，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

比例的计算方式参照：（套内面积x合同约定层高—套内面积x实际层高）÷套内面积x合同约定层高。

损失额的计算方式：套内面积x房屋单价x3%+（套内面积x房屋单价x超出3%部分x2倍）

需要注意的是，司法实践中，就损失的具体数额，法院一般会综合考虑房屋价款、房屋面积、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度、预期利益等综合因素，对赔偿数额予以确定。

如果主张的违约金过高，法院一般以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

排版编辑丨冯佳欣