约36万起买主城双地铁小户，简直太可以了！！

全文约2500字

本文为商业评论

春节收假后我好几个房群都是哀嚎一片的行刑现场，主题当然是跌跌不休，连基金也跌出了股票感。

说好的稳！当！投！资！呢？？！

运气好的这段时间“只”亏脱了一辆代步车，运气不好的一天掉一辆车。“亏得吃饭的欲望都没有了”、“亏得不想看到第二天”、“杀得真XX通透”，是不少股民和基友近期的状态。

当然行情好的时候还是有基金翻番，只不过你得到的，总要喊你还些回来，赚是赚了，就是太费精力不值当。

由于心太累，鸡哥认识一名专职炒股的普通人已经改行做中介了，毕竟一顿操作猛如虎，一看年化二百五。

伤感间又遇到了万恶的美帝架势印钞，失去赌性的粉丝看到包包头那坨无处释放的存款格外辣眼睛，他说他要的是安稳，是平静，是每个月有睡后收入的不明觉厉，不求多，能跑赢通胀就算被圣母玛利亚的光辉照耀过了。

思考了几天，最终还是决定整个最稳当的，喊我帮他过滤一道商办小户。

选商办的逻辑相对简单，供应不多、交通方便、年轻人够用、投入不大是基础。周围企业多不多、市场行情是哪种要略知一二，甚至连二天能租给哪个都要有个哈数。

除此之外还可以加个TOD和美好的商业氛围。

TOD的定位就是区域中心，二天但凡你要生存基本避不开；在商业氛围和商业覆盖面这一块就要跟到大哥超，目前龙湖在这方面耍得最起劲，还耍得笑嘻了，东南西北应接不暇的开。

早点的北城天街、金楠天街、时代天街一期以及西宸天街不说了，2019年最后一天滨江天街开业，2020年又新开了两大巨无霸上城天街、时代天街二期以及中高端街区商业星悦荟。

哪个有它整得多！

在这些项目上龙湖还悄悄咪咪的干了一件事：换起姿势自持。

在滨江天街，它自持一栋楼做冠寓；在上城天街，它自持一栋楼做冠寓；在星悦荟，它自持一栋楼做冠寓，还自持了全部商铺搞了成都第一家中高端商业街区星悦荟。

龙湖这种机灵鬼是不得平白无故耍自持的，唯一的原因无非就是“有火烤”，这些”有火烤“的项目有一个共同点：全部都是必须打造成区域中心的TOD项目。

掐指一算龙湖运作成功的商业很多都跟TOD有关，从租金表现看，跟到龙湖和TOD超不得挨飞镖，毕竟龙湖有信手拈来的商业运营能力，TOD有巨大的人气聚集力，以至于龙湖看上的商业咋个都要跟TOD巴个边边。

龙湖滨江天街和上城天街租金挂牌价截图

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吃到肉的龙湖一直在自持的路上无法自拔，而最近一个要自持一整栋的就是龙湖西府公馆，巧妙的是龙湖西府公馆也在西客站TOD上。

龙湖西府公馆效果意境图

龙湖西府公馆位于西客站TOD和青羊工业总部基地之间，地段优势特别显眼。楼底下是一个下沉广场，预留了西客站TOD接驳口，二天下楼就赶地铁29号线（规划），还能跟西客站TOD零距离接触。

约600米就是现成的4/9号线换乘站西客站站，这个站点是青羊新城目前唯一的地铁换乘站！

以上两样跟滨江天街、上城天街的味道都很像。

但是跟滨江天街和上城天街这两个偏生活化的商业相比，西府公馆周边办公氛围更浓厚，它斜对面是飞机设计研究院、青羊工业总部基地以及成飞集成科技，自从成飞把不少项目外包后，它的供应商必然会在成飞附近找个落脚点，离成飞这么近的西府公馆就是最好的选择之一。

龙湖西府公馆大概位置及周边

商业方面约1KM就是青羊万达广场，约1.3KM是中铁西城，并且西府公馆还自带两栋独栋商铺，这两栋独栋商铺跟青羊万达和中铁西城相比应该会更高端一些。

其一，西府公馆的住宅部分龙湖西府琅悦，是一个总价400万+一哈就卖完了的的纯改善项目，这部分业主的消费需求相对是偏高的。

第二，项目周边商业很少，附近小区仅有的滴滴点儿底商还不能做餐饮，而青羊工业总部基地的企业肯定会有商务接待，片区全业态商业缺口有点儿大，未来这一片基本要靠西府公馆支撑。

需求中高端了，商铺和商办小户都低端不到哪儿切，业态不低端租金也会高起来；周边商业少能变换的使用模式就更广泛，比如针对改善业主的私人订制、针对企业接待的私房菜、针对实验小学的培训班、针对外包公司的办事处以及针对外派员工的落脚点等等。

龙湖西府公馆效果意境图

龙湖西府公馆一共有7栋楼，其中两栋商铺，5栋商办小户，龙湖一个人就自持了约一半商办小户。

龙湖西府公馆总平面图

项目首批对外销售的是20号楼，20号楼是8层小高层建筑，除去1楼商铺外，2-8层一共只有182套建面约36㎡跃层小户。

单独画个重点，本批次只有182套！

大概事先调查过周边租赁市场，所以全部都是清水交付方便业主改造，想自用或者租给个人就按照温馨的方式装修；想租给企业或者自己弄工作室就按照办公用途来；觉得小了点还可以买几套全部打通整个牛批的大空间。

样板间装修实拍参考图（项目为清水交付）

这种产品一向很简单，不需要浮夸的仪式感，也不用妖艳儿火扯的精神支柱，更不用闪耀的效果图来勾引人。市场需求和价格比小区内到底栽了几窝树子更实在。

为了真实，我吊起黑眼圈和偏头痛在贝壳找房上骚操作了一番，展示一哈房源少，空置率低，租金还高的证据。

在青羊新城这么大的范围搜索写字楼，一共出来了50栋，富豪公司才租得起的青羊工业总部基地就占了约三分之一。

把范围缩小到约50㎡，只有青羊万达、绿地新里城、中铁西城、西环广场有房源，空置率还很低。

并且这些房源基本都是平层，暂时还没有找到可变性强一点的跃层。

租金方面，以办公用途为例，50㎡房源基本3500元/月起，普通装修约4000元/㎡左右，装得好的报5000元/㎡，胃口大得我都不敢放上来。

当然租给个人要相因点，平层租金区间大概在2200-2500元/月之间，跃层一般还要贵些。

区域商办小户租金挂牌价截图

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当然，你们最关心的还是价格

龙湖西府公馆跃层小户建面约36㎡，层高约4.2米，套均总价约45万/套，最便宜的只要36万/套，36万啊！！！首付才18万，要看运气能不能买到哈。

按照套均45万来算，首付一半约22.5万，剩下一半贷款10年，月供大概2700-2800元/月左右，基本能做到租金抵月供，就算现在抵不到二天也会涨上来，再咋个也比被通胀淹没划算，更比那些基金股票划得搓了哈。

打个总结

租赁方面，区域内商业供应少，空置率低，租金较高，它跟周边的妖艳骚货相比还有自己的优势。

1.作为未来区域中心西客站TOD上的项目，人流量聚集力更强；周围商业少更缺中高端商业，未来都靠西府公馆弥补。

2.楼下就是29号线（规划）瑞联东路站接驳口，二天下楼走地下通道就能赶地铁。约600米就是4、9号线换乘站西客站，西客站是目前外光华片区唯一一个地铁换乘站，你感受一哈它的重量。

3.区域内很难找到跃层产品，产品可变性更强，同类竞品少，躺到不动就拥有差异化竞争优势。

4.周边商业正在逐渐年老，变得黑曲马孔的，懂得起的租客绝逼要选龙湖，搞公司的更要选，毕竟光是龙湖物业的维护能力就可以给你一个干净亮邵经久不衰随叫随到的使用环境。

我说完了

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