深圳拿地攻略（集体所有土地篇）
2021 年 第 17 期
#土地管理法 #房地产法 #城市更新条例
张彩媚 律师
中熙律师事务所
房地产业务部
“破五”迎财神，在此祝福大家在新的一年发发发！！！
迎财神
财神必然联想到钱，想到钱必然少不了房子，2021年深圳万丰海岸城入围资格事宜，又轩起一波城中话题【中熙律师事务所房地产律师团队也为万丰股份合作公司提供部分法律服务】。
甚至于有网友打趣表示，要跟深圳的老头老太太结婚，可以增加社保年限；戏称，能笑到最后的，还是深圳土著们。
嗯，深圳土著们不仅有房，更甚有地，乘这个财神日，让我们看看深圳土著们如何玩转土地开发模式的。
从开始到现在：
深圳拿地模式的历史演进
HAPPY NEW YEAR
深圳地区股份合作公司集体所有的土地开发已有多年，主要经历了三个阶段。
第一阶段：对集体土地开发事宜陌生
2010年前不少股份合作公司刚开始面临开发商拿地给出的交易条件、开发流程等事宜甄别欠缺，如部分开发商玩专业术语上的把戏--“按计容建筑面积25%分成”，项目建成后，股份合作公司发现项目有不少的“不计容的建筑”，如地下商场等。
第二阶段：熟悉各类项目开发流程，且能把控集体土地的交易事项。
经过多年探索，大部分股份合作公司知悉项目立项条件、规划数据、合作协议签订注意事项，但前述事宜实施仍由开发商主导。
上图为股份合作公司引入开发商的交易信息
第三阶段：部分自主开发。
具有自主开发能力最有名的股份合作公司应属怀德股份合作公司，如其自行开发的“怀德旧村城市更新单元”、“怀德公元项目”、“怀德峰景项目”，其成为首个成功实现自行开发集体土地能力。
深圳集体土地轰轰烈烈地开发，跌跌撞撞走到今天，实属不易，也趋于规范。
中熙律师事务所房地产律师团队近年作为股份合作公司的专业法律团队，参与了多个重要的土地合作开发项目，比如“博林君瑞非农建设用地合作开发项目”、“红星城市更新项目”、“新围非农建设用地（指标）交易项目”。
在此作者梳理下集体土地主要的开发模式，这里的开发指建筑拆除重建后新建物业或空地上新建物业。
深圳拿地模式一：
非农建设用地开发
HAPPY NEW YEAR
首先，我们来看看何为非农建设用地开发。
说通俗点就是，政府在1992年、2004年进行征地、转地时，收走了股份合作公司集体土地后，用国有土地（或指标，就是现称征返用地或非农建设用地）作为支付对价。
非农建设用地开发特色有哪些呢？
第一，非农建设用地属100%合法国有用地。
这区别于常见城市更新项目。众所周知，城市更新项目中存在一部分未完善国有出让手续的土地，但非农建设用地属100%合法国有用地，无需向政府移交或贡献地块。
第二，净地开发。
此处的净地开发指，股份合作公司或开发商就非农建设用地涉及非股份合作公司的建筑物或土地权益人无法采用城市更新项目回迁方式对其进行补偿，即便权益人要求必须以物业进行补偿，股份合作公司或开发商基本上只能通过买卖方式（不管是非农建设用地建成后物业买卖或异地物业买卖）进行补偿，开发商也就没有搬迁补偿协议备案之说，采用前述补偿方式无疑中大大增加税费成本。
但非股份合作公司其他权益主体想实现物业补偿的，也并非无途径，因涉及房屋买卖，还需要考虑是否有相应的购买“指标”，故需提前做好应对方案。
牛年大吉
第三，开发商无法独立作为开发主体。
根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》第十三条规定，首次交易生效后，当事人可共同向规划国土部门申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。
从该规定知悉，若股份合作公司以锲约方式引入合作方共同开发非农建设用地的，则由股份合作公司和合作方共同作为土地使用权受让方。
但同时也需提示注意的，此种方式下股份合作公司同为房地产项目的开发主体，则需在税筹方面提前做好安排与处理，尤其是土地增值税方面。
提示注意，对于居住类非农建设用地并不能公开交易，也就没有共同作为土地使用权受让方之说，居住类非农建设用地相关细节请参见中熙律师事务所房地产律师团队的吕茵为《熙窗法雨》撰写的专业分析：《非农未建房户用地合作开发：谨慎为先》。
凤凰天誉华府非农建设用地项目
深圳拿地类型二：
城市更新开发
HAPPY NEW YEAR
首先谈谈城市更新的定义。
引用经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过、即将于2021年3月1日生效的《深圳经济特区城市更新条例》第二条的规定，
城市更新是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：
（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；
（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
那么，相比于其他开发模式，城市更新开发方式有何特色呢？
第一，对项目土地合法比例有要求。
城市更细项目立项，首先要考虑的一个条件就是项目范围内合法土地比例是否已经符合政策要求（一般为60%），当然为了满足该立项条件，也是有较多路径可以解决，如调入非农建设用指标、利益统筹留用地指标、“飞地”指标、申请旧屋村认定等途径。
牛年大吉
第二，开发后需无偿移交土地给政府。
需按规定无偿移交土地给政府部门，大于 3000 平方米且不小于拆除范围用地面积的 15%。
第三，开发商可独立作为开发主体。
和非农建设用地不同的是，城市更新项目可仅由开发商作为土地使用权受让主体，其实这和城市更新土地权属主体有关。
城市更新项目允许范围内无股份合作公司土地（比如中熙律师事务所房地产律师团队曾参与的龙华区观湖街道庆盛工业区城市更新单元项目，拆除范围内的土地基本是国有土地，国有土地均不属于股份合作公司所有），故时常会有全属国有已出让城市更新项目存在，而这类项目的权利人一般也不是股份合作公司。
深圳拿地类型三：
利益统筹开发
HAPPY NEW YEAR
我们再来看看，什么是利益统筹？
关注《熙窗法雨》的读者一定听过利益统筹项目，中熙律师事务所房地产律师团队多次发表相关文章，代表作有李辉杰律师《土地整备利益统筹项目中的违法建筑能否获得补偿？》，薛嘉兴《土地整备：房屋用途对搬迁补偿结果的影响》。
不过，读完两位的大作，有读者可能发现好像两位都没有给出利益统筹的定义。那利益统筹的定义是什么？
实际上，利益统筹是没有明确的定义的，是土地整备的一种方式。
根据深圳市规划和国土资源委员会2018年印发的《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》规定，
利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权多方共赢，促进社区转型发展。
下面，让我们从前述规定来寻找利益统筹开发模式的特点吧。
第一，用地掌控主体要求。
项目范围土地需主要是由原农村集体经济组织继受单位（即股份合作公司）及其成员实际掌控。那是否可以有其他非前述两者掌控的用地呢？
对于是否能纳入范围、合法比例如何计算等问题，各区处理方式不一样，龙华区的利益统筹项目，若是通过历史遗留违法建筑处理方式完善国有土地手续的用地，可纳入利益统筹项目范围内，但是否能全部按合法计算留用地或指标，仍未有明确处理方案。
牛年大吉
第二，无合法土地比例要求。
越来越多城市更新项目，因合法土地比例问题陷入停滞“僵局”，而利益统筹设计的基本逻辑是注重利益分配、促进规划实施，不限定合法用地的比例，完美避开了“合法土地比例不足”的缺陷。
第三，前期以政府、股份合作公司主导，后期引入合作方。
前期政府通过“土地+规划+资金”三位一体的方式统筹解决留给股份合作公司的权益，即政府在一揽子统筹解决社区土地历史遗留问题的基础上，确定留用地规模规划指标及收回土地及地上建筑物的补偿资金。
整备完成后，整备范围内全部土地历史遗留问题视为全部得到解决，股份合作公司范围内所有土地全部理清征转地经济补偿关系，股份合作公司按规定向政府移交土地后，取得部分留用地，自主开展留用地的开发建设（可遵循集体资产管理的有关要求引入开发商合作开发）。
以上截图来自于“深圳龙华融媒发布”公众号发布的《冲刺“开门红”！龙华一季度城市更新可提供学位7860个》
第四，开发商无法独立作为开发主体。
根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》第十五条规定，
留用土地以合作开发方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体一并向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议。
从该规定可知，若开发主体以合作方式与股份合作公司开发利益统筹留用地的，则可共同作为土地使用权的受让方。但同时也需提示注意的，此种方式下股份合作公司同为房地产项目的开发主体，则需在税筹方面提前做好安排与处理，尤其是土地增值税方面。
第五，留用地规模最高只能达到55%。
利益统筹项目是结合了非农建设用地项目及城市更新项目的优点所创立一制度，当然有优点必然也有其牺牲，根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》第七条规定，
在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。
拿地，也是一种技巧
HAPPY NEW YEAR
股份合作公司如何选择开发方式，也是从项目立项条件、开发进度及经济账来考虑确定，没有最好的方式，只有最合适的方式。
总之，在深圳拿地不仅要有钱，还要选对开发方式，更重要的是，要有经验丰富的专业律师团队全面跟进项目。
牛年想拿地吗？
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作者：张彩媚
编辑：林 森
美编：赵丽萍
出品：熙窗法雨
新年
HAPPY NEW
YEAR