招商蛇口：正下一盘大棋
狄更斯《双城记》有一句名言：
这是一个最好的时代，
也是一个最坏的时代。
无论你接不接受，今天房地产，一个不争的事实已摆在眼前：
1、行业增速放缓，总量见顶；
2、房企利润率普遍下降；
3、分化加剧，强者恒强寡头化时代正在来临！
如果说，2015年到2019年是诸多房企弯道超车的5年。那么，2020年到2024年就是少数优质房企改写格局的5年。
换句话说，未来是一个“再无黑马”，真正比拼综合实力、战略能力、管理能力、发展定力的时代！
未来，唯有真正优秀的房企会崛起，并一路领跑！
那谁能领跑？
其实2020年的销售排行榜，已给出部分答案！
地产头部10强中，除了碧桂园、恒大、融创三家民营房企外，剩下的“万科、保利、中海、招商蛇口、华润、金地、金茂”，7家全是国企！
这其中，招商蛇口是表现比较出色，且潜力巨大的一家。
为何有如此判断？
先说说招商蛇口的业绩，2020年报显示：
1、签约销售额2776.08亿，同比增25.91%；
2、营收为1296.2亿元，同比增32.71%；
3、净利润为123亿元，同比减少23.58%；
4、手持现金893.1亿，三道红线一条不碰。
怎么解读上面这四个信息呢？
其一，规模上大幅提速
我查了下，某些机构数据显示，2020年百强房企权益销售额同比增长10.8%。
当然，由于规模的差异，起点的不同，巨头们的增速又要差一些。比如，碧桂园的销售增速只有3.34%，万科虽然全年销售增速为11.62%，但要不是万科12月爆发创纪录1015.4亿元，可能也只有几个百分点。
对比之下，招商蛇口的26%增速非常可观！
其二、营收增长很好，利润略微不及预期
32.71%的营收增幅就不用多解释了，数字摆在这，这是招商蛇口近几年努力的结果。至于利润，跟多数同行一样，有些下降，但这是行业大趋势，谁也无法抵挡。但破百亿，123亿的利润其实也不差，在行业内部也是相当靠前的。
其三，经营质量高
这一点，看手持现金和是否碰到三条红线，这是行业硬标准，不用多解释。不过，上面这些不是今天要讨论的重点。
今天，我们分析研究一家企业，销售规模、营收、利润这些角度固然重要，但这只能代表过去。更重要的是，我们得看未来，看一个企业的未来潜力。
怎么判断呢？答案是看战略的大局和资源储备。
在招商蛇口的新5年战略布局中
作为主航道的住宅开发销售，仍是未来的“现金牛”业务；
而作为辅航道，则包括
创新型业务（邮轮、大健康等）
成长型业务（园区、集中商业）
平台型业务（招商积余）
机会性业务（酒店、公寓、写字楼）
既然是主航道，那一定的规模是必不可少的。
规模靠什么来支撑？当然是土地储备。
关于土地储备的战略目标，招商蛇口董事长许永军和总经理蒋铁峰在2020年业绩发布上已经解释得很清楚了。综合发展的核心就是多拿优质土地，核心关键词是多元拿地，资源聚焦，权益提升。
1、关于多元拿地，除了常规的公开竞拍、企业并购、城市更新，招商还通过港城联动、产城联动的方式拿地，关于这一块，我会在下一部分重点提及。
2、关于权益提升，招商蛇口权益比例从2019年的55%提升到2020年64%。
3、关于资源聚焦，其实指的就是区域聚焦和城市深耕策略。同样的，从图中也可以看出来，招商蛇口近年来将长三角区作为重点发展区域，华东地区的资源占比达到27%，而华南地区以及粤港澳大湾区的资源集中度更加不用多说。
这种重点明确且持续的投资方式，使其可以实现区域与城市深耕，更好地实现规模效应，进而提升品牌影响力，节省销售成本。
在拿地的组合拳下，其成绩也是相当亮眼的。年报显示，在过去的2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米；而截至到2020年末，拥有4300+万方土地储备。
大致总结下，招商蛇口过去几年拿地上有几个特点：
其一，规模大
数据显示，招商蛇口在2017年、2018年、2019年以及2020年1-11月拿地金额分别为882亿、954亿、976亿、1331亿。总的来说，招商蛇口近4年来，拿地金额高达4143亿元，这是远超行业平均水平的。
其二、城市能级高，土地储备优质
从这个图中，大家也可以看到招商土地储备的基本情况，在2020年的近千万平的权益土地储备中，76%集中在一、二城市。
大家都知道，这两年，市场分化严重：一二线楼市大爆火热，三四线楼市有些暗淡。
无论是从量还是价格来看，一线的深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫。二线的杭州、成都、南京等日子也相当不错，但绝大多数三四线城市，价格都是阴跌的，而且暂时看不到好转的迹象。
在得一、二线城市得天下的今天。这些年，招商蛇口拿地基本都是一、二线城市，也就是基于上述原因。
即便是一二线城市，招商蛇口的相对资源优势也是很明显的。
有份券商的最新研报说：公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面 455.8 万平方米的项目储备（不含人才用房），在蛇口太子湾片区共拥有计容建面 170 万平方米的项目储备，核心资源优势明显。
在2020年，前海的住宅楼面地价已超8万了，你算算，这些土地要值多少钱？
其三、 拿地方式多样
目前而言，主流的拿地途径无非三种：
1、公开竞拍：但这条赛道有多拥挤恐怕地球人都知道了。
2、并购：并购是项难度超高的技术活，即便拿着大把的钞票，也不一定能拿下好项目。
3、城市更新：随着增量开发时代临近天花板，城市更新也逐渐发展成为房企寻找增长点的新赛道。
上述三条对于招商蛇口而言，都是强项。
换句话说，别人有的，招商都有，而招商有的，别人却不一定有。
大家都知道，在招商蛇口“前港-中区-后城”的综合发展模式中，港城联动、产城联动扮演着重要的角色，而这已经成为公司综合发展模式下获取优质资源的重要方式。
年报显示，继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，2020年，通过港城联动，招商蛇口又相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；产城联动上，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储备。
其四、大规模拿地但不影响杠杆率
在地产行业过去10多年中，我们经常看到这样一种现象：大规模拿地——规模扩张——负债高企，进而影响到企业的经营发展，比如泰禾、华夏幸福等等。但反过来，如果不适度拿地，负债是控制住了，但企业的规模又上不去。
在拿地和负债之间，似乎永远有不可调和的冲突。
但这个冲突在综合实力强劲的招商蛇口身上似乎不起作用。
年报数据显示，招商蛇口的净负债率为28.81%；受限现金短债比达1.23；剔除预收款项后的资产负债率为约58.84%。
从数据来看，招商蛇口“三道红线”全部达标。现阶段，财务结构是制约房企拿地的关键因素，比如，融创去年连踩三道红线，拿地狂魔孙宏斌立马喊出以后该拿的地就拿，不该拿的坚决不拿。
不仅杠杆率低，招商蛇口的融资能力也十分出色。
年报数据显示，招商蛇口2020年的融资成本仅为4.7%。从行业内水平来看，招商蛇口的融资成本不仅远远低于诸多房企，在头部房企内都属较低水平。
庞大而优质的土地储备，保证了招商蛇口的规模增长。
在前面我们分析过了，25.91%的规模增速是相当靠前的，而且是在行业总量见顶及疫情的冲击之下完成的。
而且，由于重点聚焦一二线核心城市，招商蛇口增长的含金量也非常高的。
年报显示，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%。
事实上，最近几年，招商蛇口的增速一直不低。
数据显示，2016年至2020年，公司分别实现签约销售金额739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，同比增速分别为28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。
在庞大且优质的资源储备下，可以预期的是，招商蛇口未来大概率会保持较高增速。
比如，在年报业绩会上，招商蛇口管理层表示，2021年，公司全年可售货值达5300亿元以上，而公司2021年全年销售目标为3300亿元。
还有一点，大家也不能忽视，那就是随着规模的不断提升，土储资源优势的不断释放，招商蛇口的盈利能力也会不断增强。
一是，招商蛇口房地比很低。根据国金证券研报数据，2017-1H2020 招商蛇口和平均售价均高于样本房企均值。根据2020 中报数据，招商蛇口平均售价为 22263 元/平，高于样本房企均值14993 元/平。
较低的成本，较高的售价，这为招商蛇口的盈利打下了良好的基础。
事实上，于招商蛇口而言，2020年就是一个广积粮、谋发展的大成之年。
有两个数据可以证明：
1、截至2020年末，招商蛇口预收账款达1,310.9 亿元，可覆盖2020年营收101%；
2、截至2020年末，招商蛇口总未竣工面积5,486 万方，可覆盖2020 年销售面积4.4倍。
毛主席曾在四言诗《手里有粮》中写到，手中有粮，心就不慌。脚踏实地，喜气洋洋。这句话的意思是，有了粮食，就不怕被饿死，心里有底了，然后才能不慌不忙的去做自己心中所想的事情。
看到这里你就会明白，一个通过优质土地储备已经提前锁定未来发展规模，而且已经形成了低成本融资-多元化拿地-规模销售的正反馈闭环，在这个闭环中，还能不断形成品牌效应的招商蛇口，未来的想象空间有多么的大！
地产总裁参考
聚焦中国地产30强之变