100M2做几房，这是个好问题！

01

楔子

因为朋友是策划为主的，所以他从市场需求角度来解读“100平方米做几房？”，而希望我从设计角度来谈谈这个课题。

这件事情很有趣，我们都是从业人员，“屁股不同，视角也会不同”，我也很好奇他会写什么。当然，希望大家也会对我写的内容感兴趣！

02

前提条件

大家都应该知道，任何的设计都是在既定的框架下提解决方案。所有的理想模型，最后落地都没那么完美，而脱离前设条件谈解决方案就是空中楼阁。

在“100平方做几房户型”这个问题上，我也大致设置了一些前提条件。

a.容积率：1.2-2.5

因为上海住宅容积率的上限就是2.5，而1.2可以做多层。

b.户型必须要有电梯

新的住宅规范对4层以上就要求电梯了，老旧小区也在加装电梯，所以电梯是标配了。

c.建筑面积：100M2

100平方正好是跨界的，既可以做3房，也可以做2房，而且总价也相对可控。

d.面宽和进深必须在合理的范围之内

2-3个面宽，进深方向可以组织2-3个功能区，结构也经济。

因为朋友那篇文章主要是从市场角度谈，所以我尽量不谈客户需求，这样大家的内容能差异性大一些。但在潜意识里，我还是把户型定位在：大多数消费者买得起的大众产品的范畴内。

当然，今后我也可以从设计师臆测的市场角度来写客户需求。

03

思路

从设计角度来推演100平方到底可以做几房，我觉得就和注册建筑师考试做大设计类似。通过一系列的限制条件，来推导出一个唯一解。

而在户型设计中，影响因素其实是不少的。而我在写这篇文章的时候选取了“权重”最大的几个影响因素：人体工程学、公摊面积、社会发展趋势。这是我认为影响最大的几个因素，当然有朋友如果有补充，那是再好不过了。

人体工程学

可以让我们推导出一个最小的房间、最小的卫生间、最小的XX需要多少面积。这就能保证在正常使用下，推导出能做最多房间的上限数量。

这里为什么没说建筑设计规范，因为规范也是在人体工程学的基础上再结合了消防的要求得出来的尺度。

公摊面积

可以让我们推导出：有多少面积可以用来做户型的上限和下限。如果高层核心筒占据的面积很大，那势必会压缩户型的面积，能做房间的下限数量也就能确定了。

社会发展趋势

类似一个调整项。比如一线城市倾向于多个房间，而三四线城市希望每个空间都大一些，这就是经济发展不平衡，所处的发展阶段不同造成的。

而通过上述三个因素，我们基本可以推导出100平方能做几房的排列组合了。这就是我对于这个问题的解决思路。

04

人体工程学

空间尺度的丈量有两把“尺子”：人体和家具。我们在很多楼书上看到的户型平面都会人为的把家具缩小，为的是让房间看上去大一点。

但是到了样板间，这招就不太灵了，因为人体作为另一把“尺”，会将房间的大小丈量的八九不离十，特别是小户型就更容易了。

建筑相关的人体工程学的资料有许多，我选用了建筑资料集，这是很多代建筑师的积累，也相对权威一些。

上图是一张住宅的功能布置图。这张图将不同空间之间的关联，远近关系表达的非常清晰，对于普通住宅来说，已经概括的很充分了。

我做了很多年住宅设计，却是第一次细看这张图。结果发现，我在工作中积累的一些经验，其实前人都已经归纳总结的非常好了。只能感叹，要是早一点懂事该多好啊。

下面我截取了资料集上对于各个空间的布置、尺度、面积的篇章来具体展开，再结合着住宅设计规范的要求，得出每个空间的最小面积。（使用面积为净面积）

起居厅

资料集：13-17m2

住宅设计规范：10M2

卧室

资料集：5.9-6.7m2（双人）

住宅设计规范：9.0M2（双人）；5.0M2（单人）

卫生间

资料集：1.0m2（1件）；1.6m2（2件）；2.66m2（3件）

住宅设计规范：1.1M2（1件）；1.8M2（2件）；2.5M2（3件）

厨房

资料集：5.0m2（独立）

住宅设计规范：4.0M2（独立起居厅）；3.5M2（兼起居厅）

套内使用面积和套型建筑面积的关系，大家有兴趣可以看《“套型建筑面积”到“套内建筑面积”，难道买房就便宜了？》这篇文章。

套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数+套型阳台面积

标准层的使用面积系数是一个浮动较大的值，我在保障房设计规范里找到了要求：“标准层的使用面积系数不能小于70%”。我想商品住宅的设计也不应该小于这个值吧，所以下面的计算公式中就采用这个比例。

《安徽省保障房建设标准》要求：

套型建筑面积=(餐客厅+单人卧+n个双人卧室

                             +卫 +厨房+交通）÷70%+阳台

100=（10+5+n*9+2.5+4+10)÷70%+8

n=3.65（个）

案例如下：（不知是否有送面积，但100平的格局大致如此）

所以，理论上讲：100平方是可以做4房的！而现实生活中也确实存在类似的户型。

05

公摊面积

套内面积和公摊面积之间一直是“零和效应”的关系。公摊大了，套内自然就少了。而到底什么是公摊，其实这个口径一直在变。

从最早的以“标准层”作为单位到现在的“整栋楼”作为单位来分摊；

从最初的“自家墙体不参与分摊”到现在的“所有墙体都纳入分摊“；

也不知道今后会如何发展！

当然概念也一直在变：从得房率到公摊系数，再到现在规范上写的”标准层的使用面积系数“，这个公摊面积一直都是”云山雾罩“的。

但是，大家只要抓住主要矛盾就好了——核心筒面积是最大的公摊面积。

我在《光看懂一张户型图，你是永远无法“真正了解户型优劣”的！》中，详细的罗列了核心筒面积，这边不赘述，就是把结论贴过来。

在我们日常生活中，出现的核心筒主要有五种：

a.一部楼梯（原6F以下，现4F以下）

面积约：16M2

b.一部楼梯+一部电梯（11F以下）

面积约：20M2

c.一部楼梯+两部电梯+外廊（18F以下）

面积约：56-58M2

d.一部剪刀楼梯+两部电梯（18F及以上）

面积约：70.1-78.7M2

e. 两部楼梯+两部电梯+外廊（18F及以上）

面积约：76M2

大家如果希望图文并茂，可以去上文中寻找。有了这些常规数据作为”标尺“，判断一个户型的公摊面积是不是大了，就非常容易了。

因为在上一个章节，我已经用”标准层的使用面积系数“这个值推导了房间数量，所以也就没必要再重复劳动了。

我就用“18层以下、1梯4户、户均面积100M2”来验算下，100M2做4房是否成立。在推导之前，还要补充一个概念：去掉核心筒后，套内使用面积去墙和不去墙的比例系数约在：85%

套内使用面积（去墙）=餐客厅+单人卧+n个双人卧室

                                       +卫+厨房+交通

  （400-56）÷4*85%=10+5+n*9+2.5+4+10+8

                           73.1=n*9+39.5

                                    n=3.73（个）

这个值能说明2个问题：

第一，标准层的使用面积系数>70%是可以实现的，写进规范有一定的可操作性。

第二，餐客厅只有10M2，理论上可行，但实际客户接受程度几乎为0，所以做3房是比较切实的选择。（将餐客厅扩大到20平方，2卫生间，n=2.34)

06

社会发展趋势

在户型设计中，多做卧室，必然会减少其他空间的面积。而住宅设计中有固有的“关系场”。（如下图）

如果我们一味的追求房间多，个人圈就被扩大了，而公共圈和劳动圈萎缩。没有了交流的需求，那和“群租房”又有什么分别呢。

随着时间的推移，社会的变化，住宅也发生着一些趋势的变化。其中最显著的是两点：

第一，卫生条件的需求和规格越来越高。

上海的石库门，亭子间之前都是需要”倒马桶“的，后来才改善为”公共卫生间“，而新建小区已经变成每家私有的”独立卫生间“，现在更是发展成”分离式卫生间“。

卫生间不仅是在形式上发生了变化，从数量上也有了显著的提高。从0到1到n，这在户型设计时，都是需要增加面积来支撑的。

第二，客厅的功能在发生着转变，越来越多元、复合。

我小时候，客厅的主角是电视机，看电视可能是当时最“时髦”的休闲方式。而现在谁还以“看电视”作为休闲方式，那得是多大岁数啊。现在客厅已经从单一屏幕转变成了“多屏互动”。

另外，客厅的功能也从单一的电视功能，转变成了“图书馆、运动场、影院、教室”等多功能复合的休闲场所，而这些功能的实现是需要设备和空间的。（详见《一个“望子成龙”的理想户型，亚洲妈妈的最爱！》）

正是因为人民日益增长的美好生活需求，才使得市场上出现了100M2做1房的产品吧。

在面积一定的情况下，如何满足这些不同的需求，成了设计师的研究“课题”。我想无非是“偷面积”和户型弹性两个解决方案吧。