法律不允许农村房屋卖给“外村人”，但买卖合同效力，各地不一

2021-05-10 13:48

盛廷征地拆迁律师

近年来，由于地价的上涨，房地产价格也随之飞速上涨。农村房屋的价格相对于城市便宜很多，许多人为了有房住，选择到农村买房，而村民在村里房屋闲置，也乐意将房屋卖给他人，双方就此签订了农村房屋买卖合同。

那么，农村房屋可以卖给“外村人”吗？农村房屋卖给“外村人”，合同效力如何？如遇拆迁且农村房屋买卖合同效力认定为无效时，补偿款应当归谁？让我们来一起看看吧！

---

农村房屋可以卖给”外村人”吗？

先说结论：不可以。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房’。”

我国房屋所有权和土地使用权实行的是房地一体主义，也就是所谓的“地随房走、房随地走”。买卖农村房屋，意味着宅基地也被买卖，而宅基地属于集体所有，只允许在本村集体经济组织之间转让。

因此，原则上，农村房屋不允许卖给”外村人”。

农村房屋已经出卖给”外村人”，双方之间的合同效力如何？

法律上并未对此问题作出明确规定。

有一些观点认为，双方基于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，合同应当有效。另外一些观点认为，合同违反了法律、行政法规的强制性规定，理应无效。

最高人民法院、北京市高级人民法院及上海市高级人民法院对此问题作了回应。

最高人民法院指出，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

《最高人民法院关于印发〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉的通知》规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷；在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

北京高级人民法院指出，农村私有房屋买卖合同应当以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

北京市高级人民法院2004年12月15日发布了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，会议纪要就“农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定”作了说明：“与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”

上海市高级人民法院指出，农村宅基地买卖合同纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

上海市高级人民法院2004年发布了《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，意见表示：农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

如遇拆迁，且农村房屋买卖合同效力认定为无效时，补偿款应当归谁？

法律并未对此作出明确规定。

在司法实践中，法院一般会综合考虑多种因素，例如考虑双方的过错程度、买受人目前的居住情况、买受人购房背景和时间以及当地房价的实际水平等因素，综合确定补偿款的分配。

律师提醒

买卖农村房屋需谨慎，对于将农村房屋卖给”外村人”的合同，如发生纠纷，法院将可能将农村房屋买卖合同认定为无效合同。