万达的2017：历风波、破瓶颈与三十而立 | 房企商业志
难忘的2017，万达经历了风波，承受了磨难。
文 | 王杰
“三十而立”年会上，万达集团的掌门人王健林总结道，2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。
但经历波折的万达并没有气馁。去年12月，王健林出席苏宁战略发布会表示，“我们有个宏伟的计划，明年开始，力争10年内将万达广场发展到1000家左右。”
经营数据上，万达亦是喜忧参半。据官方数据，2017年，万达集团商业地产收入1125.4亿元，完成年计划的104.1%，但同比减少21%。
租金收入方面，去年揽金255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长30.3%；万达广场总客流31.9亿人次，同比增长28.1%。
30岁的万达，在发展战略上会有哪些调整？快速复制的万达广场如何减少资金投入？万达广场如何避免同质化做差异化经营？
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“买”与“卖”的逻辑
7月19日，万达、融创、富力三方发布联合公告称，万达商业将北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产；万达商业将十三个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。
彼时，王健林表示，万达肯定是赢家。通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。
关于万达出售资产，外界自有千般解读，“断臂求生、忍痛出售、贱卖资产····”但王健林对此并不认可，他有自己的“买卖逻辑”。
在工作报告中，他表示，不管买也好，卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。对万达的买和卖，关键看价格。
“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。”
去年万达卖出去的资产中多以酒店和文旅项目为主。对此，王健林表示，万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。
“如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。”王健林指出，文化旅游项目肯定可以收回投资的，但每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。
以此来看，万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。
至于出售酒店资产，王健林认为，万达酒店建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%。
“全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。”
王健林表示，不管社会上理不理解，他坚信三年以后再看这个决定是正确的。
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转型航向与“轻资产”
甩掉文旅和酒店项目后，万达集团继续发力万达广场。
王健林表示，万达转型关键是万达商业转型，万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。
万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。
投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。
合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。
“这是我们力推的模式。”王健林说。
去年12月，王健林出席苏宁战略发布会上表示，“我们有个宏伟的计划，明年开始，力争10年内将万达广场发展到1000家左右。”
千店规模也就意味全国336个地级以上城市，万达广场能覆盖90%，剩下10%左右的地级市因为人口和消费不够；主要县级城市覆盖30%，因为中国一些县人口较多，也具备较强消费能力。
通过1000个店万达能获得的租金收入、广告收入、线上线下融合的价值，绝不是现在的5倍。加快发展关键要加快轻资产，从2018年开始万达将每年增加万达广场开业数量。
轻资产看起来很美，可实现并非易事。商业地产的资产价值提升和轻资产输出时，不能忽略一个重要的基础，那就是商业品牌自身体系的完善和强大。
据了解，轻资产战略提出一年之内，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个。其中合作类轻资产万达广场签约37个，远超年初发展25个；投资类轻资产10个、合作类15个的目标。
这47个广场，万达不出一分钱，收益相当于投资持有16个广场，若这16个广场万达自己投资最少需要200亿元。
更重要的是，2017年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约，如果不是轻资产，这些城市投资持有很难获得项目。
对于万达广场轻资产发展速度，王健林要求每年不少于50个，合作项目数量上不封顶。
“2018年万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加，可以看出轻资产的前景很好。”
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以体验之名破同质瓶颈
快速复制的同时，难以避免陷入同质化“泥沼”，万达如何破局？
王健林表示，不能把零售作为主要定位，应该把生活、社交作为自己的定位。万达广场也有三个层面，不管城市级别的、区域级别的还是社区级别的，都是社交中心。
“网络消费对提袋消费，即消费中的零售部分冲击比较大。”即便如此，王健林认为，网络消费永远无法替代只有到实物场景才能深切体会到的这种体验式消费。商业中心除了是吃出来的，还是玩出来的，里面有大量的游乐内容、体验内容。
基于此，王健林透露，三年内要将万达广场体验业态提升到65%，五年力争提升到70%。这不仅是商管的事，规划设计部门也要创新。“希望从2018年开始，每年评几个创新广场，主要看体验业态、文化业态、更有新意这些方面。”
当然，破解同质化商业是开发企业目前需要深入研究的命题之一。越来越多的购物中心通过打造主题空间突围，万达广场也开始新一轮动作。
2017年12月23日，位于上海市杨浦商圈十多载的五角场万达广场启幕。改造后，地下一层的老上海石库门主题街区是一大亮点。
石库门老街“永安里”、“同乐坊”和老电影放映室中，霓虹灯、海报、邮筒、电扇、留声机和老上海客厅，把人的记忆拉到了影视剧中的“上海滩”。
此外，2017年，石景山万达广场斥资 3000 多万元，推出京西第一条工业文化主题购物街区——“厂东门1919”。
在王健林看来，增加万达广场黏性最好的办法就是增加体验业态，这是重中之重的工作。体验消费具有不可替代性，还要逐渐提升文化业态占比，社会发展到一定程度，人们对精神的追求就会大过对物质追求。
公开资料显示，2017年万达信息中心利用万达海量线下场景作为开放平台，向全球高技术企业、科研机构、拥有核心技术的个人免费开放，可以到任何地方的万达广场做实验，吸引科创企业、个人为万达线上线下融合做贡献，对有前景的项目进行投资孵化。
对此，王健林表示，首届创新加速器活动从300个项目中选出15个进行孵化，涉及大数据分析、人工智能客服、楼宇节能黑科技、VR场景娱乐等。其中无人零售平台已在北京、上海的万达广场试运行。
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