土地增值税清算时，这10项费用不得扣除！

土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。

因此，稍不注意就有可能会出错。土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除？

一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除

房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。

根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除

四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除

房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，在计算土地增值税时，不得扣除

六、企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时，不得扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

因此，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

七、除财务费用外的其他开发费用，超过土地及开发建设成本5%的部分，计算土地增值税时，不得扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算时，除利息支出外其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除，超过部分，不得扣除。

八、与清算项目无关的成本费用，计算土地增值税时，不得扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的，否则，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

九、不能提供已支付的土地价款凭据的，计算土地增值税时，不得扣除

十、因企业原因发生的纳税评估费用，计算土地增值税时，不得扣除

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、续保房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

政

策

依

据

1、财政部 国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）

2、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

3、国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

来源：金旭红赵婕