渐进去杠杆 2018年房企要在夹缝中求生存？

对于房企来说，过去“财大气粗”拿地的日子已一去不复返。春节过后，一些房企反映，从2017年四季度融资成本就开始快速上升。目前大房企融资成本在5%左右，中小房企的融资成本差异比较大，从6%至9%不等，有些甚至更高。

有业内人士表示，现在并非只有房企融资成本上升，银行提出两个“坚决不碰”，即：对于长周期项目且房企拿地的楼板价较高的，银行测算有风险的坚决不碰；豪宅项目的开发贷坚决不碰。甚至还有银行设置了更高门槛，过去是只对百强房企放贷，现在则要求达到前50强甚至前30强。

事实上，除了房贷之外，信托的闸门也开始收紧。有些信托公司今年以来甚至没有向房地产项目投放过资金。即使有信托做房地产业务也要求房地产项目必须符合“432”原则（即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”）。就融资成本而言，民营房企的融资主流成本在9%至10%，而实力再稍差一些的民营房企的融资成本在10%至12%。

当然，面对咄咄逼人的监管政策出台，房企们则想尽办法来融资：一方面，部分房企上市公司准备发行公司债。2月12日，金科股份发布公告，公开发行不超过55亿元公司债券的申请已获证监会核准，最终发行规模为35.8亿元。此外，还有首创置业、首开股份、阳光城等房企都披露拟发行公司债。

另一方面，海外发债仍是房企融资的一大主要方向。进入2018年以来，碧桂园、龙湖地产等房企纷纷发布公告，拟发行以美元计价债券。不过，房企发美元债只是权宜之计，毕竟美元不会一直维持弱势，汇率变化的风险较高。

面对房地产市场的全面降杠杆趋势，今年贯穿整年的资金面紧张已成为不少房企的共识。对此，有专家呼吁，“强监管”主要还是要清理金融机构涉房的表外业务、通道业务、非标业务方面，在不引发房企现金流危机的同时，逐渐帮助金融去杠杆，房企去杠杆。

而我们认为，目前一些房企将面临多重危机，所以在今年降杠杆的同时，也必须要控制好金融风险，否则杠杆是降下来了，房企业也身处危机之中了。

首先，今年房企销售业绩将下滑，现金流将受制。2017年是房企业绩表现最好的一年，很多房企由于及时从一二线城市转到了三四线城市布局，于是正好赶上这波三四线城市房价补涨热点。但是，随着房地产调控的深入，一二线城市的房地产调控将向三四线城市蔓延，今年三四线城市的房子成交量也会出现大幅萎缩，今年房企会面临资金回收难的窘境。

再者，房企的偿债高峰期越来越近，很多房企是从2015年至2016年房地产火爆之时开始加杠杆，从理论上讲，偿债终期限是2020年，但考虑到2015年下半年和2016年发行的房企公司债期限类型多为“3+2”，即一些公司债可能会提前到2018年或2019年偿还。这对于房企来说，将是性命攸关的事情。

最后，部分房企的高负债将是压垮其的最后稻草。由于前些年房企频频举债对外扩张，于是地王频频出现，这导致其靓丽的业绩背后，还隐藏着高负债的隐患。就拿上市房企来说，由于这几年的肆意扩张，造成了平均负债率都超过了80-90%，而融创中国的负债率高达206%，绿城集团负债率近100%。在如此高的负债率之下，房企要想再加杠杆来度过资金流难关都很难。

现在房企正处于渐进去杠杆阶段，多数房企要面临现金流断裂的生死考验。所以我们不仅要给房企逐步降杠杆，而且还应引导房企进行转型，目前多数银行只青睐三类房地产项目：城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产。如果房企在降杠杆的同时，向发展租赁房地块、旧棚简屋改造等方向转型那么今年的日子可能还能过得好更一些。