《截断和再抵押 #2330》读书笔记

前几天有个群友不懂截断再抵押，我翻了一下文集，欧神正好有提到，趁热打铁，一起学习一下。

公众号原文地址《截断和再抵押 #2330》

水库论坛帖子地址

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=13024

对于整个计算过程，无论是看公众号的文章，还是水库论坛的文章，都比较绕。反正我是看了好几遍都没有看懂，最后不得不求助于我媳妇。她把整个计算过程写出来了，一会儿分享给大家。

我们先记住结论：新抵押贷款额度，是原来按揭贷款的额度（注意⚠️不是总价）的3倍，最好是4倍

就可以考虑截断再抵押，注意首先要把旧的按揭贷款还了。

文集当中算再抵押时用IRR，Excel计算的财务公式，不好理解，个人感觉我媳妇这个算法更容易理解，计算过程如下。

比如我们有一套六年前买的房子，原价是A，然后按揭贷款是a。六年后的今天，现在房子总价涨了，变成B。如果去做抵押，可以抵押出b。

接下来，我们就假设截断再抵押后能多获得的资金为X，X=a - b，X就是增量贷款。

为什么要把优质的按揭贷款换成劣质的抵押贷款，欧神的答案只有两个字：成数。也就是说能多贷钱，就是增量贷款X。如果多贷出来这部分钱，资金利率在多军的接受范围之内，那么这样的操作是比较合适的。

我们初步把能接受的利率定于年化小于10%，然后我们来看一下整个计算过程。

我们就按照欧神文章中提到的基准利率，抵押贷款利率来计算。而实际的基准利率，贷款利率可能略有不同，但是到时候大家可以替换。对于结论的影响不是特别大。

欧神文集中谈按揭贷款是30年，然后成数就是总房价的70%，利率是基准利率的七折，没有手续费，他当时可能是在2009到2011年，有些地方的一种极其优惠的按揭贷款。

欧神文集中对应的当时的情况，按揭基准利率是6.55%，七折的按揭贷款利率就是70%乘以6.55%等于4.585%。因为是房贷，没有手续费。

抵押贷款的话，咱们就按照文章说的，只能做十年，然后成数就是涨后房价的50%，利率是基准利率的上浮20%，也就是120%，手续费的话，在他那个论坛那个帖子中是1%，也就是说你要是贷100万，到手只有99万，这就是是前期需要预付的。

通过欧神这篇文章，我们知道十年的抵押贷款比较合适的是使用五年，然后，把这个1%的手续费，平摊到五年，也就是说每年0.2%，也要折算到贷款利率里头。

总而言之，你需要知道抵押贷款新借款的利率是多少。

我们就按照欧神文集里头的公式来计算，年化8.06%；然后我们又知道老贷款的按揭贷款利率是4.585%；我们就可以计算贷款增量的年化利率是多少。

解释完前面这些前提条件之后，我们再来看这张图片中的：

分子——新贷款b乘以对应的年化利率8.06%，减去原有按揭贷款a乘以对应按揭贷款利率4.585%，这就是多抵押出来这部分钱即增量贷款X的一年的利息。

分母——增量贷款X=b-a,也就是我们这个公式的本金

增量贷款一年的利息除以增量贷款X，只要小于10就可以考虑截断再抵押。

我们把b=X+a带入公式中推导。

推导过程，大家可以自己动手算一下，用一张纸和一支笔，拿着手机计算器就能算出来。

最终结果是X/a>1.79。

也就是说增量贷款大于按揭贷款的1.8倍时，增量贷款的资金年化利率就会小于10%。

为了方便记忆，我们就认为增量贷款X是原贷款额a的2倍以上。

换句话说，再抵押贷款金额b为原按揭贷款a的3倍以上，就是欧神文集中讲至少是3倍，才可以考虑。

如果新抵押贷款的金额b比原按揭贷款a的4倍的话就比较合适了，这就是就是欧神开始说的那段话的截图。

总结一下:

第一，截断再抵押的目的是在利率能接受的情况下，尽可能的多贷出贷款。也就是欧神说的为了贷款的成数。

第二，截断再抵押贷款利率，无论如何，也不会低于按揭贷款利率。就算差值越大，新贷款b是原贷款a的4倍，甚至5-7倍，也只能是无限接近于按揭贷款的利率，但不会小于这个值。

第三，如果上次是抵押贷款，则也是高于上次抵押贷款利率的，只能无限接近，但不会小于；

第四，欧神在精算这个再抵押的时候，以玄之又玄的口气说：95%的人，对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。然后说绝大多数人，他们认为“抵押贷款”是一种“劣质贷款”的想法是大错特错，让我们可能有一种幻觉，再抵押贷款，如果操作得好的话，利率低于按揭贷款利率。其实不是的，欧先生的目标是多贷出来的资金，利率不是重点。

第五，截断再抵押贷款，无论是怎么玩，玩得怎么溜，它的年化利率也是高于按揭贷款利率的，这个我们需要清楚。只是欧神告诉了我们，还有这种操作，让我们增加了一种选择。

第六，截断再抵押过程中，需要先还清旧的按揭贷款，再做抵押，贷出新的贷款，这中间有一个空窗期，针对这个问题，有水库老手在水库论坛上有提出。欧神的回答是：还有56天的空窗期，一语道破天机。空窗期可以通过信用卡填补，我们知道有这种选择就好。用不用，选择权在大家手里。

第七，如果客户的资质比较好，比如公务员，或者是银行的政策窗口比较合适，抵押贷款利率越低，相对来说，这个阶段再抵押之后的利率也跟着就越低。

第八，如果你买房的时候正好碰上了国家宏观调控的高峰期。比如说按揭贷款利率上浮30%，按揭贷款的资金成本也很高的时候。在这个还款过程中，发现有合适的抵押贷款利率的时候可以考虑抵押贷款。按揭贷款利率越高，抵押贷款越可以考虑。但是无论如何要记住，做完抵押贷款之后，抵押贷款利率还是比按揭贷款利率高的。只是能让你在房价上涨之后万一有别的用途需要抽出资金，增加了一种备选方案。

第九，欧神文集中还告诉我们，费就是率——手续费也可以折算成利率。抵押贷款如果有手续费的情况，主要看抵押贷款年限，比如说十年期，要除以2来分摊。比如抵押10年手续费1%，放款的同时就扣掉。文中就按照5年（10年/2=5年）来分担，每年分担0.2%（1%/5=0.2%）折算到贷款利率里头，以此类推。

第十，欧神文集中还提到，截断再抵押，如果做得好，有可能多贷出钱来。每个月流水也会降低。比如说全款买的房子做了十年的抵押贷款，还了五年了，然后房价也上涨了，这样的话，又继续截断原来的抵押，做新的抵押，都是抵押，利率也差不多，但房价涨了，还款年限拉长了，所以你肯定就能多贷出款来了。还款时间拉长了，所以你的月供也少了。

但是再次强调：不管怎么样，肯定还是比上一次的抵押贷款的利率要高的。对于利率在乎不在乎是另一码事，但是前提要懂。不然，娃娃舞大锤……

在文章中的最后有一句话写得非常激动人心，原话是：所以每年买一套的话，你至少需要六套房子，循环往复，工业革命的车轮轰隆隆的开始了。

他这样说，指在深圳、上海这样的市场，四五倍的涨幅需要五到六年，也就是说六年可以涨四五倍。

再回顾一开始的结论，新增贷款是原有按揭贷款的4倍，这样的话就能不断的贷出资金来，而且资金利率也不是特别高，然后就不断的买买买，这就是他这句话的真正的含义。。。

全文完。