看完房企年报后，发现的几个可怕变化
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进入4月，多家年报披露完毕。
往年我们解读年报，往往会拆解企业的财务数据和商业模式来解读，比如，一家房企的年报数据里，显示了这家房企的盈利能力、偿债能力、经营能力、以及对股东的回报能力。
而年报里各种商业模式——开发、代建、商业、科技及物业、运营等方面能力的拓展，显示了这家房企未来发展的想象力。
其实，年报里有趣的事情有很多，原本有些标题我都想好了，比如：
碧桂园机器人化后的工地，空无一人
造车的恒大虽还没有车，但伸出估值翻倍的“獠牙”
万科的猪场战事……
这些都在说的是房企的多元化。
但看完年报后发现，这些养猪的、造车的、造机器人的，目前的主营业务收入还都是卖房子。而这些多元化，目前还没收到什么真正的大效益，目前最大的作用也就是增加估值。
但你也能看到，对于养猪万科是认真的，造车恒大是认真的，造机器人碧桂园是认真的……
在不远的未来，我们不是没可能在餐桌上吃到由碧桂园中餐机器人做出来的万科红烧肉
甚至很多房企在做物流、商业、长租公寓、酒店及冰雪度假等各种地产以外的事，他们都投入了巨额的资金去做这些事。
核心原因看完年报你就知道了。
无论是合约销售额7000亿的万科，5700亿的碧桂园，还是卖了5752亿的融创，5072.5亿的恒大，有一个核心是，这些房地产风向标的毛利率、净利率都出现了不同程度的下滑。
最可悲的如禹洲地产，2020年，全年合约销售达到1049.67亿元，2020年收入为人民币104.11亿元，实现毛利4.79亿元，实现归母净利1.17亿元。
千亿销售额的房企结转利润1.17亿？和谁说理去。虽说和结转的关系很大，但也可以看到禹洲地产的内部管理有多差。
但，这还不是最严重的
2020年，百强房企净利润率均值、净资产收益率均值分别只有11.1%、15.9%，房地产已经逐渐进入存量时代，房地产行业赚大钱快钱的时代已经过去了。
那么寻找第二增长曲线就是各大房企对未来增量的渴求
微博上有很多财经大V读完年报后开始说房地产不行了，因为房地产的增长就像上面那个曲线一样，已经到了增长拐点
确实，利润空间开始收窄了。增收不增利是现在年报里屡见不鲜的画面，除了有些房企在粉饰年报外，很多人应该也能感受得到：在房住不炒的当下，房地产确实越来越不赚钱了。
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在不赚钱的时代，房企接下来做的第一件事就是苟且红利，房地产大佬们对未来的思路是惊人的一致
连万科的郁亮在年报上都在说：房地产已经进入了管理红利时代，房地产行业应该向制造业学习。
融创的孙宏斌则说：现在是优秀房地产企业的盛世年华。
那么除了优秀龙头房企去吃红利，其他房企怎么玩？
读了十几家年报后，越来越得出一个悲观结论：从2021年开始可能是一个新的分水岭，房企出现了我们无法想象的阶层固化，从今年开始，跳出来黑马的可能性，越来越小了。
为什么这么说？
首先，给你看一张图，这是近期各家年报公布后截止至2020年12月底各家三道红线的榜单。
这个榜单里，你能看出来政府给画了红线：大家也都在“努力降低负债，提升现金流”，很多房企都做到了由红转黄甚至红转绿，但很多房企并没有摆脱三道线，负债率依然高企。
绿地、华夏幸福、泰禾等企业尚未发布年报。
既然还有这么多龙头房企都在踩线，那制作三道红线有什么意义？
我们不得不佩服规则制定者的高瞻远瞩：
每一档都规定了有息负债的增速限制。
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我们都知道房企是怎么开发的：简单点说就是拿地-产品设计-施工-销售-交付-资金再流转
但是如果开发商们都只靠卖房子赚的钱去开发房地产，那可能就不会有碧万恒融这些房企巨鳄了。那么实际上开发商们是怎么扩张的呢？
有人说是产品标准化，有人说是品牌口碑，有人说是发展战略，其实核心还有一个：借钱买地。
房企们借钱拿地-开工-销售-还钱，我简单画了个图来感受下房企实质上是怎么流转的：
在一些开发商老板眼里，当一个项目销售到尾盘时，基本就算结束了。因为这个项目基本不会再有大的资金出入，现金流也早已挪到别的项目上。
那么房企扩张的关键，就在于借钱的能力。
之前业内有个开发商老板曾经说：我司发展的天花板，就是我的杠杆倍数。前几年很多房企疯狂扩张迈千亿，疯狂高周转就是这么来的。
但自从去年三道红线规则颁布后，房地产市场的玩法彻底变天了。
这说明，当你踩不同的线时，你拿到的授信降低，能借来的钱变少，借钱成本增加，没钱就拿不到地，开工项目、销售项目肯定都会相应减少。我又画了一张图：
融不到钱，原有的正反馈循环被打破成了负反馈循环，原有的滚雪球玩法消失了：
三道红线成为房企融资路上的三座大山，红线越高越难融到钱，这彻底摁死了房企高杠杆扩张的方法。通过降杠杆给房地产降速，这就是供给端的“房住不炒”啊。
没有杠杆效应，房企想要跃层级扩张，是难上加难的事情。所以在未来，可能房企们再也不能变着法的扩张了，因为三道红线带来的信贷标准，就是圈养各家房企的枷锁
说到这里，那些刚破千亿的房企老板们可能捏了把冷汗：幸亏迈入千亿门槛俱乐部了
但头部房企的马太效应却会越来越明显，未来Top100房企可能会遵循二八法则，逐渐蚕食掉中国80%的新房销售
这不是危言耸听，而是未来发展的必然。未来可能生存下来的房企只有两种，一种是大而不倒的巨型房企，或者说不应该叫房企了——而是服务商：他们不仅仅开发房地产，还造车造机器人做物流做服务搞各种其他产业
而另一种，则是像仁恒、滨江、永威、万华这些“小而美”认真做产品的房企。
真心希望，认真做好产品的企业再多一点。