【买房助攻队】啥？预算1000万，跑去买黄埔？

买房，是人生大事，但每个人的教育背景、家庭结构、薪酬福利、工作性质、年龄大小、感情状态、置业需求、资金预算等都不相同，买房建议也是基于对个人情况的“望闻问切”之上，才能“对症下药”。症状不同，处方和剂量也不同。

因此，以下内容，是大嘴针对前来咨询粉丝的实际情况，展开的分析、建议和推荐，仅供参考。

如果你也有买房困惑，欢迎长按识别下方二维码，跟大嘴（GZhouse6）聊聊。

置业需求：

购房目的：改善居住，三套小的换一套大的，一步到位，长持5-10年

硬性要求：144㎡以下的四房，次新最好，有学位，近地铁

家庭结构：前期夫妻两人自住，未来预期生两孩

上班地点：一个在老黄埔大沙地，一个在番禺大学城

资产情况：骏景花园78方，市价约550w；南沙碧桂园90方，市价约180～190w；南沙公寓，市价约80w

购房预算：总价800万左右，极限是1000万

粉丝问题：老黄埔和科学城，哪个能满足改善自住的同时，更加保值？选定板块后，有推荐的楼盘吗？

| 广州房产制图

大嘴建议：

一、无论从板块的升值潜力，还是生活的便捷性，老黄埔都要更胜一筹。

从投资角度来说，老黄埔在时空距离上更靠近主城区，老黄埔处于广州东进的脉络上，坐享第二CBD、临港经济区的辐射利好。长远来看，老黄埔发展的后劲更强，房价的天花板会更高。

而且老黄埔众多旧改齐头并进，文冲、横沙、茅岗等旧改都是巨无霸体量的项目，未来城市界面和配套将得到较大的提升，从而刺激房价上涨。

| 黄埔临港经济区 广州房产摄

从自住的角度来说，通勤是影响居住幸福感的一个重要因素。对这位粉丝而言，老黄埔在这方面显然更具优势：大沙地就在老黄埔，板块内还有7号线在建，开通后4-5站就可直达大学城南，到两边通勤都非常便利。

而科学城的通勤时间和成本要高一些。

此外，老黄埔作为黄埔一直以来的中心，虽然城市界面相对老旧，但基本的配套应有尽有，成熟度较高，未来还有可能建起广州第一个华润万象城。日常生活需求、购物消费都不愁。

| 老黄埔 广州房产摄

交通方面，老黄埔汇集了5、7、13号线三条地铁线路，以及黄埔大道、中山大道两条东西主干道，直通金融城、珠江新城等核心商圈。

但老黄埔也有其劣势，比如最为被诟病的石化污染问题。

而石化厂这类老旧工业是黄埔GDP的主力，要清退并不容易，因此这个影响很可能是会长期存在的。

另外，老黄埔旧改多，大兴土木，旧改未完成之前，或要忍受长时间的噪音和粉尘干扰。

| 石化厂 广州房产摄

相比之下，科学城最突出的特点就是城市界面新净，高楼林立，三步一公园，五步一广场，环境好，空气佳，居住舒适度高。

这里产业成熟，聚集了各类高新技术人才，整体给人感觉是一个朝气蓬勃的板块，教育、医疗、交通各方面水平都在不断提升。

因而，从双方通勤的便利性和房产增值角度，大嘴更推荐他们选择老黄埔。但如果非常注重环境和舒适度，科学城部分楼盘也是不错的选择。

| 科学城 广州房产摄

二、至于楼盘的推荐，目前不论老黄埔还是科学城，其实都更建议选择新盘。

黄埔涨过一轮，现在市场上一二手房价倒挂，二手的价格水分较大。而新盘由于限价严格，最近开盘的几个项目，价格都算克制，现在打新性价比更高。

老黄埔首推新盘万科城市之光，是文冲旧改项目，老黄埔的当红炸子鸡。

位置上靠近5、7号线交汇的大沙东站，紧挨规划中的华润万象城。项目本身也会引进学校、商业等配套。预算内可以考虑125、140方的四房。（就在大嘴写稿时，万科突然开盘了TT，不过这次错过了也没关系，可以看看有无清退房源捡漏，或者直接等下一期开盘。）

| 万科城市之光实景图

除了万科城市之光，还可留意一下老黄埔其他几个新盘：富颐华庭、中鼎珺合府、华润新溪旧改项目，不过都要等。

老黄埔次新四房，则几乎没有选择，热门的几个次新盘比如中鼎君和名城、保利学府里、万科金色悦府都是没有四房户型的。

各方面条件不错且有四房的小区，也就黄埔花园可以看看，但是楼龄最少也要15年左右。二手网站上也只有寥寥几套，且144㎡以上的户型居多，还得多交1.5％的契税。

| 图源链家

科学城新盘则推荐大壮名城。

该盘地段称得上是科学城住宅的c位，6/21/7三地铁环绕，万达广场在侧，还引进了十二年制省级名校华师附。除了开发商较弱，各方面几乎无短板，可以说是科学城最值得考虑的新盘。

二手选择就很多了，比如新福港鼎峰、越秀岭南山畔、保利林语山庄、科城山庄，包括即将满二放出来的保利罗兰国际，都可以考虑。

| 富春山居可惜都是超144的豪宅

新福港鼎峰不用多说，科学城二手杠把子，靠近萝岗地铁站，对口香雪小学，初中在科学城中学、北师大、铁英中学，玉山中学之间派位。但是符合粉丝的选择不多，目前只有一套放盘。

| 图源链家

越秀岭南山畔就在金峰地铁口，小区配套金峰城，标配海底捞、美宜佳、麦当劳。小学则对口科学城小学（南校区），不过要到富春山居那边上学，初中在广州市一一七中学和黄埔军校之间派位。

| 图源链家

保利林语山庄就在越秀岭南山畔对面，对口学校一致。不过，该盘楼龄（13年）相对来说，稍久一点。

| 图源链家

科城山庄锦泽园，楼龄约6年，靠近地铁21号线水西站，1公里左右在建7号线水西北站。内部园林绿化不错，出门就是公园，非常宜居。

对口的广州高新区第一小学（原名科峻小学）就在小区内，上学方便，口碑也不错。初中跟新福港鼎峰一样，在科学城中学、北师大、铁英中学，玉山中学之间派位。

对口的广州高新区第一小学（原名科峻小学）就在小区内，上学方便，口碑也不错。初中跟新福港鼎峰一样，在科学城中学、北师大、铁英中学，玉山中学之间派位。（来源：2020年黄埔的小升初政策。）