三道红线画出马太效应，这些房企开始“拼爹”了

如今是六月中旬，2021年已过去了一半，“三道红线”的融资监管政策也施行有半年了。

那么这半年以来在三条红线的调控下，地产行业受到了哪些显著的影响呢？

地产君以为，三条红线固然促使绝大多数房企保持有息负债稳定、加快降低杠杆率、放缓了举债扩张规模的步伐。

但在另一种层面上，反而促使了房产行业马太效应的出现。

又看了眼最近的土拍情况，首轮集中卖地就要超过万亿，堪称头部房企神仙打架现场。

22城首轮集中供地土地成交金额及排行

这么庞大的资金战，有些城市盘踞多年的地头蛇也敌不过财大气粗的国央企和大房企。

可以说，地产行业已经进入了“拼爹”时代。

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强者愈强，弱者愈弱

马太效应是什么？是强者愈强，弱者愈弱。

体现在地产行业就是头部房企，尤其是国企和央企背景的房企，在三条红线画出的市场舞台上拥有了更大的表演空间。

从融资层面上看，在银行全面收紧对房企的贷款准入条件下，有限的额度都倾斜给了国央企与其他头部房企。

而信托机构也因监管层面的管控，被大大压缩了融资类信托的规模，他们往往会更看重股权投资涉及到的交易方资信，所以这部分的额度也会优先供给有实力的大型房企。

除此之外，国企和央企背景的房企还有其他头部房企都羡慕不来的背书优势。

银行私行、信托、券商等资金源更偏向于和国字号的人做交易，这使得他们的融资成本保持在可控的低范围内。

总之在融资这块儿，基本就是僧多粥少，小庙的和尚争不过佛寺的喇嘛。

那可能就有人要说啦，银行和信托机构都紧着头部房企来，你让中小型房企咋办？

于是地产君去查了一下，像中小型房企这种融资需求，传统的市场募集机构也就一些募集成本高的地产私募机构，会很乐意和他们打交道。

募集成本一高，收益要求也基本都在年化15%和20%左右，融资成本与风险都水涨船高，而项目开发的利润也随之减少。

回顾近日全国土拍情况，很容易就能看出头部房企的积极和活跃，中小型企业则是融资难、拿地难。

土地是支撑房企可持续发展的重要资源，拿不到地的房企又何谈发展与未来呢？

中小型房企的融资之路就这样囿于政策调控与自身规模限制，陷入了一个尴尬的境地。

截止六月十日TOP30房企拿地数据

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管理红利时代

万科集团董事会主席郁亮认为中国房地产有三个阶段：

2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”后，则是管理红利时代。

万科集团董事会主席郁亮

以目前的形势来看，不管是土地款融资，还是拿地以后的建设融资，市场资金都在往国企央企背景和头部房企身上倾斜。

他们的融资渠道和融资资源令人眼红，实际承担的融资风险低，实际支付的融资成本也少，而竞争优势却在持续扩大。

地产君前几日分析过中交地产的换帅与发展这家央企又换帅！到底是换人如换刀，还是换汤不换药？

以尚在发展中的中交为例子，就能清楚地看到国企和央企背景房企的前融优势，也不难想象其他几家头部房企融资情况。

这样得天独厚的发展环境就有利于管理红利的扩展，且并不妨碍他们继续扩大自身规模。

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流水不争先

在“三道红线”等有力的房产调控政策下，业内普遍认为地产行业已进入平缓发展期，行业集中度提升，头部房企神仙打架，国企央企稳中得胜。

那么在这么一个“拼爹”时代，实力较为弱小的中小型企业又有哪些出路呢？

万科曾于2012年提出的“白银时代”至今未来，许多媒体和专家预言的存量时代也尚有距离，政策牵引和资源驱动仍左右着房地产行业的发展。

国家不允许房企继续高负债、高杠杆地发展，所以对财务杠杆加以控制，却并不会阻拦内部经营、收并购、合作。

当头部房企因“三道红线”的控制感受到资金压力时，就会有取舍地去投资和拿地。

那中小型房企就可以有针对性地选择头部房企热情较低的区域，这样赢面就会更大。

除此之外，中小型企业还可以拉住政策牵引的大手，和整体市场一起稳住。

先锤炼自身，在低负债的同时寻求发展，更谨慎地面对投资和融资，努力在缩短去化周期、降低周转率上做成绩。

有句话叫“流水不争先，争得是滔滔不绝”，虽然有点儿自我安慰的味道，但目前看来还真就是这么个意思。

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