一起特殊的宅基地纠纷案例

浙江绍兴，梁某在20多年前从邻村的石某手里买了一套农村住房，价值7万元，双方为此签订了房屋买卖合同。直到去年，这套买来的房子碰上了拆迁，梁某获得拆迁补偿款237万元。（来源：潇湘晨报）

谁知，消息一走漏，石某的继承人便以梁某不是本村组集体经济组织成员无权购房为由，主张梁某和石某签订的房屋买卖合同无效，并要求梁某返还房屋，双方协商无果后，石某的继承人便将梁某告上法院。

经法院判决，由石某的继承人返还梁某7万元购房款，梁某向石某的继承人支付房屋拆迁款的10％。

从媒体报道的情况来看，本案发生的背景为农村，并且梁某和石某都不是同一个村的人，这也直接导致梁某和石某签订的房屋买卖合同被法院认定为无效。为何会这么说呢？且听笔者细细道来：

根据我国《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一块宅基地，并且村民在出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不能得到批准。

从宅基地本身的属性来看，宅基地的所有权为农村集体经济组织所有，使用权归农村集体经济组织内的成员享有。并且，宅基地使用权具有较强的人身依附性及专属性，一旦村民将宅基地上的房屋转让给集体经济组织内部成员后，宅基地使用权也一并转让出去，而对于转让者来说，其无法再申请宅基地。

所以，这里的转让只能转让给集体经济组织以内的成员，不能转让给集体经济组织以外的第三方。所以，梁某和石某在20年前签订的《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定而被认定为无效。

而合同被认定无效后所产生的法律后果便是合同自始无效，石某的继承人应当将购房款7万元返还给梁某，而梁某作为买受人也应当将房屋返还给石某的继承人。但是，由于案涉房屋因拆迁的原因，在客观上已经无法返还，只能通过折价的方式予以返还。

那么，是否意味着梁某必须将拆迁款237万元全部返还给石某的继承人呢？这可不一定！虽然合同的当事人是石某和梁某，但是，石某作为出卖人，在明知梁某不是本村组集体经济组织成员的情况下依然将自己所有的农村住宅卖给梁某并签订协议，导致合同在20多年后被法院认定为无效，给梁某带来了较大的信赖利益损失。

并且石某的行为也让梁某丧失了和其他人订立合同的机会，以及因房屋价格上涨而带来的其他损失。因此，从过错程度来看，石某在本起案件中具有较为明显的过错，其应当为缔约无效合同给梁某带来的损失承担赔偿责任。

所以，法院最终判定在合同无效的情况下，由石某的继承人向梁某返还7万元购房款，再根据双方的过错程度，确定由石某一方承担90％的责任，梁某一方承担10％的责任。

最后，从该案可以看出，虽然合同最终被法院认定为无效，但是石某的继承人在事后反悔的行为明显违反了诚实守信原则。而法院也对此种行为也予以了回应：不能让不诚信者从自己不诚信的行为中获利。

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