购房火爆韭菜云集，文旅城再引争议，价值洼地还是旷世巨坑？
这两天，咨询文旅城的粉丝不少，说是开发商房价打出94折的优惠，认为这里是价值洼地，想要去投资一套；
在头条君很火的重庆看房小分队，也发文称“文旅城又火了”；
甚至前几天还传出文旅城售楼部太火，分销暂时上客的通知；
文旅城真的火了吗？这里是洼地还是坑呢？
01.实探文旅城
小树坐着地铁，决定去文旅城一探究竟；
刚下微电园的地铁站，往日排成两排的小蜜蜂们全都部不见了，顿时感觉好陌生；
客观来说，文旅城还真是比较偏远，我从地铁站走到售楼部足足用了40分钟，整段距离为2.6公里，这还是整个文旅城离地铁最近的地方；要是到高层御林组团，距离超过了4公里；
走到售楼部门口，门口看起来像是排起了队，难道真的火了吗？
走进一看，原来排队的原因是因为要测体温留联系方式，还要验证活动轨迹，走完流程都要两三分钟，挂不得要排队；
这是下午四点，应该是售楼部人比较多的时候，等候的人也不超过10个人；不过这已经算很好的啦，小树最近去过的售楼部几乎都看不到人；
“停，疫情期间不许拍照！”
门口的小姐姐突然一声急吼，把我搞愣住了，疫情期间不能吃火锅我懂，不能拍照是啥道理，难道发送照片也会传染病毒？
“不好意思，主要是这里排队人太密了，怕照片发到朋友圈影响不好”
好吧，头痛医脚，这操作我也是服了。
02.精装高层94折
文旅城实在太大了，光这些地块名称都让人眼花缭乱，智商不高的我搞了半天才搞明白；
文旅城沙盘图，目前主推的是以下地块（价格为折前）；
D12洋房：套内面积：108-123㎡；套内单价：11800-14000
D07精装高层：套内面积：68--87平方米；套内价格：13500-14000
A01清水高层：套内面积:78--102平方米；套内单价：12200-13000
D07精装修高层小区沙盘图，也目前唯一真正94折的组团，清水房最多98折；主城突破95折网签限制的楼盘已经越来越多了，我都懒得问具体方法了；
13209/14052=0.94，94折果然是真的；
源自粉丝爆料；
现场看了一下，案场工作人员占了1/3，分销人员占1/3，看房者占1/3；
不过我打听了一下，文旅城周末一天能卖80多套房子！这数据也很可观了，要知道3月初的第一个星期也才卖了1000来套房子，文旅城能占1/10？
03.文旅城火爆之谜
当我走出售楼部的时候，突然路边碰到一对看房的夫妇，指着这个融创茂说：
“等这里修好了，房价要涨到两万！”
融创茂目前处于停工状态，现场看不到施工人员，预计开业将会延迟；
这话听起来怎么那么熟悉，好像在哪里看到过？很快，我回想起在重庆某楼市论坛上有个热帖，有人预测这里三年后房价到两万！
我也是大跌眼镜，不知道哪里来的自信？
重庆主城的人都晓得，文旅城位置其实很偏了，这个盘在过去的2019年创下百亿的销售额，让所有人为之侧目，但为啥卖的这么火呢？是树人小学，游乐园还是融创茂呢？其实都不是！
真实的原因无非就是：1.分销高佣，全城带客 2.猛打广告，舆论洗脑；
之前没上分销之前，根本就卖不动；无奈之下，开发商砸出高佣，顿时就成了无数小西装口中的“神盘”了！
文旅城佣金到底是多少？小树随后多方查证，随即有业内人士提供了消息：
文旅城推盘量如此之大，以至于在去年上半年重庆高层断货、买房要交茶水费的时候，文旅城依然还在高佣金揽客，终于成就了百亿神盘神话！
多次参与文旅城包销、赚得盆满钵满的某绿皮中介，某高层透露给小树：
“买文旅城的大都是区县客户，一到现场就被气氛感染了；主城的都晓得这是个啥子地方，买的人少。”
04.投资客云集
根据我多次实地了解，文旅城的购房者大体比例为：自住1/3，投资1/3，自住+投资1/3，也就是说投资行为至少占据了60%，如此高的投资比例非常罕见；
文旅城推盘量太大了，至少还要卖上好多年，新房源源不绝;
由于二手房挂牌量太多，新房又是源源不断，重庆人民新房癌又太重，二手接盘的人太少，变现异常困难。这样的盘如果要变现要么低价砸盘，要么断供法拍；
连位于江北嘴核心的天花板盘都不能例外，何况一个远郊盘？
而从链家挂牌量来看，文旅城的二手房挂牌量达到了1455套，占据了陈家桥板块的3/4；
文旅城御林组团实拍图，入住率目前不高；
根据链家显示，文旅城仅御林组团便有1136套二手房在出售，历史总成交量仅为183套；
我查了一下，最早的成交是从2018年9月开始的，也就意味着在一年半的时间里，这个组团的二手房仅仅去化了183/1136=16%的房源，年去化率只有10%，说的更直白点：
想要卖掉一套文旅城的二手房，平均周期要5年，最长或要10年！
事实上，对文旅城而言，还有个更悲催的消息。
05.被遗忘的文旅城
文旅城没有地铁，一直是它的硬伤，7号线的开标无疑算是一个利好，不过背后真正的原因却是整个西部槽谷规划格局的大调整。
离文旅城最近的地铁站分别是7号线的文旅城站和飞雪寺站，但还要至少等5年，离住宅的距离也要1公里以上；
为何西部槽谷会同时建设两条贯穿南北的地铁7号线和17号呢？
根据一份网传的高新区规划图中可以了解到，未来西部槽谷的发展方向将是向南，未来高新区的发展方向将会以寨山坪科学公园周边和南部的高新大道为主轴，高新区管委会已经在此就位；
高新区是西部槽谷未来的发展重心，图片源自粉丝爆料；
这片区域，离传统的市中心九龙坡和大渡口更近，仅一个隧道便可无缝连接，有着大片的未开发土地，更能获得城市规划者的青睐。
而文旅城直接被划出了高新区外，注定了城市边缘的命运。
06.价格或还将下探
其实文旅城还是有它的优点，虽然没有了飞雪寺，南开也变成了7中，但它还是有树人小学、有个融创茂和游乐园。
不翼而飞的飞雪寺和八中引来业主抗议，却鲜有媒体报道；
融创茂和游乐园到底有多大的带动作用呢？看到位置更好但却惨淡经营的欢乐谷、半死不活的圣名世贸城，建议也不要抱太大希望了；这个开发商除了快周转卖房子厉害，从来没有打造过一个真正的城市地标；
欢乐谷开业上演见光死，华侨城云溪别院跳水6000元/平，数据来自安居客；
最近我们可以看到，打骨折的楼盘已经越来越多了，从85折的龙兴××城、8折的××湾、73折的×天下、9折的江城××、现在照母山某豪宅也开始打8折了。文旅城说到底就只是一个远郊盘，楼面价才1000出头，想像空间巨大。
一.文旅城3年内上不了两万 二.文旅城很可能价格还将下探；
对于文旅城，有车的刚需和改善可以买，投资就千万不要碰了！
北区楼盘：
融创映湖十里 融创溪山春晓 龙兴国际生态新城 景粼玖序 寰宇天下 龙湖铂岸 奥山府 瀚学融府 远洋九公子 华润公园九里 北恒紫岳 重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
嘉天下 枫丹江屿 洺悦国际 龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
楼市评论：
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