冷眼看市：南京房价的天花板还有多远？
因为个人原因，爽约了剑侠同学的邀请，错过版友聚会，甚为遗憾。想想也好久没有发帖。正好把最近买房的一些感受分享给大家。冷眼说话比较直，先抛出观点，再谈原因。从房价来说，南京的空间还有较大空间，从局部而言，个别地方泡沫严重。选房子的黄金的定律是人群+地段+配套。重要性是依次的。
冷眼本布衣，躬耕于紫金以东，属于老南京，老城东。近期由于家有小女，需要买房。经过一番讨论，也受到父母不愿离开长住之地的影响，就近于城东买房。先说南京的房价吧，前两天新开的几块地，其实已经很说明问题，一天三块地王，河西，仙林加城南。开盘价格即使保守一点，河西也要4.5万+，仙林城南3.5万+，直接把当地房价提高一个等级。而且可以预计的是，在新楼王的带动下，周边楼盘，也将直奔4万和3万。
这下，问题就来了，南京的房价究竟高不高？会不会买在坡顶。个人觉得，如果以3.5万和4.5万算，那么南京的房价确实处于冲顶阶段了。但是依旧还有空间。毕竟一般的房子价格也在2.5万上下。到4万多也是翻一倍了。空间较大。不过南京的房价按照这个速度，实在是太快了。不是好事。
即使相对比上海和北京，4.5万这个价格也不算便宜了。也就是同样的投资，究竟放在一线还是二线？投资人会有新的打算。当然，南京的人口流入速度依旧较快。和苏州一样大量吸引着外来人口。而这也是支撑南京房价的主要动力之一。刚需强劲。但是这种势头，在目前的房价中，我个人认为是透支了的。房价毕竟是资金推动型。越往上走，门槛提的就越高。支撑的基础就越窄。南京过快的房价上涨必然在一段时间后面临下跌或长期滞胀。
具体来看看南京各个地方和买房选择的依据吧。身边人的买房的重要性因素排序大致是：配套+地段。其中学区为配套之首。这些和开发商的逻辑基本上是一样的。也就是说，这些都是听取了开发商建议后，大家的共识。冷眼给大家的建议是：人群+地段+配套。这样可能会比较保险一点。
买房事实上就是选择一个新的人群。冷眼非常熟悉仙林。以仙林为例，最初的人群（只谈居住人群）都是拆迁户和学生。配套也就是路边摊而已。
代表是大坑了（老仙林听到大坑这个词一般都热泪盈眶啊）
后来，一些大学老师觉得来回不方便，加上优惠购房，在仙林置业了。还有一些学生毕业了，选择留下，仙林又成了熟悉而有感情的地方。更重要的是，几大高校宣布重心向仙林转移，本科生全部在仙林就读后，人群一下稳定了下来。代表事件就是修路加上路边摊全部以违章的名义拆掉，按照统一规划建设。代表是大成名店（应该是03到06那几年学生比较熟悉）再往后，地铁通了，各项配套快速建立。很多与仙林无关的人群也挤进了仙林。金鹰等高端配套也进驻进来。房价从开始2000多，一跃现在的20000以上。
讲仙林的发展，主要想说明一个问题，究竟是先有人群还是先有配套？买房究竟看什么？从仙林的发展看，冷眼认为先看人群。人群高端了，自然配套会跟上，仙林的配套升级和仙林人口的素质水平提高是同步发展，同步进行同步看一下，同样是人口流入较快的一个区域，白水桥，拆迁安置区。整个城东的拆迁安置户大部分都放在了那。但是配套的等级和水平和仙林完全不是一个档次。人口数量差不多，素质差距太大，整个配套差距也太大。价格自然不是一个层次。
商业配套是一个逐利行为，没有市场，就没有配套。政府的行为只能在基础设施配套上起主要作用。商业这块，基本上属于无效。明白了这一点，就明白，为什么买房就是选择人群，什么层次的人群，决定了周边配套的层级。市场在那，你不做，有的是商家做。迟早的事。
人群之后才是地段。白水桥和仙林比，地理位置更靠市区，又如何呢？人群的不一致，决定了层次，房价的不一致。所以，冷眼坚持，人是第一位，地段其次。选择好了人群后，主要是高端人群聚集地区，然后就是地段，地段，地段。重要的事说三遍。地段非常重要。一个是稀缺性，一个是保障性。好的地段，抗跌，价格涨的快。
再往后才是配套。不要买配套完善的地区。这样虽然方便，但是价格基本定型，涨幅太慢。除非是新街口这种稀缺地段。稀缺性够好。选择那些人口替换加快的地区。也就是高端人口快速进入，当地农民快速流出的地方。这些地区，虽然配套还没有起来，但是一旦这些高端人口入住，购买力在这。配套起来只是时间问题。而且配套起来的过程也是房价增值的过程。
无论是仙林还是江宁大学城，这两个的模式几乎一样，都是高层次人口进去，带动周边。河西则是市政府的搬迁，带来的人口迁移。所有的因素都符合先有高端人口，再集聚配套。
江北新城在最近一段时间涨幅较猛。我想提醒的是，国家级新区也就是那么回事。江北曾是最早的国家级高新区，结果呢？又是南大东大首选的大学城，结果呢？留不住高端人口，就不要空谈什么什么配套。
现在大家被开发商和政府承诺的美好愿景忽悠了去买房，房价事实上也透支了这一点。问题是，下一步，房价不会这样往上涨。市场需要观察两个因素，一个是这些承诺是否能够兑现？另一个，这些兑现的承诺能否吸引高端的人群入住。当这两个因素成立时，江北才会迎来健康发展的未来。目前来说，还为时过早。
另一个区域是仙林湖，最近热的发烫。个人觉得需要谨慎了。
冷眼一家之言。全当建议了。
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