【图解中报】龙光集团：进击长三角，能否再拓一个“大湾区”？

●销售均价大幅上涨驱动权益销售额大幅增长，大湾区市场持续巩固，城市深耕效果进一步提升

龙光集团2021年中期业绩报告显示，报告期内实现权益销售额736.4亿元，同比大幅增长58.9%，主要系销售均价从去年同期的1.28万元/㎡上涨到报告期的1.88万元/㎡。

销售额分布方面，集团权益销售额主要分布于大湾区、西南区、长三角，其中大湾区贡献度最高达64.3%，其次为西南区域贡献度为12.3%，长三角区域贡献度则仅为7.4%；城市单产方面，平均城市权益销售额从2020年的44.7亿元增长到2021TTM的51亿元，深耕效果进一步提升。

●城市更新业务营收下降拖累集团营收增速

报告期内，龙光集团实现营业收入351.7亿元，同比增长13.3%，其中物业开发收入276.67亿元，同比增长34.2%，占集团营收比重为78.6%，低于行业普遍高于90%的水平，主要原因为集团开发管理与城市更新业务占比较高。

值得注意的是，报告期内，城市更新业务收入从去年同期的60亿元下降至报告期内的29.04亿元，同比下降51.6%，虽集团持续强调城市更新业务在业内的优势，但21年中期营收的表现却令人大跌眼镜。

●土地储备上加码长三角，高能级城市扩储推高集团拿地溢价水平及拿地成本

2021年上半年，龙光集团通过公开市场招拍挂的方式竞得土地27宗，应占权益建筑面积为363.33万方，同比增长22.92%。

集团新增土地储备仍大部分位于大湾区、占比为43%，而长三角占比却明显高于大西南城市区域、占比为39%，大西南区域占比仅为9%，这与报告期内的销售额区域分布截然相反，长三角区域对集团的战略意义随着土地储备的增加而提高、成为集团业绩进一步突破的关键区域。立足长三角也是龙光集团摆脱“大湾区”依赖、实现多区域平衡发展的一大考验。

从拿地成本看，龙光集团土地平均溢价率持续高于同规模企业，21年中期由于重点城市推行集中供地并设定了土地溢价率上限，但集团的土地平均溢价率仍略高于同规模企业。

集团在深圳首轮集中供地的激烈竞争中竞得两宗土地，拉高溢价率同时也推高了拿地楼面价，两宗土地溢价率均约达45%，楼面价分别为23650元/㎡和26667元/㎡，其中深圳光明区凤凰地块以最高限价并配建1.12万方的人才房竞得。

●三道红线维持绿档且指标优于同规模企业中位水平，同时融资成本优势明显

报告期末，公司三道红线保持绿档，相关指标均处于同规模企业中位以上水平。其中净负债率为60.8%，低于同规模企业中位数6.2个百分点，现金短债比高于同规模企业中位值0.3。

集团融资成本优势也持续提升，报告期内平均融资成本较2020年下降20个基点为5.4%，同时低于同规模企业0.5%。

此外，报告期内，龙光集团下列指标表现优秀：

1.盈利能力较同规模企业优势明显，营业毛利率虽随行业大势呈下降趋势，但高于同规模企业中位值3.22个百分点，这很大程度上得益于集团的融资成本优势；净利率也高于同规模企业8.27个百分点；

2.营运能力明显优于同规模企业中位水平，其中应收账款周转率高于同规模企业中位值10.5次，存货周转率高于同规模企业中位值0.07次，存货周转及资金回笼同时具备优势。

待改善的指标则有：

1. 营业收入受城市更新业务收入下降拖累，导致增速略低于同规模企业中位值1.78个百分点；

2.净利润增速也明显放缓，营业成本增加、毛利润额减少的同时销售费用、管理费用也有所提高，导致集团净利润同比增长率低于同规模企业14.5个百分点。

业务发展预期上：

●土地储备优质，下半年可推货值充足，可顺利实现销售目标，但净利润增速较难实现明显回升

截止报告期末，龙光集团土地储备总建筑面积约8555.73万方，其中城市更新相关项目孵化中的土地储备达4626万方，土地储备充裕；此外，约6227万方72.7%位于大湾区和长三角，土地储备较为优质。集团下半年可推货值1560亿元，上半年完成21年销售目标的51%，在去化率达到45.7%情况下就可实现销售目标，综合考虑公司货值质量，预计2021年龙光集团可顺利完成1450亿元的销售目标。

值得注意的是，由于集团土地获取成本较高，这直接导致营业成本增加、毛利润减少，毛利率承压；在各大房企纷纷通过数字化等新营销手段实现销售下，降低销售费用似乎可能性不大，集团只能更多从降低管理费用着手以对冲营业成本上升带来的利润下滑，那么集团要在短期内实现净利润增速明显回升难度较大。