这6个关于HOA的常识题，99%的人都答不全

在买卖房子时，大家可能都会遇到一个专有名词：HOA。
📌HOA到底是什么?
HOA，是屋主业主协会 (Homeowners’ Association) 的缩写，也是美国房产市场上一个很重要的组成部分。
它是非营利性组织， 有点像国内的业主委员会，由业主组成。
但是权力可比国内物业大会大太多了！
它是正式的法律实体，一方面保障业主的共同的权益，完善公共设施，另一方面由他们来为小区选择物业公司，签订服务合同，处理各种诉讼。
📌在美国买房都会有HOA吗?
美国的房产主要有三种：独栋别墅 (Single Family House)、联排别墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo)。
基本上除了少数House不涉及 HOA 外，另外两种房屋都经常和HOA 有关。
📌我付了HOA，它能做些啥？
每一个HOA的管理程度不一样，一般HOA费用越高的，管理越全面。

🌟经常包括下面这些：
●规范小区内业主的生活习惯，比如控制噪音，管理停车等；
●负责小区公共设施/场所的维修和运营，一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等;
●景观、植物、环境的维护；
●小区、大门的安保设备、安保人员的安排等；
●统一收集垃圾；
●水费、污水费等费用的收取；
●房屋建筑物修理，如换修门窗、屋顶，外墙的维护；
●统一购买固定的房屋基本险种（主要是地震险）
所以，很多100刀/月的HOA基本上只是负责公共区域的卫生和园艺，350-550刀的HOA一般就全包括了。
有很多豪华公寓的HOA甚至会达到800-1000刀，那就包括安保人员、健身房、游泳池还有公共会议室等豪华设施了。
适度的HOA费用是好事儿，虽然表面上每个月要花一定量的钱数，但是房顶、外墙这种大花销都不需要自己出钱，还自己不用操心，总体算下来其实比完全没有HOA划算多了!
📌HOA是如何收费的？

上面已经提到了，HOA 会向业主征收 HOA 费用，一般是按照每家每户的面积大小来计算费用。
业主需要每月缴纳管理费，比如支票、银行转账应该都可以，按照HOA的规定就好了~
📌HOA有哪些限制呢？

业主在享受 HOA 带来的各种好处时，同时也会有一些限制：
一般情况，这个小区是否可以养宠物、前后院能否改动、外墙的颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院如何布置、汽车停放在哪里、屋外悬挂的物品、花草品种等等一切可能都会有规定。
最最重要的就是我们经常可能看到的Rental Cap，就是说这个小区或者这栋楼，同时期只能由固定数目的房主把房子租出去，超过数目的房主就只能在等待名单waitlist上排队，直到排到自己。
租期通常是只能签一年，如果还想继续出租，就要重新排队~
还有很多公寓不允许短期出租，租期至少要6个月以上，也不能做Airbnb。所以，这些规定还是要在买前关注好！
Rental cap 对买家来说，真的是有人欢喜有人忧：有的人喜欢是因为毕竟自己住在面，限制出租的人数，可以保证社区的安全和安静；买投资房的顾客就肯定要小心了，毕竟自己买来就是想出租的，买的时候还是要看好resale ceritificate，做好功课，避免这个坑。

Resale Certificate是HOA出具的一个关于HOA状况的信息汇总。里面包括HOA的管理规定、财务状况、会议记录、未来的预算等等，经常大概有10多份文件，上百页的阅读量。
🌟Flyhomes在帮客户进行前期看房、审核房子做前期合同准备的时候，就会格外注意这一项。
收到房子的Resale Certificate之后，我们的Flyhomes Agent都会给客户列出一份详细的Resale Certificate Summary，帮助客户按照具体条目梳理规定里的每一个重要的信息。
📌有一项需要额外要注意的开支：是专属费用 (Special Assessment)，这种费用的收取，经常是因为这个社区有些大动作。
举个🌰，比如社区的管道要大改造或者要整体换房顶，这就要很大一笔钱。
通常的做法是由社区向银行申请贷款，那么这个钱就要由全体业主在接下来几年里慢慢偿还，费用不低哦。也就是在你每个月额外的HOA之外，还要再交钱。
所以大家在买房看HOA的时候要看好，明确标注了社区会在最近有“大动作”的，一定要慎重。

🌟买房前一定要确认好Resale Certificate。
美国买楼房和国内不一样，在这里给小伙伴们举几个常见、同时会严重影响你利益的问题：
●楼内有一户正在进行法律诉讼，整栋楼都遭殃可能无法贷款
●楼内的户主比例太低，都是租客，可能会很影响你的贷款利率
●整个社区商业用房比例太高，居民住房比例较小，也可能无法贷款~
当然，每个房子可能遇到的HOA情况也都会略有不同。
如果你看完这篇干货，还有关于HOA的问题想要咨询，或者也正考虑在湾区买房卖房，欢迎来参加Flyhomes 10月免费线上讲座！
⏰ 讲座时间: (美西)
2021/10/21 周四 7:00-8:00 pm（换房）
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*Source: Wikipedia、Google
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