胡婷，王亚新 | 共有不动产执行中的争议处理——兼论执行立法草案相关条文的内容构成
作者简介：胡婷，清华大学法学院民事诉讼法学专业2016级博士生。
作者简介：王亚新，清华大学法学院教授，博士生导师，日本京都大学法学博士。
摘 要：共有不动产的执行是实务中的难点之一。其难处主要在于如何处理“析产”所引发的种种争议，对于这些争议的处理解决往往牵涉到“执行程序与诉讼程序”“执行部门的诉讼与另行起诉”“查封阶段与处置阶段”等因素的选择组合，在理论上则存在着“形式审查说”与“有限实质审查说”之观点分歧。以夫妻共有不动产的执行为研究重点，在梳理执行实务中常见应对方式的基础上，就相关争议的处理解决及基本程序的构建进行分析，并对民事强制执行立法草案既有的若干方案作出评价。
关键词：共有不动产执行;夫妻共有不动产;形式审查说;实质审查说;民事强制执行立法
（本文载《西南政法大学学报》2020年第2期）
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如果被执行人的责任财产为与案外人共有的不动产，实施并完成执行程序的关键就在于共有关系的解消或者共有份额的分割，且往往不得不成为强制性的解消或强制分割。最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）自2005年施行以来，其第14条的规定为相关执行实务提供了基本的操作指针，但仍然广泛存在着理解不一和做法多歧的现象。尤其是牵涉到夫妻共有不动产的查封和处置等场合，执行程序的推进与实体法制度上存在的内在冲突经常缠结难解，给执行机构带来诸多困扰。处于现在进行时的本次民事强制执行立法，同样遇到了相关条文有多个方案而难以取舍的问题。
本文首先确认共有不动产执行的主要问题所在，并梳理执行实务中的应对方式及其内在逻辑，重点放在涉及夫妻共有财产理论上及实践中若干较常遇到的难题，然后结合当前民事强制执行立法草案既有的几种方案，就共有不动产执行中如何处理常见争议和相关的基本程序构建等提出我们的观点。
一、共有不动产执行的问题所在
强制执行中可能出现的一种情形，就是作为执行对象的财产为被执行人和案外人所共有。这种财产可以是动产或者不动产，甚或也可以是股权期权、知识产权等权利，鉴于共有动产的执行一般而言较少发生争议或纠葛，而对权利的执行自有其特殊性，本文原则上均不再涉及。另外，共有的不动产如果明确属于按份共有，执行中需要处理的问题也相对简单，因此以下讨论的范围主要限于共同共有的不动产。对于这种共有不动产的执行，最基本的问题就是如何解消被执行人与案外人之间的共有关系，与之紧密相关的另一个问题则在于共有份额的确定，或者说对作为执行对象的责任财产或执行标的怎样划定其范围。《查扣冻规定》第14条为执行实务解决这两个问题提供了大致的处理框架和操作流程。根据该条的第1款，执行法院对共有不动产可以整体查封，并及时通知作为共有人的案外人；其第2款规定了基于合意的共有关系解消及共有人各自的财产份额确定：共有人可协议分割财产，经债权人认可，再由法院批准；关于共有关系的强制解消则规定于第3款，经执行法院准许，共有人可提起析产诉讼，申请执行人亦可代位提起这种诉讼，并中止执行程序。
不过，从执行实务中的实际情况来看，上述规定尚不足以应对相关争议层出不穷而又复杂多样的程序情境。例如，作为共有人的案外人既不尝试通过协商分割财产，也不另行提起析产诉讼，而是依据《民事诉讼法》第227条提出异议申请解除查封，被裁定驳回后提起案外人异议之诉；查封共有不动产之后，如果未能通过协议或者提起诉讼解消共有关系，申请执行人可能要求执行法院直接对共有不动产实施拍卖等整体处置，或者要求先就作为执行对象的共有份额作出裁定再予以处置，对此被执行人或案外人则坚决予以反对，等等。在有的地区，当查封不动产后实在难以解除共有关系确定共有份额时，执行法院还可能采取先予以整体处置，再按各共有人平均份额分配变价款项等“兜底式”的执行方法。此类操作方式已经脱离了《查扣冻规定》第14条的适用范围，但试图解决的仍然是如何解消共有并确定各自份额的一般性或基础性难题。对于这样的难题，可以看到其处理解决可能牵涉到的，无非还是“执行程序/诉讼程序”“执行部门的诉讼/另行起诉”“查封阶段/处置阶段”等因素的选择及其多样的组合。而且，在种种的选择与组合背后，存在着必须对执行制度之效率性和程序保障的正当性等理念原则进行综合考量的立法及司法政策。
与此相应，如果所执行的不动产涉及到夫妻共有，问题可能会变得更加复杂。可先参看以下的真实案例。
案例一：债权人申请执行法院对登记名义为债务人配偶的房产予以查封，执行员回应查封登记在案外人名下的房产没有法律依据，故不予查封，并告知申请执行人可另行提起代位析产诉讼，待判决明确被执行人共有的份额之后，法院才可进行查封。申请执行人主张，根据《查扣冻规定》第14条之规定，执行法院可以在被执行人与其他共有人的共有财产分割前查封共有财产。夫妻共有财产并不因登记在配偶一方名下而改变共同共有的性质。社会生活中将夫妻共有的房产、车辆登记在配偶一方名下是常态，在社会上早已形成习惯。要求申请执行人提起代位析产诉讼只是徒然增加当事人讼累，浪费司法资源。基于以上理由，申请人执行人针对执行员以笔录形式宣布不予查封决定提出异议。执行法院组成合议庭经过审查，认为虽然该房产登记在作为非债务人的妻子名下，实际上是在婚姻关系存续期间内取得，应当认定为夫妻共同财产，因而对申请执行人的异议予以支持，仍依据《查扣冻规定》第14条，裁定查封了非债务人名下的房产。
这个案例显示，涉及到夫妻共有的不动产执行，首先可能引发的就是应否适用《查扣冻规定》第14条的争议。这种争议意味着在牵涉身份关系的执行程序中，可能作为执行对象的不动产是否确为共有或者是否属于债务人的责任财产范围，往往并不容易识别辨认。问题发生的根源则在于《婚姻法》中的夫妻共有不一定完全等同于《物权法》上的共有关系，两类共有之间存在着某种“不即不离”的复杂关联，在民事实体法学者中已经引出了多样分歧乃至相互对立的学术观点。而在可能属于夫妻共有不动产的执行中，这样的复杂关联贯穿从可否查封到如何处置的所有程序环节，使得有关共有不动产执行的上述一般性、基础性难题更加不容易破解，强制执行立法相关条文的内容也必须照顾到解决夫妻共有不动产难点问题的特别需要。以下就以可能涉及夫妻共有的不动产执行为中心，对实务中较常见到的对应方式或争议处理办法进行梳理，探讨种种做法背后的法理或内在逻辑，以便为考察现有的相关立法方案提供基本的支撑。
与上列案例一的情形恰成对照，执行实务中也可能出现对仅登记在债务人名下的不动产查封之后，债务人的配偶提出异议，以该不动产是夫妻共有为由申请解除查封，被裁定驳回后则提起案外人异议之诉的情形。这两种情形都意味着不动产执行牵涉到夫妻关系时，《婚姻法》上的共有很可能突破《物权法》有关不动产登记的公示公信原则。而执行法院处理相关的争议时，则经常在依据的是《物权法》还是《婚姻法》这两者之间游移不定，或者说执行实务中处理解决此类争议的实体法依据往往在两者之间自由地甚至随意地切换，由此带来了种种的矛盾或不一致。与这些矛盾或不一致紧密相关的，则是实体法不同制度之间存在的内在冲突及其在立法上的体现或反映，而在学说上统一解决方案并通过立法的修订以协调制度间的冲突又绝非易事。
《物权法》第16条第一句规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。但是，依据《婚姻法》第19条第1款，如果夫妻对于婚姻关系存续期间所得财产没有约定或约定不明确的，则需要适用《婚姻法》第17条有关夫妻财产法定共有和第18条有关夫妻一方财产归属的规定。关于《物权法》和《婚姻法》中这些规定的相互关系，民法学者指出，因为夫妻作为不动产的法定共同共有人并不以不动产登记为必要，造成了《物权法》规定的财产公示传统方式大范围“失灵”，社会生活中，多数已婚者名下不动产登记簿的记载内容未必与真实的权属相符。还有的学者认为，《物权法》第16条第一句关于不动产登记簿推定力的规定只是一个证明责任规范，并不是对物权归属或内容加以确定的实体性规范，而《婚姻法》的第19条第1款及第17条却是直接确定物权归属的实体性规范，依据这些条文确定的权利不可被推翻。所以，可以依据《婚姻法》的规定直接排除《物权法》第16条第一句的适用。另有学者提出可以借鉴“夫妻潜在共有理论”来进行协调，在对外关系上夫妻财产属于分别财产制，在对内关系上属于共同财产制，并且在确定不动产是否构成潜在共有财产时，只考虑例如购买房屋的资金来源等实质性因素，对于登记等形式或外观因素则可不予考虑。还有学者借鉴比较法上的解决办法，建议未来我国的相关立法可参考以国外的“债法方案”替代当前对于夫妻财产归属、债务归属进行安排的“物权方案”。不过作为当前的权宜之计，可考虑将《婚姻法》第17条、第18条的适用范围不仅限制于针对夫妻的内部关系，而且也限制适用于离婚、继承等共有财产制解体的情形，如此或可避免《婚姻法》的适用可能给《物权法》以及交易安全所带来的冲击。对实体法上的讨论不能尽述，但就执行实务而言，涉及夫妻关系的特殊问题与共有不动产执行的一般性、基础性问题纠缠到一起，大致可归纳出以下的处理应对方式。
首先，执行法院对于不动产的查封依然以登记的名义为准，对于登记在债务人本人名下以及债务人与其配偶共同名义的不动产直接查封，但对登记在债务人配偶名下的不动产一般不主动予以查封，除非债权人明确主张为夫妻共有并提出相应证据，不少情况下还可能经过其作为申请执行人依据《民事诉讼法》第225条提起执行异议等程序，才就要否查封债务人配偶名下不动产作出决定。查封之后，对于债务人名义或者债务人配偶名义的不动产，债务人配偶往往以属于和不属于夫妻共有财产两种理由提出案外人异议，也可能以唯一住房等理由对夫妻共同名义的不动产执行提出异议；当然，申请执行人亦可能对债务人配偶名义和夫妻共同名义的不动产提起代位析产诉讼，甚至债务人本人还可能就登记名义不同的不动产查封或处置依《民事诉讼法》第225条提出执行异议。
处理涉及夫妻共有的这些争议与一般的共有不动产执行相比，其特点包括案外人异议以及进一步的异议之诉和许可执行之诉会更频繁地出现、提出异议的理由及依据等更加多样也更纷繁复杂、处理的问题往往先是共有关系的有无，然后才是共有可否解消及份额如何确定等，且这些问题经常相互缠绕纠结，难解难分。对于执行法院来讲，查封可能涉及夫妻共有的不动产之后要否以及如何处置、或者在通过拍卖等方法处置不动产之前或之后怎样确定并分配共有份额等程序方法的选择，同样与上述问题紧密关联。有的执行法院可能直接就债务人与其配偶各自的共有份额作出裁定并整体拍卖不动产，然后按事先确定的份额执行；而另一些执行法院则在整体拍卖之前或之后，采取要求申请执行人提起代位析产诉讼以强制分割夫妻对不动产的共有并确定各自份额的方法。这种种推进执行程序的方式，同样涉及到“执行程序/诉讼程序”“执行部门的诉讼/另行起诉”“查封阶段/处置阶段”等因素的选择组合，有必要对其背后的法理加以检视。
三、执行实务中的多种应对方式
关于执行过程中如何处理相关争议，民事诉讼法学界普遍认为原则上应当只限于形式性、程序性的审查，举凡实体事项或者实质性的争议，都应以诉讼方式或通过在执行外另行起诉的途径去处理解决，这种观点可称为“形式审查说”；与此相对，在实务界占主流地位的观点则可命名为“有限实质审查说”，即主张执行机构可在执行程序内部分地或者有限度地处理解决实体问题及实质性的争议。我们认为，如果把此类观点按“形式审查—实质审查”的同一线段排列到两极，则可以依托这个分析框架对涉及夫妻共有不动产执行的争议处理做更为深入具体的讨论。原理上，还是应当坚持执行和审判的制度性分立，执行机构处理解决相关争议应以形式性审查为中心，同时有必要分层次有节制地将某些实体事项纳入执行程序的争议处理范围，在充分考量程序保障的正当性与推进完成执行的效率性这两者之间取得平衡的基础上，通过审查执行异议、审理案外人异议之诉或许可执行之诉、要求在执行程序外另行起诉等不同途径对相关争议予以综合性的处理解决。
具体说来，可能牵涉夫妻共有的不动产执行有几种较常见的争议或者往往需要处理的问题，如上文已提及的那样，包括可以作为执行对象的不动产是否确为被执行人与其非债务人的配偶共有、在确认为共有的前提下可否对不动产进行强制性分割或是否有必要通过拍卖等程序予以整体处置、与此相应还有夫妻各自的共有份额如何确定。对于在这些争议中当事人经常提出的主张及其理由，可以从涉及到的主要是“实体”还是“程序”事项以及相关的判断究竟属于“实质性”还是“形式性”等角度将其加以类型化。在此基础上，有可能就如何区分适用异议、复议等执行程序、执行内的异议之诉以及执行外的析产诉讼等不同途径处理解决相关争议，提出某种具有指导意义的实务操作方案或者一般指针。以下先通过若干具体案例的分析，展示相关争议如何被提起、常见的主张或证据等判断对象有哪些以及对问题的性质等怎样分类。
案例二：债权人于2015年起诉债务人并申请查封了其名下的两套房产，经两审作出判决，胜诉的债权人申请执行，法院于2017年4月1日裁定立案，同年6月1日作出拍卖债务人名下两套房产的裁定。两个多月后债务人的配偶以夫妻共有案涉房屋为由提出案外人异议，申请中止执行程序，法院裁定驳回后其又提起异议之诉，请求确认两套房产为夫妻共有且自己所占份额为70%以及中止执行程序。执行法院的判决为：确认案涉房屋为债务人与其配偶的共有财产、夫妻各有50%的份额，但驳回案外人的其他诉讼请求，继续进行拍卖程序。
债权人作为本案被告，主张根据《查扣冻规定》第14条，在债务人与其配偶未达成财产分割协议并经债权人认可及法院认定有效之前，执行部门不能直接认定被执行人与其他共有人对于共有财产的各自份额，因此债务人配偶应当提起析产诉讼而非案外人异议之诉。但是法院引用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第312条第2款有关“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对债权人的上述主张不予认可。
本案中债务人配偶与债权人的争议同样涉及不动产登记名义与夫妻财产共有制的冲突，不过债权人主张如果把仅登记在债务人名下的房产作为夫妻共有财产，则对于仅登记在其妻名下的房产也应作为共有财产纳入执行对象范围，对此法院指出债权人可通过其他途径解决，因此不排除债权人此后继续寻求对于仅登记在债务人配偶名下任何财产予以执行的可能。与此相应，在另一个案例中，债权人申请对登记在债务人前配偶名下的小汽车进行扣押，虽然进入执行程序时债务人与其配偶已经离婚，法院仍然以双方尚未分割的小汽车属于夫妻共有财产为由作出扣押的裁定，债务人前配偶先提出案外人异议，被裁定驳回后又提起异议之诉，其中止执行的请求亦被判决驳回。
案例三：债权人于2012年申请强制执行，2013年6月对登记为债务人与其配偶共有的被查封房屋提起代位析产诉讼，法院于同年12月判决确认该涉案房屋为夫妻共有财产，债务人所占份额为50%。据此，执行法院于2014年5月先后作出裁定和拍卖公告，按涉案房屋现状拍卖债务人的50%财产份额。债务人与其配偶分别以涉案房屋为家庭生活所需唯一住房为由提出执行异议，都经执行法院裁定驳回后又都申请复议，亦被上一级法院分别裁定驳回。在涉案房屋已按现状拍卖完毕，债务人所占份额的变现金额即将被支付之际，债务人于2018年以执行及拍卖程序违法为由，向高级法院申诉，提请进行执行监督，最终亦被裁定驳回。
本案中债务人与其配偶均登记为被查封房屋的产权人，其对按房屋现状拍卖债务人份额所进行的争议，看来都是依据《民事诉讼法》第225条提起的执行异议和复议。从其寻求救济的主要理由一直是“家庭生活所需唯一住房”这点来看，按照“针对执行行为的异议/复议”以及执行监督的途径处理这类争议是适当的。不过，在不动产登记为夫妻共有财产且执行中对此并无争议等前提下，关于债务人配偶可否以提起案外人异议及异议之诉的方式主张不得强制解消共有关系，实务中存在着不同的认识及做法。例如有的案例显示，为了阻止夫妻共有的房产被拍卖，债务人配偶先以债务人应该有其他财产可供执行、拍卖可能导致自己的共有财产份额贬值等理由提出异议，被裁定驳回后又提起案外人异议之诉，经一审判决、上诉和终审判决方解决争议。这种情形与案例三并无根本性差异，债务人配偶争议的对象不是执行标的而是执行行为，虽然存在着其一开始就选择不同程序的可能性（如在书面异议中明确指出依据的是《民事诉讼法》第227条而不是第225条、强调自己作为“案外人” 而非“利害关系人”，等等），但执行法院有必要将这种争议引导向“执行异议/复议”的救济渠道。换言之，我们认为此类争议通过执行程序即可处理，不应该允许当事人选择诉讼方式。当然，在不动产登记为夫妻共有等情形下，也不能一概而论地禁止债务人配偶通过案外人异议及异议之诉的途径寻求救济，关键还是要看其提起争议的理由何在。关于这一点，可以参看以下相关案例。
案例四：债务人于2014年7月2日向债权人借款，并约定以登记在其与配偶名下的房屋作为抵押。同年7月28日，债务人与其配偶协议离婚，约定包括案涉房屋在内的双方婚姻存续期间所有财产归其配偶所有，双方各自名下债务各自偿还。后债权人起诉债务人并申请财产保全，法院2014年12月24日裁定查封案涉房屋。2016年债权人依据生效判决申请强制执行，在执行过程中债务人前配偶以案涉房屋系其个人财产为由提出异议，执行法院于2017年7月裁定中止对案涉房屋的执行，债权人以离婚协议属于恶意逃避债务为由提起许可执行之诉。一审和二审法院均以债务人与其前配偶协议离婚时只是约定案涉房屋归一方所有但未变更共有的登记，因此该约定只是对内有效而对外部的债权人没有拘束力为由，判决恢复对案涉房屋的执行。
本案与案例三相比的特点在于，债务人的前配偶并非以“唯一住房”或“债务人另有可执行财产”等理由针对执行行为提出异议，而是主张被查封的房屋已成为自己的个人财产，不再属于执行对象的范围。显然，基于这种主张或理由的争议直接针对的是执行标的本身，必须采用案外人异议以及异议之诉的救济途径。以夫妻财产关系发生变动为由试图阻止执行程序的情形，并不限于不动产登记为夫妻共有，在被查封的不动产分别登记于债务人或者其配偶的个人名下等案件中，也经常需要处理根据此类理由提出的争议。如另一案件，债务人名下的不动产被查封两年后，2017年底执行法院作出拍卖裁定，债务人前配偶2018年提出异议，主张案涉房屋为共有财产，理由是其与债务人于2005年协议离婚时虽未分割该房屋，但2010年双方签有协议约定各占50%份额。执行法院驳回异议后，债务人前配偶又提起案外人异议之诉，并经两审方才结案。值得注意的是，这种争议不仅往往采取案外人异议及异议之诉的方式，也可能通过析产诉讼的途径提起并得到处理解决，可参看以下案例。
案例五：债务人婚前签约购买案涉房屋，登记在当时的女友名下，后双方结婚并共同居住于案涉房屋。债权人于2013年1月申请查封了案涉房屋，2014年5月债务人与其配偶经调解离婚。此后债务人的前配偶提出案外人异议，主张案涉房屋为其个人财产，法院裁定中止执行。申请执行人先于2014年10月提起许可执行之诉，2016年1月撤诉，又于同年2月另行提起代位析产诉讼，请求确认案涉房屋为债务人夫妻按份共有，债务人应拥有84.34%的份额。法院认为本案争议焦点为案涉房屋是否为债务人与其前配偶所共有，重点审理了房屋购买过程中的资金来源。经两审程序，终审判决认定案涉房屋为夫妻共有，债务人与其前配偶各自享有50%的份额。
无论采取何种处理路径，这些案件中需要解决的主要问题，仍在于可能作为执行对象的不动产究竟是共有还是个人所有 。由于这些直接就执行标的范围进行的争议涉及到种种实质性的理由并经常需要对离婚协议、资金来源凭证等错综复杂的证据进行审理和判断，通常情况下都应当尽量交由诉讼方式去予以处理解决。
与上列问题相对应，当案涉房屋进入拍卖环节或者被拍卖之后，有些案件中执行法院还必须确定债务人配偶享有的财产份额究竟是多少，才能够对拍卖所得款项进行分配以完成执行。与此问题相关的争议处理，可参看下列案例。
案例六：债务人于2009年以首付加按揭贷款方式购买案涉房产，登记在自己名下，2011年与其配偶结婚并继续还贷。2017年法院先后对案涉房产作出查封及拍卖的裁定，债务人配偶提出异议被驳回后，于2018年提起案外人异议之诉。一审法院以案涉房屋为债务人婚前购买并登记在其个人名下，应为债务人个人财产为由，判决驳回诉请，债务人配偶上诉，二审法院认定案涉房屋为“婚前个人财产与婚后共同财产的混合体”，属于夫妻共有财产，债务人配偶对该房产“享有一定的实体权益”，但因为仅此尚不足以对抗拍卖，故判决维持继续执行的原判。
不仅在查封不动产之后，即使到了标的物已经拍卖完毕等待分配等财产处置之后的执行阶段，夫妻对于共有的不动产究竟各占多少份额的问题，往往需要通过债务人及其配偶提起或者债权人代位提起的析产诉讼去解决。也有案例显示，有关共有份额的争议亦可能在不动产执行的查封及处置前等程序阶段发生，还可能以案外人异议以及相应的诉讼方式加以处理。
四、执行立法草案相关条文的梳理与程序操作方案
归纳起来，可以大致得出的结论如下：围绕“唯一住房”或“债务人另有可执行财产”等不涉及实体事项的理由对是否解除查封或能否实施拍卖的争议，原则上都应当通过“异议/复议”等执行程序途径提起；与此相反，关于如何确定债务人与其配偶对共有不动产各自份额的争议，因为与实体问题紧密相关而且经常需要对超越“公示公信”形式的实质性证据进行审查判断，一般情况下应以诉讼方式，尤其是析产诉讼的方式去进行处理解决；处于这两者之间的，则是可能作为执行对象的不动产究竟属于夫妻共有抑或只是一方个人所有。由于这种争议涉及到是否可以查封等问题而多发生于执行程序启动的初始环节，又经常与标的物可否开始处置和如何确定共有份额等问题纠缠到一起，所以往往先得以执行程序加以应对，再通过执行内的案外人异议之诉和执行外另行提起析产诉讼等方式处理。关于这些程序操作的整体框架或方案，以下将结合对强制执行立法既有的几个草案中若干相关条文的分析比较来加以构想。
《民事强制执行法》已于近年纳入立法规划，最高人民法院应立法机关要求，组织了这部法案的起草，加上学界提供的草案，到目前为止已有若干关于共有不动产执行的条文可供考察分析。这些条文有的是就共有财产执行作出的一般规定，有的则更具体地针对共有不动产的执行，还有少数条文与夫妻共有的不动产执行直接相关。无论规定的抽象或者具体程度如何，关于共有不动产的执行，从这些条文中能够大致析出以下三种方案。
第一种方案可以粗略地理解为在进入执行程序之前，将不动产的共有解消和份额确定等问题尽可能先交由诉讼程序去处理解决，此后执行机构只须负责查封和处置不动产或者相应份额即可（以下简称为“方案一”）。与此相对，第二种方案的基本框架则是在查封共有不动产之后，由执行机构直接对共有关系实施强制解消并确定被执行人与案外共有人各自的共有份额，且采取了先通过执行程序处理，出现进一步的争议再以执行内的诉讼作出应对的方法（以下简称“方案二”）。以上方案可视为位于同一线段的两个极点，其共通之处在于都最大限度地简化了处理解决有关共有不动产众多争议的方法，只不过相对“方案一”将形形色色的实质性争议全都排除在执行程序之外，通过诉讼方式加以处理，“方案二”采取的则是尽量在执行程序内“消化”所有这些争议的解决路径。大致位于这两种方案的中间、程序结构显得稍微复杂的第三种方案，具有如下的主要内容：即查封共有不动产之后及时通知案外共有人，在给定的时间内当事人可以协议分割或者提起析产诉讼，如果逾期未能启动对共有关系的解消，则执行机构应对共有不动产进行处置，此后若需要确定各自份额，既可由执行机构作出裁定，也可通过诉讼途径解决（以下简称“方案三”）。不难看出，这一方案可以理解为是对《查扣冻规定》第14条所规定内容的延伸或者展开，其特点在于依不同的当事人提出的不同问题，而在“执行”与“诉讼”以及执行程序的“内和外”就争议的处理解决进行分工。根据上文对于夫妻共有不动产执行涉及到的种种程序场境所做考察分析，我们倾向于支持第三种方案所代表的立法方向。
前两种方案以“快刀斩乱麻”的方式对相关争议的处理解决加以大幅度乃至彻底的整理简化，这固然是其共通的优点，但问题在于对例如执行夫妻共有不动产时经常出现的某些难点或困扰恐怕会穷于应对。就“方案一”而言，如果严格按照其规定的文义解释，在可能为夫妻共有的财产中仅仅对直接登记在债务人名下的不动产才允许依债权人申请迳行查封，即便是名义为夫妻共有的不动产也必须先经诉讼分割才能采取执行措施。在此意义上已经从《查扣冻规定》第14条的内容大幅度后退了。如果到了执行过程中也是只要遇到争议，不管当事人主张的理由如何、对所提出的证据需要的是形式性还是实质性的审查，都一概而论地要求通过诉讼方式解决的话，可能给执行的效率性带来明显的冲击或负面影响。与此相对，“方案二”在允许执行机构针对不动产是否属于共有财产、各自的共有份额是多少、是否进行查封及处置等问题直接作出执行裁定这一点上，可谓最大限度地提升了执行程序的效率。但是，在可能涉及到种种实体事项的复杂争议中，仅仅通过执行程序对当事人提出的具有实质性的主张、理由及证据等进行审查和判断，则伴随着对于当事人的选择不够尊重或者在程序保障上有所缺失的风险。根据该方案的相应规定，对于可能为夫妻共有的不动产，无论其登记在债务人或其配偶的个人名下还是共同所有名义，执行机构均可依债权人申请直接予以查封。查封后对几乎所有可能提起的争议，执行机构均可在举行听证的基础上作出裁定，当事人对于裁定如有不服可以提起异议之诉。但是，这种“异议之诉”究竟是现行法上的案外人异议之诉、还是《查扣冻规定》第14条所言的析产诉讼、抑或已属一种全新的诉讼方式，却很难得到圆满的解释，此亦为“方案二”另一难点之所在。
鉴于前两种方案存在以上的问题，本文在立法取向上支持“方案三”所主张的立场，即区分当事人进行争议所提出的不同主张、理由及证据等，分别采用执行程序和诉讼程序、执行内和外的应对措施。以夫妻共有不动产的执行为例，稍稍具体一点讲，对于登记在债务人名下及夫妻共有名义的不动产，执行机构可依债权人申请实施查封，但对登记在债务人配偶或者前配偶个人名下的不动产，除非案外人没有相反意见，均应告知申请执行人通过另行提起如析产诉讼或者撤销权诉讼等方式，先去解决是否属于共有财产或者执行标的范围为何的问题。不动产被查封之后，还是应当尽可能地争取通过协议等当事人达成合意的方式，谋求共有关系的解消以及共有份额的确定等问题的解决，在此基础上积极推动执行程序的进展和完成。关于这个阶段可能出现的种种争议，应当在尽可能尊重当事人选择的前提下，仍依上文已提及的方法，对于以“存在其他可执行财产”等程序性理由提起的有关可否处置的主张，原则上按“执行异议/复议”的路径予以应对；对于涉及共有与否或份额多寡等实体事项且有例如离婚协议、资金来源凭证等证据的争议，则可视当事人在执行程序中的不同地位，允许其分别提起案外人异议之诉、共有人析产诉讼或债权人代位析产诉讼乃至确权诉讼，即通过执行内和执行外的多种诉讼方式去处理解决。查封不动产之后，如果在例如从三十天到九十天不等的一定时间内，当事人既没有达成相关协议也未提起上列争议的话，执行法院可依债权人申请，就不动产的拍卖等处置方法以及作为执行对象的共有份额确定等事项作出执行裁定。到了这个程序阶段，此前已获得程序保障的债务人和案外共有人无权再行起诉，只允许其根据《民事诉讼法》第225条提出执行异议和复议。不过，在通过拍卖等方式完成处置之后，如果对共有份额的多少或者变价款的分配仍然存在争议，则可视相关当事人主张的理由及其提供的证据等具体情况，由执行机构作出裁定或者由当事人提起诉讼来加以处理解决。
以上，就是我们关于共有不动产执行如何进行程序操作所构想的流程基本框架或大致方案。至于这个流程或操作方案如何体现或者表述为具体的条文规定，考虑到必须与相关草案的整体结构及其他条款配套或者形成相互间的关联呼应等复杂因素，还是不宜作为在本文中加以解决的问题。本文主要致力于在共有不动产，尤其是夫妻共有不动产的执行这个技术性的小问题上深化与学界同行的对话，如果能够对“密锣紧鼓”进行之中的民事强制立法事业略微有所贡献，则已是笔者的望外之喜。
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